合同簽訂當日，胡某收取了郭某所交1年的租金1.2萬元和4800元并分別出具了房租收條。胡某對此提出反訴，要求法院依法確認賀某將租給胡某的門店又擅自租給郭某屬于違約，賀某與郭某、彭某的租賃合同無效，判令賀某與胡某簽訂的租賃合同尚有2年租賃期應繼續履行。關于“一門店二出租”如何解決的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【案情】

胡某在蓮花縣城有相鄰兩個門店。2004年9月，胡某將其中一個門店的房地產權轉讓給賀某，并已辦理過戶登記，賀某取得了該門店的房屋所有權證。胡某出讓后以擴大經營規模為由，要求租賃該轉讓門店，于是，賀某與胡某于2005年6月簽訂協議，由賀某將該門店反租給胡某使用。協議約定，租期3年，自2005年7月1日至2008年6月30日，年租金1.2萬元，租賃期內，任何一方因特殊情況必須解除本合同，應當提前一個月通知對方，并征得對方同意。2005年7月1日，胡某未征得賀某同意，將該承租門店轉租給郭某，并簽訂了合同，約定租賃時間自2005年7月1日至2006年6月30日，年租金1.2萬元，租賃期滿，郭某如愿意繼續承租，可參照鄰近門面適當增加租金。合同簽訂當日，胡某收取了郭某所交1年的租金1.2萬元和4800元并分別出具了房租收條。賀某認為胡某未經其同意將該門店轉租給郭某，從中牟利，為此，賀某于2006年6月30日與郭某簽訂了門店租賃合同，約定，租賃時間自2006年7月1日至2008年6月30日，年租金1.6萬元。胡某認為，賀某在租賃期內未經她同意，也未通知她解除合同，又將門店租給郭某屬違約，于是，她找到賀某交涉并發生了糾紛，賀某口頭答應到2008年6月底后再租給胡某2年。2008年6月18日，賀某與郭某及郭某的合伙人彭某續簽了該門店租賃合同，約定租賃期3年。胡某得知賀某將門店繼續租給了郭某、彭某后，將一些舊木櫥堵塞賀某門店，致使承租人無法經營，賀某為此向法院起訴，要求排除妨礙，制止胡某的侵權行為。胡某對此提出反訴，要求法院依法確認賀某將租給胡某的門店又擅自租給郭某屬于違約，賀某與郭某、彭某的租賃合同無效，判令賀某與胡某簽訂的租賃合同尚有2年租賃期應繼續履行。

【分歧】

本案在審理中，對于賀某與郭某及賀某與郭某、彭某簽訂的租賃合同是否有效出現了兩種不同的意見。

第一種意見認為，賀某與郭某及賀某與郭某、彭某簽訂的租賃合同均無效。理由是，賀某與胡某訂立的合同中約定了租賃期內，任何一方因特殊情況必須解除本合同，應當提前一個月通知對方，并征得對方同意。這一約定是賀某與胡某一致的意思表示自主設定的，雙方應當遵守，而賀某未征得胡某同意，也未通知胡某要解除合同就將該門店又租給郭某，屬于違約，也不符合法律關于解除合同應通知對方的規定。當胡某找賀某不應租給郭某時，賀某答應了2008年6月后再租給胡某2年，但在2008年6月，賀某違反自己的承諾與郭某、彭某續訂3年的租賃合同，且胡某轉租給郭某的期限只1年，在這期間，賀某未提出解除合同。

第二種意見認為，胡某承租賀某門店后并未直接租用，而是在未經賀某同意的情況下將該門店轉租給郭某，且在轉租合同中存有在租賃期滿后可能繼續轉租的意思表示，胡某違反了合同法規定，賀某有權解除合同，并以實際行動解除了與胡某的租賃合同。因此，賀某與郭某及賀某與郭某、彭某簽訂的門店租賃合同均合法有效。

【評析】

筆者同意第二種意見。

一、胡某將承租門店擅自轉租，賀某有權解除合同。

根據合同法第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本案胡某與賀某簽訂門店租賃合同后未經賀某同意，擅自將該門店轉租給郭某，賀某可依據合同法規定解除與胡某的租賃合同。

賀某在胡某與郭某的轉租期限內沒有行使解除權，而是在轉租期滿時以與郭某直接簽訂租賃合同的實際行動來解除其與胡某的合同。對賀某此時的解除行為是否合法，或者說，賀某此時是否有解除權?有觀點認為，胡某轉租期滿，賀某就無解除權了。筆者認為，雖然胡某轉租給他人的期限已滿，但在胡某與郭某的轉租合同中約定了“租賃期滿，郭某如愿意繼續承租，可參照鄰近門面適當增加租金”，可見，胡某具有在轉租期滿后增加租金繼續轉租給郭某的意思，且胡某原先有轉租的事實，據此，在胡某轉期滿時，賀某有權依法行使解除權，以維護自己的利益。

有觀點認為，賀某解除合同，未依法通知胡某，不發生解除的效力。筆者認為，我國合同法是規定了當事人一方行使解除權解除合同，應當通知對方當事人。但該法同時規定，自通知到達對方時合同解除，若對方對解除合同異議，可以請求法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。這說明法律規定行使解除權要通知對方的目的，一是讓對方知道合同已經解除了，不能再按合同履行;二是保障對方依法行使對解除合同效力的異議權。本案賀某行使解除權時雖未依法通知胡某，但在賀某與郭某簽訂租賃合同時，胡某即找到賀某和郭某交涉，并與賀某發生了糾紛，說明在糾紛時賀某已告知胡某要解除合同，且此時胡某也知道賀某解除了與自己的租賃合同。當時胡某如果對賀某解除合同有異議，可依法請求法院確認解除合同的效力，然而，胡某沒有行使這一權利。因此，賀某與胡某的租賃合同自胡某知道賀某行使解除權時發生解除效力，賀某解除與胡某合同行為并未違法和違約，賀某與郭某簽訂的門店租賃合同合法有效。

二、賀某口頭答應二年后再租給胡某的行為不屬于合同訂立的要約或承諾。

根據法律規定，當事人訂立合同要采取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示即要約的內容必須具體確定。所謂具體，是指要約的內容必須是合同成立所必需的條款(合同的主要條款)。所謂確定，是指要約的內容必須明確，不能含糊不清。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾的內容必須與要約的內容相一致。

本案賀某在胡某多次找其交涉以致發生糾紛的情況下，口頭答應到2008年6月底后再租給胡某2年。賀某這句口頭承諾，沒有房屋租賃合同所必須的租房用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、房屋維修等主要條款，不是向胡某發出的要約;胡某只是要求承租賀某的門店，沒有提出租房所必須的條款，故賀某口頭答應也不是對胡某要求租房的承諾，況且城市的房屋租賃依法應當簽訂書面租賃合同。賀某這句話只是要約邀請，既不因胡某的承諾而成立租賃合同，也不因賀某與郭某等其他人簽訂租賃合同而構成違約。因此，賀某于2008年6月繼續與郭某、彭某簽訂的該門店租賃合同合法有效。[page]

作者： 蓮花縣人民法院 楊伍姑