本案中，原告呂某與第三人李某均要求被告彭某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，配合其辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，并均要求彭某承擔(dān)一房?jī)少u(mài)的違約責(zé)任。法 院經(jīng)審理認(rèn)為, 原告呂某與被告彭某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和被告彭某與第三人李某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律 的強(qiáng)制性規(guī)定，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均依法成立并生效。合同解除后，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，彭某應(yīng)返還呂某定金2萬(wàn)元。因彭某積極履行與李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并未對(duì)李某造成損失， 故對(duì)于李某要求彭某賠償違約金的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。關(guān)于一房?jī)少u(mài)，如何確定所有權(quán)歸屬的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

一、案情簡(jiǎn)介

2010年2月22日，原告呂某作為買(mǎi)受人 與被告彭某作為出賣(mài)人經(jīng)第三人鏈家房地產(chǎn)公司居間介紹簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》及《補(bǔ)充協(xié)議》，由呂某購(gòu)買(mǎi)彭某所有的坐落于北京市通 州區(qū)房屋一套，房屋總價(jià)款為62萬(wàn)元。同日，呂某支付彭某購(gòu)房定金2萬(wàn)元，支付給鏈家房地產(chǎn)公司信息服務(wù)費(fèi)、代書(shū)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)共計(jì) 20 880元。合同約定，呂某應(yīng)在同年3月29日前將首付款25萬(wàn)元(含定金2萬(wàn)元)交付給彭某。后第三人鏈家房地產(chǎn)公司通知彭某于3 月23日接收首付款，彭某借故予以推遲。之后鏈家房地產(chǎn)公司多次催促彭某接收首付款，彭某均借故不予接收。

2010 年3月24日，彭某作為出賣(mài)人與第三人李某作為買(mǎi)受人簽訂《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將房屋出售給李某，房屋總價(jià)款為61.8萬(wàn)元。同年3月26日，彭某收 到李某621號(hào)房屋的首付款12.8萬(wàn)元，其中包括定金2萬(wàn)元。當(dāng)日彭某與李某辦理了621號(hào)房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。后彭某與李某在上海浦東發(fā)展銀行北京分行進(jìn) 行了面簽手續(xù)。同年4月9日，上海浦東發(fā)展銀行北京分行向李某發(fā)出《個(gè)人貸款審批通知書(shū)》，同意就李某購(gòu)買(mǎi)房屋向李某貸款49萬(wàn)元。同年4月13日，李某 繳納購(gòu)買(mǎi)621號(hào)房屋契稅31722元，彭某與李某辦理了房屋的物業(yè)交割手續(xù)，彭某將621號(hào)房屋交付給李某使用。

本案中，原告呂某與第三人李某均要求被告彭某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，配合其辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，并均要求彭某承擔(dān)一房?jī)少u(mài)的違約責(zé)任。經(jīng)詢(xún)問(wèn)，彭某表示愿意將房屋出售給李某。

法 院經(jīng)審理認(rèn)為, 原告呂某與被告彭某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和被告彭某與第三人李某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律 的強(qiáng)制性規(guī)定，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均依法成立并生效。因第三人李某已將購(gòu)房首付款12.8萬(wàn)元交付彭某，并實(shí)際辦理了房屋的交付手續(xù)，李某實(shí)際履行了合同的 主要義務(wù)，且該義務(wù)大于呂某所履行的義務(wù)，在呂某、李某與彭某均未辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下，彭某應(yīng)繼續(xù)履行與李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助李某辦理621號(hào)房屋 的過(guò)戶(hù)手續(xù)。呂某與彭某之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)予以解除。彭某在與呂某房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行期間又將房屋另售給李某，彭某對(duì)呂某構(gòu)成違約，應(yīng) 該對(duì)呂某承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除后，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，彭某應(yīng)返還呂某定金2萬(wàn)元。因彭某積極履行與李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并未對(duì)李某造成損失， 故對(duì)于李某要求彭某賠償違約金的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。綜上所述，判決如下：一、解除呂某與彭某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;二、彭某繼續(xù)履行其與李某之間的房屋 買(mǎi)賣(mài)合同，彭某于判決生效之日起90日內(nèi)協(xié)助李某辦理621號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù);三、彭某返還呂某定金2萬(wàn)元，賠償呂某違約金9萬(wàn)元;四、駁回呂某 要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求;五、駁回李某要求彭某支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

本案判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴，判決現(xiàn)已生效。

二、相關(guān)法律問(wèn)題研究

本案屬于一起典型的因同一房屋存在兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同導(dǎo)致的糾紛案件。本案需要分析的法律問(wèn)題有三個(gè)：1、關(guān)于同一房屋的兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何?2、如何協(xié)調(diào)解決前后買(mǎi)受人之間的權(quán)利沖突，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)該過(guò)戶(hù)給哪一個(gè)買(mǎi)受人?3、如何保護(hù)得不到房屋的買(mǎi)受人的利益?

1、房屋所有權(quán)最終是否發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于合同履行的問(wèn)題，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，符合合同生效要件的關(guān)于同一房屋簽訂的數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同

依 照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人與買(mǎi)受人合意創(chuàng)設(shè)的對(duì)房屋占有、使用、收益、處分的合同，即所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，故判斷同一房屋訂立多個(gè)買(mǎi)賣(mài)合 同的情況下各個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，須聯(lián)系物權(quán)變動(dòng)模式。目前大陸法系主要存在三種物權(quán)變動(dòng)模式，分別為：以法國(guó)為代表的債權(quán)意思主義、以德國(guó)為代表的物權(quán)形 式主義及債權(quán)形式主義。我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交 付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有 約定的除外。”《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”由 此可見(jiàn)，我國(guó)法律采用債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式。債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，當(dāng)事人之間生效的債權(quán)合同只有結(jié)合交付或登記才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果， 交付和登記不是合同的生效要件，而是物權(quán)變動(dòng)的公示方法。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓時(shí)除訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，還需到房屋權(quán)屬管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán) 權(quán)屬變更登記手續(xù)后方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)合同生效應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思 表示真實(shí);(3)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者社會(huì)公共利益。只要符合上述三個(gè)條件的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同，最終房屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于 合同履行的問(wèn)題，并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身的效力。

本案中，彭某與呂某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后并未與呂某辦理訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記 手續(xù)，訴爭(zhēng)房屋登記的所有權(quán)人仍為彭某，彭某對(duì)訴爭(zhēng)房屋仍享有處分權(quán)，不論是呂某與彭某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還是彭某與李某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均 屬于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同。

2、買(mǎi)受人均未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的，由先行占有的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)

如 前所述，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的典型公示方法和生效要件，因此，當(dāng)出賣(mài)人已為某一買(mǎi)受人辦理了房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，該買(mǎi)受人便依登記現(xiàn)實(shí)取得了房屋的所有 權(quán)，此種情況下不論出賣(mài)人與其他買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在辦理登記手續(xù)之前還是之后，其他買(mǎi)受人均不能再取得房屋的所有權(quán)。[page]

出賣(mài)人將房屋 交付于某一買(mǎi)受人占有使用，并不能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，但此時(shí)該買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上管領(lǐng)該房屋，形成一種有權(quán)占有，這種占有是應(yīng)該受法律 保護(hù)的。另外，房屋的交付是房屋出賣(mài)人對(duì)合同的部分履行，為了減少合同履行的費(fèi)用，由占有人取得房屋所有權(quán)最符合“效益最大化”的經(jīng)濟(jì)原則。房屋交付給其 中一個(gè)買(mǎi)受人占有后，若再將房屋確權(quán)給其他買(mǎi)受人，勢(shì)必引起該買(mǎi)受人與占有人之間的糾紛，導(dǎo)致新的糾紛的產(chǎn)生，不利于及時(shí)穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系。根據(jù)“債務(wù)人任意 履行規(guī)則”，作為債務(wù)人的出賣(mài)人向哪個(gè)債權(quán)人(買(mǎi)受人)履行債務(wù)及如何履行，原則上應(yīng)取決于其自由意志，出賣(mài)人選擇向某一買(mǎi)受人交付房屋而沒(méi)有向其他買(mǎi)受 人履行債務(wù)交付房屋，只要其沒(méi)有以此加害于該買(mǎi)受人的意思，法律無(wú)需也無(wú)權(quán)限制，應(yīng)允許出賣(mài)人自主決定將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給某一買(mǎi)受人，這樣做符合意思 自治原則和提高財(cái)產(chǎn)的利用價(jià)值。綜上所述，在買(mǎi)受人均未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的情況下，應(yīng)由先行占有的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。

本案中，彭某已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋交付給李某居住使用，并和李某辦理完畢物業(yè)交割手續(xù)，配合李某成功申請(qǐng)到銀行貸款，李某亦已實(shí)際交納辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)所 需的契稅，彭某本人亦愿意將訴爭(zhēng)房屋出售給李某，故法院應(yīng)判決繼續(xù)履行彭某與李某之間的合同，將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)給李某。

3、出賣(mài)人應(yīng)對(duì)未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任

一 房?jī)少u(mài)案件中，買(mǎi)受人在通過(guò)請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，仍無(wú)法取得房屋，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，出賣(mài)人的行為即構(gòu)成根本違約，符合《合同法》第 94條第4款法定解除條件，這時(shí)無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以解除與出賣(mài)人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求出賣(mài)人退還購(gòu)房款本金及利息，并可根據(jù)《合同法》第97條之規(guī) 定，請(qǐng)求出賣(mài)人賠償因合同解除而給自己造成的損失。《合同法解釋(二)》第15條亦規(guī)定：“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同均不具有合同法第五 十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”由此，房屋的買(mǎi)受人在無(wú)法得到房屋 時(shí)，可以依據(jù)有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償因其違約而給自己造成的損失。合同約定有違約金的，以約定的違約金確定賠償數(shù)額，未有約 定的，要賠償買(mǎi)受人實(shí)際遭受的全部損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不應(yīng)超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或可能預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

本案中，彭某在就訴爭(zhēng)房屋與呂某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將訴爭(zhēng)房屋出售給李某，彭某的違約行為構(gòu)成根本違約，雖然依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該解除其與呂某之間的買(mǎi)賣(mài)合同，但彭某應(yīng)返還呂某購(gòu)房定金，并應(yīng)該賠償呂某違約金。

綜上，法院的判決是正確的。