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房地產抵押標的物的確定范圍
周春花律師2021.12.25341人閱讀
導讀：
在這期間，聯(lián)xx與中國xx銀行簽訂的房屋抵押合同并不違反法律規(guī)定，該合同應當是有效的。”抵押關系雙方，一方是抵押人，另一方是抵押權人。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織;抵押， 權人則是接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。《城市房地產抵押管理辦法》第4條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。聯(lián)xx以宅基地使用證作為抵押物向銀行貸款，是一種欺詐行為。那么房地產抵押標的物的確定范圍。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
在這期間，聯(lián)xx與中國xx銀行簽訂的房屋抵押合同并不違反法律規(guī)定，該合同應當是有效的。”抵押關系雙方，一方是抵押人，另一方是抵押權人。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織;抵押， 權人則是接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。《城市房地產抵押管理辦法》第4條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。聯(lián)xx以宅基地使用證作為抵押物向銀行貸款，是一種欺詐行為。關于房地產抵押標的物的確定范圍的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
[案情]
2005年4月，聯(lián)xx在城鄉(xiāng)結合部建造了3間平房。7月，聯(lián)xx看到該地段的房價有所上漲，就將房屋作價2萬元轉讓給于xx，于xx立即付清了房價，并訂立了房屋買賣協(xié)議。于xx向聯(lián)xx索取該房屋的宅基地使用證，聯(lián)xx說過一段時間就把宅基地使用證交給于xx。12月，聯(lián)xx因經商需要，以3間平房的原宅基地使用證作為抵押物在中國xx銀行貸款2.5萬元。2006年10月，，聯(lián)xx， 將3間平房的宅基地使用證交給于xx，之后，于xx到房管部門辦理了房屋過戶手續(xù)，領取了房屋產權證。12月，因聯(lián)xx來能如期歸還貸款，中國xx銀行要求行使抵押權，處分抵押物，確此引發(fā)了糾紛。于xx遂起訴至人民法院，請求法院判決該抵押無效。
「爭鳴」
原告于xx提出，聯(lián)xx為了獲取貸款，將自己不享有所有權的財產抵押給xx銀行，xx銀行取得的抵押憑證為宅基地使用證，而宅基地使用證只能證明持證人取得了宅基地使用權，而不能作為房屋產。K權的證明，聯(lián)xx在與xx銀行訂立貸款合同的過程中采取了欺詐手段，屬無效的民事行為，因此xx銀行不享有抵押權。
被告xx銀行提出，在聯(lián)xx和于xx簽訂了房屋買賣協(xié)議后，于xx并沒有到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，因此房屋所有權仍歸聯(lián)xx，并未發(fā)生轉移。在這期間，聯(lián)xx與中國xx銀行簽訂的房屋抵押合同并不違反法律規(guī)定，該合同應當是有效的。因此，xx銀行享有抵押權。
[法官點評]
我國《城市房地產管理法》第47條規(guī)定： “房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。”抵押關系雙方，一方是抵押人，另一方是抵押權人。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織;抵押， 權人則是接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。《城市房地產抵押管理辦法》第5條規(guī)定：“房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。”根據我國有關法律規(guī)定，房地產抵押應當遵循兩個原則：1.合法性原則。這一原則包含兩層含義：一是設定抵押的房地產必律所允許的。法律規(guī)定不得為抵押物的房地產，如果設定了抵押，抵押權人在債務人不履行債務時，其抵押權就無法實現。二是設定抵押的房地產必須是抵押人合法所有或合法占有的房地產。抵押人必須享有對設定抵押的房地產的所有權和經營管理權。《擔保法》第37條第4款規(guī)定：“下列財產不得抵押：……(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產……”《城市房地產抵押管理辦法》第8條第1款規(guī)定：“下列房地產不得設定抵押： (一)權屬有爭的房地產……”在本案中，盡管聯(lián)xx沒有將房屋宅基地使用權交給于xx;但已將房屋以2萬元的價格轉讓給于xx。應當說，聯(lián)xx對房屋已經沒有使用權，其仍然擁有宅基地使用證即為非法。
同時，聯(lián)xx對房屋也不享有所有權，因此也就沒有處分權。而聯(lián)xx仍然以非自己所有的房屋設定抵押，違背了房地產抵押的合法性原則，其與銀行間的抵押行為是無效的。2.同一性原則。這一原則是指土地使用權與地上建筑物一同抵押。土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。《城市房地產抵押管理辦法》第4條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。”因為聯(lián)xx并不享有房屋的所有權， 自然也就不享有該房屋占用范圍內的土地使用權，而聯(lián)xx將并不屬于自己的3間平房的宅基地使用證作為抵押物，實屬違法。
聯(lián)xx以宅基地使用證作為抵押物向銀行貸款，是一種欺詐行為。《民法通則》第58條第1款規(guī)定：“下列民事行為無效：……(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的……”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行{中華人乒民共和國民法通則}若干問題的意見(修改稿)》第124條第l款規(guī)定： “以自已不享有所有權或者經營管理權的財產作抵押物的，應當認定抵押無效。”聯(lián)xx對房屋已經不享有所有權，因此其設定的抵押行為是無效的，與銀行之間的抵押關系不能依法成立。
房地產抵押權標的物的范冬，走內容。抵押關系中的抵押標的物就是抵押關系中主體權利義爻務所指向的對象。《城市房地產管理法》第32條規(guī)定： “房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第48條規(guī)定：。依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。“房地產抵押時，需尊注意的一個問題是土地所有權‘不得抵押。可用于抵押的土地使用權是在土地所有權與使用權分離的基礎上產生的，由土地使用人依法獨立享有的對土地所有權占有、使用、收益和對有關權利處分的權利，不包括土地所有權及其作為所有權權能的使用權。我國的土地分為全民即國家所有和集體所有兩種形式，其他任何組織或個人都不享有對土地的所有權。土地作為一種稀缺資源仍然不能作為商品通過市場 買賣或者以其他形式非法轉讓。但是，為了合理、有效地利用和保護土地，依據所有權和使用權分離的民法原理，法律允證土地所有權的前提下，土地使用權可以依照法律規(guī)定進行轉讓。在本案中，盡管聯(lián)xx與銀行之間的房屋抵押合同無效，但其無效原因并不是聯(lián)xx將該房屋的所有權抵押給了銀。以房屋的宰其從估田幻作為抵押向銀行貸款，這一點并不違反法律規(guī)定。 [page]
《民法通則》第58條第2款規(guī)定：“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。”抵押是一種擔保行為，抵押是否成立將會影響債權人對主合同履行的意思表示，但這不能簡單地否定主合同的法律效力。無效的抵押合同涉及責任的分擔。聯(lián)xx在與銀行簽訂抵押合同時，沒有將該房屋已經轉讓給于xx的情況告知銀行，顯然這屬于欺詐行為，應當對抵押無效承擔過錯責任。
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