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房屋交付使用后的風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)

陳明月律師2021.12.251120人閱讀
導(dǎo)讀:

《合同法》第142條規(guī)定:標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第二種認(rèn)為,標(biāo)的物的風(fēng)險隨實(shí)際占有狀態(tài)的改變而改變,標(biāo)的實(shí)際交付時間為標(biāo)的物風(fēng)險負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的確定標(biāo)志,而不論標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移均由標(biāo)的物實(shí)際占有者承擔(dān)風(fēng)險。基于風(fēng)險、利益相一致的原則,風(fēng)險由實(shí)際占有標(biāo)的物人承擔(dān)更為合理。在標(biāo)的物毀損、滅失的情況下,如果風(fēng)險歸于所有人,則所有人若要求實(shí)際占有人承擔(dān)責(zé)任,則負(fù)有證明實(shí)際占有人存在過錯的責(zé)任,這顯然是非常困難的,也是非常不合理的。那么房屋交付使用后的風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

《合同法》第142條規(guī)定:標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第二種認(rèn)為,標(biāo)的物的風(fēng)險隨實(shí)際占有狀態(tài)的改變而改變,標(biāo)的實(shí)際交付時間為標(biāo)的物風(fēng)險負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的確定標(biāo)志,而不論標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移均由標(biāo)的物實(shí)際占有者承擔(dān)風(fēng)險。基于風(fēng)險、利益相一致的原則,風(fēng)險由實(shí)際占有標(biāo)的物人承擔(dān)更為合理。在標(biāo)的物毀損、滅失的情況下,如果風(fēng)險歸于所有人,則所有人若要求實(shí)際占有人承擔(dān)責(zé)任,則負(fù)有證明實(shí)際占有人存在過錯的責(zé)任,這顯然是非常困難的,也是非常不合理的。關(guān)于房屋交付使用后的風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。

買賣標(biāo)的物常可能因意外而遭受毀損、滅失,因此,風(fēng)險的轉(zhuǎn)移也成了一個相當(dāng)重要的問題。首先基于當(dāng)事人意思自治原則,當(dāng)事人可以就風(fēng)險轉(zhuǎn)移進(jìn)行約定,明確在某時間段標(biāo)的物遭受意外而毀損、滅失的風(fēng)險應(yīng)由誰來承擔(dān)。而法律主要處理雙方當(dāng)事人未有約定的情況。《合同法》第142條規(guī)定:標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

在大多數(shù)情況下,標(biāo)的物所有權(quán)改變與實(shí)際占有狀態(tài)改變是一致的,但在個別情況下,這兩種情況并非一致。對此,理論界有兩種觀點(diǎn):第一種認(rèn)為,標(biāo)的物的風(fēng)險隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而發(fā)生轉(zhuǎn)移,標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買方之前,標(biāo)的物的風(fēng)險由賣方承擔(dān),但所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移于買方,則不論貨物是否交付,都應(yīng)由買方承擔(dān)風(fēng)險,但如果由于買賣雙方中任何一方的過失,致使交貨遲延,則貨物的風(fēng)險應(yīng)由有過失的一方承擔(dān)。第二種認(rèn)為,標(biāo)的物的風(fēng)險隨實(shí)際占有狀態(tài)的改變而改變,標(biāo)的實(shí)際交付時間為標(biāo)的物風(fēng)險負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的確定標(biāo)志,而不論標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移均由標(biāo)的物實(shí)際占有者承擔(dān)風(fēng)險。

根據(jù)司法實(shí)踐,我們認(rèn)為應(yīng)按第二種觀點(diǎn)處理相關(guān)爭議,其理由為:

(一)標(biāo)的物的占有與所有權(quán)是可以暫時分離的,而在此分離期間,實(shí)際占有人掌控標(biāo)的物,并享有物的使用利益,并能有效防范風(fēng)險的發(fā)生,而標(biāo)的物的所有人沒有管理、支配該標(biāo)的物,難以有效防范風(fēng)險的發(fā)生。基于風(fēng)險、利益相一致的原則,風(fēng)險由實(shí)際占有標(biāo)的物人承擔(dān)更為合理。

(二)實(shí)際占有人對標(biāo)的物負(fù)有妥善保管義務(wù)。在標(biāo)的物毀損、滅失的情況下,如果風(fēng)險歸于所有人,則所有人若要求實(shí)際占有人承擔(dān)責(zé)任,則負(fù)有證明實(shí)際占有人存在過錯的責(zé)任,這顯然是非常困難的,也是非常不合理的。

(三)將風(fēng)險歸于實(shí)際占有人,能讓實(shí)際占有人提高對標(biāo)的物的注意義務(wù)。而對上述合同法條的分析,在所有權(quán)改變與占有狀態(tài)改變不相一致的情況,《合同法》對于風(fēng)險的處理顯然也是采取第二種觀點(diǎn)。而對于房屋買賣,《商品房買賣解釋》第11條第2款規(guī)定:房屋毀損、滅失的風(fēng)險,在交付使用前由出賣人承擔(dān),交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。顯然,該規(guī)定是與合同法的規(guī)定相一致的,并作了進(jìn)一步的明確:風(fēng)險隨占有狀態(tài)的改變而改變。

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