房屋交付使用后的風險責任承擔

導讀:
《合同法》第142條規定:標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第二種認為,標的物的風險隨實際占有狀態的改變而改變,標的實際交付時間為標的物風險負擔轉移的確定標志,而不論標的物所有權是否轉移均由標的物實際占有者承擔風險。基于風險、利益相一致的原則,風險由實際占有標的物人承擔更為合理。在標的物毀損、滅失的情況下,如果風險歸于所有人,則所有人若要求實際占有人承擔責任,則負有證明實際占有人存在過錯的責任,這顯然是非常困難的,也是非常不合理的。那么房屋交付使用后的風險責任承擔。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
《合同法》第142條規定:標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第二種認為,標的物的風險隨實際占有狀態的改變而改變,標的實際交付時間為標的物風險負擔轉移的確定標志,而不論標的物所有權是否轉移均由標的物實際占有者承擔風險。基于風險、利益相一致的原則,風險由實際占有標的物人承擔更為合理。在標的物毀損、滅失的情況下,如果風險歸于所有人,則所有人若要求實際占有人承擔責任,則負有證明實際占有人存在過錯的責任,這顯然是非常困難的,也是非常不合理的。關于房屋交付使用后的風險責任承擔的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
買賣標的物常可能因意外而遭受毀損、滅失,因此,風險的轉移也成了一個相當重要的問題。首先基于當事人意思自治原則,當事人可以就風險轉移進行約定,明確在某時間段標的物遭受意外而毀損、滅失的風險應由誰來承擔。而法律主要處理雙方當事人未有約定的情況。《合同法》第142條規定:標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
在大多數情況下,標的物所有權改變與實際占有狀態改變是一致的,但在個別情況下,這兩種情況并非一致。對此,理論界有兩種觀點:第一種認為,標的物的風險隨所有權的轉移而發生轉移,標的物所有權轉移于買方之前,標的物的風險由賣方承擔,但所有權一旦轉移于買方,則不論貨物是否交付,都應由買方承擔風險,但如果由于買賣雙方中任何一方的過失,致使交貨遲延,則貨物的風險應由有過失的一方承擔。第二種認為,標的物的風險隨實際占有狀態的改變而改變,標的實際交付時間為標的物風險負擔轉移的確定標志,而不論標的物所有權是否轉移均由標的物實際占有者承擔風險。
根據司法實踐,我們認為應按第二種觀點處理相關爭議,其理由為:
(一)標的物的占有與所有權是可以暫時分離的,而在此分離期間,實際占有人掌控標的物,并享有物的使用利益,并能有效防范風險的發生,而標的物的所有人沒有管理、支配該標的物,難以有效防范風險的發生。基于風險、利益相一致的原則,風險由實際占有標的物人承擔更為合理。
(二)實際占有人對標的物負有妥善保管義務。在標的物毀損、滅失的情況下,如果風險歸于所有人,則所有人若要求實際占有人承擔責任,則負有證明實際占有人存在過錯的責任,這顯然是非常困難的,也是非常不合理的。
(三)將風險歸于實際占有人,能讓實際占有人提高對標的物的注意義務。而對上述合同法條的分析,在所有權改變與占有狀態改變不相一致的情況,《合同法》對于風險的處理顯然也是采取第二種觀點。而對于房屋買賣,《商品房買賣解釋》第11條第2款規定:房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。顯然,該規定是與合同法的規定相一致的,并作了進一步的明確:風險隨占有狀態的改變而改變。
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