但是，對(duì)于企業(yè)之間購(gòu)貨或民間個(gè)人之間借款而設(shè)定房地產(chǎn)抵押的，如其約定的借款利率超出了國(guó)家規(guī)定的最高限額，屬于高利貸，應(yīng)不予登記。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押權(quán)人為隱瞞這一違法事實(shí)，在借款合同中，故意不約定借款利率。(二)房地產(chǎn)抵押物價(jià)值有的典當(dāng)公司與抵押人簽訂借款合同和抵押合同后進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，既不提交房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，也未與抵押人就房地產(chǎn)抵押物價(jià)值達(dá)成書面協(xié)議。所以，企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押登記部門須核對(duì)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)期限。關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記的審核事項(xiàng)的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

目前，我市房地產(chǎn)典質(zhì)市場(chǎng)十分活躍。

房地產(chǎn)典質(zhì)登記是政府行為，是典質(zhì)權(quán)獲得公信力的必要途徑，具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΓ苡行У姆婪顿J款風(fēng)險(xiǎn)。所以，典質(zhì)權(quán)人(金融部分)十分正視房地產(chǎn)典質(zhì)登記。

當(dāng)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人設(shè)定抵押時(shí)，房地產(chǎn)抵押登記部門應(yīng)審核哪些主要的內(nèi)容呢?

一、核對(duì)房地產(chǎn)抵押物的現(xiàn)狀是否發(fā)生變化

比如房屋面積、房屋的用途，房屋地址是否發(fā)生了變化，必要時(shí)可到房屋現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。房屋已倒塌的，其房屋所有權(quán)證書應(yīng)交由權(quán)屬管理部門收回并注銷;房屋所有權(quán)人已死亡的，須繼承后再辦理抵押登記;房屋已發(fā)生了翻建、改建、擴(kuò)建、部分拆除的，須辦理權(quán)屬變更登記后再辦理抵押登記。

二、對(duì)有關(guān)合同條款的審核

房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，涉及的合同主要有借款合同和抵押合同。其內(nèi)在的關(guān)系為：借款合同為主合同，抵押合同為從合同，從合同以主合同有效為前提。房地產(chǎn)抵押登記部門在審核有關(guān)合同條款時(shí)，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

(一)借款利率

目前，我市的貸款人多為金融部門，其貸款利率一般在國(guó)家規(guī)定的法定利率上下浮動(dòng)。但是，對(duì)于企業(yè)之間購(gòu)貨或民間個(gè)人之間借款而設(shè)定房地產(chǎn)抵押的，如其約定的借款利率超出了國(guó)家規(guī)定的最高限額，屬于高利貸，應(yīng)不予登記。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押權(quán)人為隱瞞這一違法事實(shí)，在借款合同中，故意不約定借款利率。其行為違反了有關(guān)法律的規(guī)定，因?yàn)閲?guó)家是不允許高利貸的，故對(duì)高利貸的抵押登記是無(wú)效的。

(二)房地產(chǎn)抵押物價(jià)值

有的典當(dāng)公司與抵押人簽訂借款合同和抵押合同后進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，既不提交房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，也未與抵押人就房地產(chǎn)抵押物價(jià)值達(dá)成書面協(xié)議。其不規(guī)范的行為，會(huì)給日后造成不必要的債務(wù)糾紛。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。”也就是說(shuō)，抵押物的價(jià)值是其貸款金額的最高限制，即貸款金額不得超過(guò)抵押物價(jià)值， 超過(guò)抵押物價(jià)值的部分，抵押登記部門不予登記，其按一般債權(quán)債務(wù)處理，不具有優(yōu)先受償權(quán)利。

(三)抵押期限

在借款合同中，借款期限是必備條款。由于抵押合同是從合同，所以，抵押期限也是必備條款，其登記須以借款期限為依據(jù)。如：借款期限為2年，抵押期限為2年。但在審核抵押期限時(shí)有兩種特殊的情況不容忽視：一是有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。所以，企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押登記部門須核對(duì)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)期限。二是以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。[page]

(四)其他不當(dāng)條款的審核

一般情況下，借款人和典質(zhì)人為統(tǒng)一人，或者有利害關(guān)系，因?yàn)榻杩钊思毙栀Y金周轉(zhuǎn)，而房地產(chǎn)短時(shí)難以變現(xiàn)，且交易程序復(fù)雜，典質(zhì)權(quán)人很可能會(huì)乘人之危，提出各種不同等的前提，典質(zhì)人很可能會(huì)被迫接受不同等條款。

然而，在房地產(chǎn)設(shè)定典質(zhì)時(shí)，典質(zhì)權(quán)人就事先商定典質(zhì)房地產(chǎn)的處置方式或結(jié)果，這一行為違背了《合同法》的公平性原則有關(guān)劃定，對(duì)于借款人或典質(zhì)人來(lái)說(shuō)是不公平的，其條款是無(wú)效的。 “ 關(guān)于這一點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)典質(zhì)治理辦法》中有明確的劃定：”當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，典質(zhì)權(quán)人有權(quán)依法以典質(zhì)的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在實(shí)際的典質(zhì)登記中，有的典質(zhì)權(quán)人與典質(zhì)人簽訂典質(zhì)合同時(shí)就商定：“……如借款人到時(shí)不能定期還清借款，則該典質(zhì)房地產(chǎn)歸典質(zhì)權(quán)人所有。這一行為屬于事實(shí)發(fā)生后的財(cái)產(chǎn)處置，為的是確保典質(zhì)權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益。 ”也就是說(shuō)，只有當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)的事實(shí)發(fā)生，典質(zhì)權(quán)人才有權(quán)依法以典質(zhì)的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

三、對(duì)抵押當(dāng)事人的抵押資格的審核

按國(guó)家劃定，只有房屋所有權(quán)人才能以典質(zhì)人的身份進(jìn)行物權(quán)擔(dān)保。所以，設(shè)定房地產(chǎn)典質(zhì)登記時(shí)，須經(jīng)房屋所有權(quán)人書面同意;共有房產(chǎn)的，還須經(jīng)全體共有權(quán)人書面同意;以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)典質(zhì)，須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)存案;以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)典質(zhì)的，必需經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)另有章程的除外;以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)典質(zhì)的，必需經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)另有章程的除外……

四、房屋權(quán)屬狀況審核

房地產(chǎn)抵押登記的實(shí)質(zhì)是對(duì)其權(quán)利的限制，即對(duì)抵押人處分權(quán)的限制，是房地產(chǎn)抵押登記的首要工作，也是進(jìn)入房地產(chǎn)抵押的必要前提條件。所以，房屋權(quán)屬審核工作十分的重要。房屋權(quán)屬審核的主要內(nèi)容有：

(一)核對(duì)房屋權(quán)屬是否已設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，是否受到司法部門等限制、扣押、查封、監(jiān)管等，以及法律規(guī)定不得設(shè)定抵押。比如：土地所有權(quán);教育、醫(yī)療等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的，這些房地產(chǎn)是不能抵押登記的。

(二)鑒別房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)巍．?dāng)前有一些不法份子想利用制假的房屋權(quán)屬證書騙取貸款，作為抵押登記部門，應(yīng)當(dāng)具備識(shí)別權(quán)證真?zhèn)蔚哪芰Αｋm然房屋權(quán)屬證書是全國(guó)統(tǒng)一制作的，具有防偽的標(biāo)識(shí)，房屋權(quán)屬證書是較難制假的，但登記工作人員仍應(yīng)仔細(xì)鑒別。此外，還可通過(guò)房屋權(quán)屬信息的查詢系統(tǒng)來(lái)核對(duì)其權(quán)屬信息的真?zhèn)巍Ｈ纾旱盅喝耸欠裼蟹课菟袡?quán)證、土地使用權(quán)證;房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證的權(quán)利人是否一致等。[page]

所以，作為房地產(chǎn)抵押管理部門，可制定規(guī)范的抵押合同文本，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)抵押行為，防范債務(wù)糾紛有積極的意義。