廣東省佛山市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)上訴人石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院佛石法民一初字第494號(hào)民事判決，向本院提出上訴。訴訟中，被告同意終止雙方簽訂的《鋪位租賃合同》。合同無(wú)效，主要責(zé)任歸于原告。關(guān)于合作社的租賃合同的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

上訴人石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院(2002)佛石法民一初字第494號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決查明：2001年8月3日，原、被告簽訂《鋪位租用合同》，約定由被告楊潔媚承租位于佛山市季華西路河宕段的華藝建筑裝飾材料市場(chǎng)南面26棟 13、15號(hào)鋪位共2間，共計(jì)123.6平方米，時(shí)間從2001年8月3日至2006年8月3日，第一、二年的租金為每月20元/平方米，計(jì)租時(shí)間從 2001年9月15日開(kāi)始，并約定簽訂合同日，楊潔媚先交付一年的租金給原告，其中有三個(gè)月的租金作為該鋪位的按金，合同期滿(mǎn)后退回給楊潔媚，九個(gè)月后再交納下一年的租金;楊潔媚在合同簽訂時(shí)一次性交納水電增容費(fèi)6000元、廣告招牌底牌費(fèi)1100元，合同期滿(mǎn)終止或楊潔媚違約時(shí)不予退回、返還，楊潔媚每月應(yīng)交納市場(chǎng)清潔費(fèi)、保安費(fèi)45元，在交納租金時(shí)按年度一齊交納，每年一次性交1080元。此外，雙方還約定，楊潔媚租用的鋪位只限于經(jīng)營(yíng)建筑裝飾材料、小五金配件、化工油漆、石材等及以上各種材料的倉(cāng)庫(kù)，不得作其他用途。合同簽訂后，被告楊潔媚于同日交納了2001年9月15日至2002年3月15日的租金14832元(其中有三個(gè)月是押金)及水電增容費(fèi)6000元、廣告底牌費(fèi)1100元及一年保安、衛(wèi)生費(fèi)1080元，原告在收據(jù)上注明“下次交租 2001年12月15日前”。2001年12月21日，楊潔媚交納2001年12月15日至2002年3月15日的租金7416元，并在收據(jù)上注明“下次交租時(shí)間2002年3月15日前。”2002年3月28日，楊潔媚交納了2002年3月15日至6月15日的租金7416元。后楊潔媚未再交納過(guò)租金。訴訟中，被告同意終止雙方簽訂的《鋪位租賃合同》。原告出租華藝建筑裝飾材料市場(chǎng)鋪位時(shí)，與承租人簽訂合同的同時(shí)，均另簽訂《華藝建筑裝飾材料市場(chǎng)22棟至 31棟進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)定》，說(shuō)明“本市場(chǎng)是以木業(yè)建筑裝飾材料為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)者必須按照經(jīng)營(yíng)種類(lèi)經(jīng)營(yíng);……”，允許進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的共分十二類(lèi)，其中第十一類(lèi)為石材、玻璃類(lèi)。華藝建筑裝飾材料市場(chǎng)所屬土地為佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)所有，屬于農(nóng)村集體所有土地于1992年被國(guó)家統(tǒng)征后留給該村委會(huì)的留用地，作為居住、城市道路和高壓走廊綠化帶用地，并辦理了建設(shè)用地規(guī)則許可證。佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃辦公室批示同意“在規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)興建簡(jiǎn)易鋪位，占地面積5856平方米”。

原審判決認(rèn)為：依據(jù)法律規(guī)定，租賃合同的出租方應(yīng)當(dāng)對(duì)出租物享有所有權(quán)，并需保證出租物為合法建筑。訴訟中，原告只提交了土地的合法手續(xù)，未提交地上建筑物已按照法律規(guī)定進(jìn)行報(bào)建的手續(xù)的證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，故本院認(rèn)為原告出租的鋪位不屬于合法建筑，雙方就此鋪位簽訂的《鋪位租用合同》因出租物不合法而無(wú)效;被告的抗辯理由成立，本院予以支持。合同無(wú)效，主要責(zé)任歸于原告。依據(jù)法律規(guī)定，民事行為無(wú)效的，自始無(wú)效。雙方因該無(wú)效行為取得的對(duì)方財(cái)產(chǎn)予以返還。故原告依據(jù)合同收取的水電增容費(fèi)、按金應(yīng)予以返還。關(guān)于租金，因合同無(wú)效，原告不需交納租金，但因合同簽訂后，被告實(shí)際使用了鋪位，依據(jù)公平合理的原則，被告應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)參照雙方關(guān)于租金的約定，被告共使用鋪位至2002年10月15日，故被告應(yīng)當(dāng)交納的拖欠的使用費(fèi)為2002年6月 15日至10月15日期間的使用費(fèi)，金額為9888元。被告在訴訟中提出其已交納一年的租金，實(shí)際是將已交納的按金抵扣了租金，按金抵扣拖欠的租金(使用費(fèi))，未違反法律規(guī)定，應(yīng)予以準(zhǔn)許。抵扣之后，被告尚欠使用費(fèi)2472元未支付及清潔費(fèi)、保安費(fèi)90元。關(guān)于違約金問(wèn)題，由于合同無(wú)效，故原告請(qǐng)求被告支付違約金的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)、第二款、第六十一條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)東二股份經(jīng)濟(jì)合作社與被告楊潔媚于2001年8月3日簽訂的《鋪位租賃合同》無(wú)效。二、被告楊潔媚應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)東二股份經(jīng)濟(jì)合作社支付使用金2472元及清潔費(fèi)、保安費(fèi)90元。三、駁回原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)東二股份經(jīng)濟(jì)合作社的其他訴訟請(qǐng)求。四、原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)東二股份經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還水電增容費(fèi)6000元給被告楊潔媚。本案訴訟費(fèi)805 元、反訴費(fèi)210元，由原告承擔(dān)605元、被告承擔(dān)410元。

宣判后，石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)東二股份經(jīng)濟(jì)合作社不服，向本院提出上訴稱(chēng)：一、一審法院判決《鋪位租賃合同》無(wú)效，并判決上訴人應(yīng)返還按金及水電增容費(fèi)，依據(jù)不足。上訴人于1992就經(jīng)佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處(現(xiàn)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì))及佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃辦公室批準(zhǔn)同意興建臨時(shí)鋪位(即本案的華藝建筑裝飾材料市場(chǎng))，后佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處亦頒發(fā)了建設(shè)用地許可證。由于該用地是集體用地，且該鋪位是臨時(shí)建筑，且已經(jīng)過(guò)佛山市國(guó)土局、佛山市環(huán)境保護(hù)局、佛山市城鄉(xiāng)規(guī)劃處及消防等有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑臨時(shí)鋪位的批準(zhǔn)手續(xù)，上訴人經(jīng)營(yíng)多年，有關(guān)的部門(mén)均不曾對(duì)上訴人的出租建筑物的合法性提出任何異議。因此上述有關(guān)的批準(zhǔn)文件證明了本案租賃鋪位是上訴人出資興建的合法建筑，上訴人對(duì)該鋪位有出租的權(quán)利，上訴人與被上訴人簽訂的《鋪位租用合同》合法有效。上訴人出租鋪位的合法性早已得到一審法院在其它案件的判決中確認(rèn)。根據(jù)一審法院(2002)佛石法房初字第114號(hào)判決書(shū)，上訴人同類(lèi)鋪位的租賃合同合法有效。合同中關(guān)于按金及水電增容費(fèi)的約定亦是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)受法律保護(hù)。被上訴人沒(méi)有依約交租，已構(gòu)成違約，而且被上訴人在使用租賃鋪位期間亦使用了水電設(shè)施，依合同約定，其所交的按金及水電增容費(fèi)不應(yīng)退還。二、一審判決被上訴人僅向上訴人交納到2002年10月15日的使用費(fèi)，明顯不當(dāng)。被上訴人至今未辦理任何鋪位移交手續(xù)，未將鋪位的鑰匙，交還上訴人，未將鋪位的使用權(quán)交還給上訴人，因此，被上訴人沒(méi)有提供證據(jù)證明其于2002年10月15日就結(jié)束了對(duì)鋪位的使用。一審法院判決被上訴人僅交納到2002年10月15日的使用費(fèi)，明顯不當(dāng)。上訴人要求被上訴人支付至判決合同終止之日止的租金合法合理。綜上所述，一審判決證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，上訴人一審起訴事實(shí)清楚、證據(jù)充分，請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)一審判決，并依法改判被上訴人向上訴人支付到判決合同終止之日止的租金并支付違約金。[page]

上訴人在二審期間提供原審法院(2002)佛石法房初字第114號(hào)民事判決作為新的證據(jù)。

經(jīng)質(zhì)證，被上訴人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該案與本案無(wú)關(guān)。

被上訴人答辯稱(chēng)：一、一審法院對(duì)本案認(rèn)定事實(shí)清楚，法律關(guān)系定性準(zhǔn)確，適用證據(jù)恰當(dāng)，判決合理合法。首先，上訴人雖稱(chēng)瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處于1997年申請(qǐng)補(bǔ)辦用地手續(xù)，1999年佛山市國(guó)土又頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但該990039規(guī)劃許可證的用地單位是瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處而非上訴人，同時(shí)規(guī)劃用地項(xiàng)目為居住用地、道路用地、高壓走廊綠化用地，并沒(méi)有規(guī)劃于建設(shè)商鋪之用。其次，佛山市國(guó)土局佛土建補(bǔ)[1999]26號(hào)文件明確指出：“批準(zhǔn)補(bǔ)辦用地手續(xù)的土地，今后必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，并按基建程序辦理報(bào)建手續(xù)。未經(jīng)市國(guó)土局批準(zhǔn)，不得擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以其它形式合建和聯(lián)建”。而事實(shí)上，上訴人并沒(méi)有任何證據(jù)證明其出租的鋪位有合法的報(bào)建審批手續(xù)，其至今也未取得訟爭(zhēng)租賃房屋的所有權(quán)證。再次，中華人民共和國(guó)合同法第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同。由于本案訟爭(zhēng)的糾紛是發(fā)生在佛山市禪城區(qū)佛山大道與季華路交界處的房屋租賃糾紛，因此，應(yīng)適用我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》(下稱(chēng)《辦法》)的相關(guān)規(guī)定審查上訴人與答辯人之間簽訂的《鋪位租賃合同》是否合法有效。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)走：“房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”，《辦法》第六條規(guī)定未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租，屬違法建筑的房屋也不得出租。因此，一審法院根據(jù)本案的事實(shí)和我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定上訴人與答辯人簽訂的《鋪位租賃合同》無(wú)效并返還水電增容費(fèi)6000元給答辯人是完全正確的。二、一審法院判決答辯人向上訴人交納房屋使用費(fèi)2002年10月15日，也是實(shí)事求是，是恰當(dāng)?shù)摹Ｓ捎谏显V人提供的華藝裝飾市場(chǎng)管理混亂，并允許加工石材的工廠(chǎng)存在，噪音嚴(yán)重超標(biāo)，其行為違反了《鋪位租賃合同》和《華藝建筑裝飾材料市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)定》，同時(shí)也違反了我國(guó)《合同法》第二百一十六條的規(guī)定，影響了答辯人的使用收益。答辯人不得不采取果斷措施中止承租該鋪位，答辯人退場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是得到上訴人同意的，答辯人于2002年10月15日撤出時(shí)己將該鋪位的鑰匙交給上訴人的工作人員，雖然雙方?jīng)]有簽訂正式交接手續(xù)，但我國(guó)法律規(guī)定口頭協(xié)議也是有效的。其實(shí)上訴人將鋪位交給答辯人使用時(shí)也沒(méi)有簽收交接鋪位的手續(xù)，難道答辯人就因此否認(rèn)事實(shí)上使用了該鋪位了嗎?事實(shí)就是事實(shí)，誰(shuí)也否認(rèn)不了。另外，答辯人退出華藝裝飾市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后，就申請(qǐng)供電部門(mén)將答辯人租賃鋪位電表拆除，以免被他人偷電而引起答辯人的財(cái)產(chǎn)損失，故供電部門(mén)于2002年10月28日將電表拆下，該鋪位的供電從即日即停用，也間接證明答辯人是于2002年10月中旬停止經(jīng)營(yíng)的。綜上所述，上訴人將未有合法報(bào)建手續(xù)的建筑物交給答辯人使用，至今仍末取得該房屋的所有權(quán)證，當(dāng)然該房屋屬于違法建筑，一審法院據(jù)此判決《鋪位租賃合同》無(wú)效，并判令其返還水電增容費(fèi)完全合理合法，請(qǐng)上級(jí)法院查明事實(shí)，維持原判，以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。

被上訴人在二審期間，提供供電部門(mén)出具的拆表證明。證明被上訴人已于2002年10月份請(qǐng)供電部門(mén)拆除訟爭(zhēng)鋪位的電表，同時(shí)證明了被上訴人已實(shí)際停止經(jīng)營(yíng)。

經(jīng)質(zhì)證，上訴人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為不能證明被上訴人所講的內(nèi)容，相反，被上訴人拆除該電表，恰恰說(shuō)明被上訴人實(shí)際使用了水電設(shè)施，被上訴人要求返還水電增容費(fèi)不應(yīng)支持。

經(jīng)審查，對(duì)原審判決查明的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：上訴人出租的鋪位，沒(méi)有合法報(bào)建、驗(yàn)收，依法不能出租。因此上訴人與被上訴人簽訂的《鋪位租用合同》，應(yīng)屬無(wú)效合同。上訴人認(rèn)為其已辦合法報(bào)建手續(xù)，其出租的鋪位是合法建筑物，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，不予采納。被上訴人認(rèn)為其已在2002年10月向上訴人交還了鋪位鑰匙，并已在2002年10月份拆走鋪位的電表，應(yīng)認(rèn)為其已于2002年10月停止使用訟爭(zhēng)鋪位，因此使用費(fèi)應(yīng)計(jì)至2002年10月，上訴人認(rèn)為被上訴人沒(méi)有交還鋪位，租金應(yīng)計(jì)至合同期滿(mǎn)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，也不予采納。上訴人上訴依據(jù)不足，應(yīng)予駁回。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)1005元，由上訴人石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會(huì)東二股份經(jīng)濟(jì)合作社承擔(dān)。

本判決為終審判決。