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房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物的確定范圍
周春花律師2021.12.25341人閱讀
導(dǎo)讀：
在這期間，聯(lián)xx與中國(guó)xx銀行簽訂的房屋抵押合同并不違反法律規(guī)定，該合同應(yīng)當(dāng)是有效的。”抵押關(guān)系雙方，一方是抵押人，另一方是抵押權(quán)人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織;抵押， 權(quán)人則是接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第4條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。聯(lián)xx以宅基地使用證作為抵押物向銀行貸款，是一種欺詐行為。那么房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物的確定范圍。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
在這期間，聯(lián)xx與中國(guó)xx銀行簽訂的房屋抵押合同并不違反法律規(guī)定，該合同應(yīng)當(dāng)是有效的。”抵押關(guān)系雙方，一方是抵押人，另一方是抵押權(quán)人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織;抵押， 權(quán)人則是接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第4條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。聯(lián)xx以宅基地使用證作為抵押物向銀行貸款，是一種欺詐行為。關(guān)于房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物的確定范圍的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
[案情]
2005年4月，聯(lián)xx在城鄉(xiāng)結(jié)合部建造了3間平房。7月，聯(lián)xx看到該地段的房?jī)r(jià)有所上漲，就將房屋作價(jià)2萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給于xx，于xx立即付清了房?jī)r(jià)，并訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。于xx向聯(lián)xx索取該房屋的宅基地使用證，聯(lián)xx說(shuō)過(guò)一段時(shí)間就把宅基地使用證交給于xx。12月，聯(lián)xx因經(jīng)商需要，以3間平房的原宅基地使用證作為抵押物在中國(guó)xx銀行貸款2.5萬(wàn)元。2006年10月，，聯(lián)xx， 將3間平房的宅基地使用證交給于xx，之后，于xx到房管部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。12月，因聯(lián)xx來(lái)能如期歸還貸款，中國(guó)xx銀行要求行使抵押權(quán)，處分抵押物，確此引發(fā)了糾紛。于xx遂起訴至人民法院，請(qǐng)求法院判決該抵押無(wú)效。
「爭(zhēng)鳴」
原告于xx提出，聯(lián)xx為了獲取貸款，將自己不享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)抵押給xx銀行，xx銀行取得的抵押憑證為宅基地使用證，而宅基地使用證只能證明持證人取得了宅基地使用權(quán)，而不能作為房屋產(chǎn)。K權(quán)的證明，聯(lián)xx在與xx銀行訂立貸款合同的過(guò)程中采取了欺詐手段，屬無(wú)效的民事行為，因此xx銀行不享有抵押權(quán)。
被告xx銀行提出，在聯(lián)xx和于xx簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，于xx并沒(méi)有到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，因此房屋所有權(quán)仍歸聯(lián)xx，并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。在這期間，聯(lián)xx與中國(guó)xx銀行簽訂的房屋抵押合同并不違反法律規(guī)定，該合同應(yīng)當(dāng)是有效的。因此，xx銀行享有抵押權(quán)。
[法官點(diǎn)評(píng)]
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。”抵押關(guān)系雙方，一方是抵押人，另一方是抵押權(quán)人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織;抵押， 權(quán)人則是接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第5條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。”根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循兩個(gè)原則：1.合法性原則。這一原則包含兩層含義：一是設(shè)定抵押的房地產(chǎn)必律所允許的。法律規(guī)定不得為抵押物的房地產(chǎn)，如果設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，其抵押權(quán)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。二是設(shè)定抵押的房地產(chǎn)必須是抵押人合法所有或合法占有的房地產(chǎn)。抵押人必須享有對(duì)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。《擔(dān)保法》第37條第4款規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)……”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條第1款規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： (一)權(quán)屬有爭(zhēng)的房地產(chǎn)……”在本案中，盡管聯(lián)xx沒(méi)有將房屋宅基地使用權(quán)交給于xx;但已將房屋以2萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給于xx。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，聯(lián)xx對(duì)房屋已經(jīng)沒(méi)有使用權(quán)，其仍然擁有宅基地使用證即為非法。
同時(shí)，聯(lián)xx對(duì)房屋也不享有所有權(quán)，因此也就沒(méi)有處分權(quán)。而聯(lián)xx仍然以非自己所有的房屋設(shè)定抵押，違背了房地產(chǎn)抵押的合法性原則，其與銀行間的抵押行為是無(wú)效的。2.同一性原則。這一原則是指土地使用權(quán)與地上建筑物一同抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第4條規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。”因?yàn)槁?lián)xx并不享有房屋的所有權(quán)， 自然也就不享有該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，而聯(lián)xx將并不屬于自己的3間平房的宅基地使用證作為抵押物，實(shí)屬違法。
聯(lián)xx以宅基地使用證作為抵押物向銀行貸款，是一種欺詐行為。《民法通則》第58條第1款規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：……(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的……”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行{中華人乒民共和國(guó)民法通則}若干問(wèn)題的意見(jiàn)(修改稿)》第124條第l款規(guī)定： “以自已不享有所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效。”聯(lián)xx對(duì)房屋已經(jīng)不享有所有權(quán)，因此其設(shè)定的抵押行為是無(wú)效的，與銀行之間的抵押關(guān)系不能依法成立。
房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范冬，走內(nèi)容。抵押關(guān)系中的抵押標(biāo)的物就是抵押關(guān)系中主體權(quán)利義爻務(wù)所指向的對(duì)象。《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第48條規(guī)定：。依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。“房地產(chǎn)抵押時(shí)，需尊注意的一個(gè)問(wèn)題是土地所有權(quán)‘不得抵押。可用于抵押的土地使用權(quán)是在土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由土地使用人依法獨(dú)立享有的對(duì)土地所有權(quán)占有、使用、收益和對(duì)有關(guān)權(quán)利處分的權(quán)利，不包括土地所有權(quán)及其作為所有權(quán)權(quán)能的使用權(quán)。我國(guó)的土地分為全民即國(guó)家所有和集體所有兩種形式，其他任何組織或個(gè)人都不享有對(duì)土地的所有權(quán)。土地作為一種稀缺資源仍然不能作為商品通過(guò)市場(chǎng) 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，為了合理、有效地利用和保護(hù)土地，依據(jù)所有權(quán)和使用權(quán)分離的民法原理，法律允證土地所有權(quán)的前提下，土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在本案中，盡管聯(lián)xx與銀行之間的房屋抵押合同無(wú)效，但其無(wú)效原因并不是聯(lián)xx將該房屋的所有權(quán)抵押給了銀。以房屋的宰其從估田幻作為抵押向銀行貸款，這一點(diǎn)并不違反法律規(guī)定。 [page]
《民法通則》第58條第2款規(guī)定：“無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。”抵押是一種擔(dān)保行為，抵押是否成立將會(huì)影響債權(quán)人對(duì)主合同履行的意思表示，但這不能簡(jiǎn)單地否定主合同的法律效力。無(wú)效的抵押合同涉及責(zé)任的分擔(dān)。聯(lián)xx在與銀行簽訂抵押合同時(shí)，沒(méi)有將該房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給于xx的情況告知銀行，顯然這屬于欺詐行為，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押無(wú)效承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
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