因二環(huán)北路拓寬改造工程施工，第三人需拆除該處房產(chǎn)并安置五套房屋，李b遂與第三人簽訂拆遷協(xié)議五份。被告李b、李c辯稱(chēng)，原告要求確認(rèn)安置房產(chǎn)給李安英無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。王某某有子女五人，第三人拆遷王某某房產(chǎn)時(shí)，五子女每人安置一套房屋，由被告李b負(fù)責(zé)與第三人簽訂拆遷安置協(xié)議。所謂委托合同，即委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同，在本案中，則為原告主張的委托被告李b代理其與第三人簽訂拆遷協(xié)議，而使權(quán)利義務(wù)歸于原告的法律事實(shí)。原告的證據(jù)即為被告李b以李a名義與第三人簽訂的協(xié)議書(shū)。關(guān)于《如何確定拆遷安置案件中非本人簽訂合同的效力》的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

原告：李a。

被告：李b。

被告：李c。

第三人：徐州市某某房屋綜合開(kāi)發(fā)公司。

經(jīng)審理查明，原告李a（未成年人）之父李安增與被告李b、被告李c（未成年人）法定代理人李安英系兄妹關(guān)系，三人與其他兄弟二及其母王某某原共同居住在江蘇省徐州市二環(huán)北路89—8號(hào)，該處房產(chǎn)無(wú)所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證。因二環(huán)北路拓寬改造工程施工，第三人需拆除該處房產(chǎn)并安置五套房屋，李b遂與第三人簽訂拆遷協(xié)議五份。其中一份被拆遷人列明為原告李a，主要內(nèi)容為：某某公司拆除李a坐落于二環(huán)北路89-8號(hào)房屋4間，為其安置本市鼓樓花園30號(hào)樓 3單元503室；李a應(yīng)繳納房屋差價(jià)款12400元；并約定了過(guò)渡費(fèi)給付方式。協(xié)議簽名欄乙方處由李b簽署了李a的名字并捺指印。2004年11月15 日，李b帶被告李c到第三人處，稱(chēng)李c即為李a，由李c在協(xié)議書(shū)中寫(xiě)明：申請(qǐng)將鼓樓花園30號(hào)樓3單元503室改成母親李安英的名字，李b在協(xié)議書(shū)中表示，李安英是李a之母。該協(xié)議當(dāng)事人遂發(fā)生變更，被安置人變更為李安英。在合同變更后李安英已交付房屋差價(jià)款并辦理了上房和所有權(quán)登記手續(xù)。

原告李a訴稱(chēng)，原告因房屋需要拆除，便口頭委托被告李b以原告的名義與第三人辦理相關(guān)房屋拆遷手續(xù)，李b于2002年8月7日以原告的名義同第三人簽訂了“房屋拆遷協(xié)議書(shū)”，原告按此協(xié)議與第三人履行了各自的義務(wù)。2004年11月15日，李b未征得原告及其法定代理人的同意，偽稱(chēng)被告李c為原告，到第三人處辦理了合同主體變更手續(xù)，將被拆遷人變更為李c之母李安英，并已交付房屋。被告李b超越代理權(quán)限，未征得原告同意，與李c串通，擅自處分原告財(cái)產(chǎn)權(quán)利，侵害了原告的合法權(quán)益，故起訴要求依法確認(rèn)被告處分原告財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效；判令第三人協(xié)助原告繼續(xù)辦理相關(guān)上房手續(xù)，并由被告負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。

被告李b、李c辯稱(chēng)，原告要求確認(rèn)安置房產(chǎn)給李安英無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。第三人拆遷的房產(chǎn)不是原告所有，而歸其祖母王某某所有。王某某有子女五人，第三人拆遷王某某房產(chǎn)時(shí)，五子女每人安置一套房屋，由被告李b負(fù)責(zé)與第三人簽訂拆遷安置協(xié)議。因時(shí)間緊迫，就在其中一份協(xié)議被拆遷人一欄中填寫(xiě)了原告李a的名字。王某某知道后表示反對(duì)，經(jīng)家庭成員協(xié)商一致，同意由李b將李a的名字變更為李安英，故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人某某房屋公司述稱(chēng)，原告在起訴時(shí)列某某公司為第三人沒(méi)有法律依據(jù)，第三人應(yīng)為人民法院追加。原告所述事實(shí)是真實(shí)的，協(xié)議中將李a變更為李安英，李b稱(chēng)是經(jīng)過(guò)全家協(xié)商一致同意變更的。某某公司完全按照法律規(guī)定給予辦理的，沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。至于應(yīng)當(dāng)安置給原告或李安英由人民法院裁決。

庭審中，第三人某某公司表示，在簽合同時(shí)知道李b并非李a本人，在2002年8月7日簽訂協(xié)議時(shí)是李b去辦理的安置手續(xù)，未有原告法定代理人的委托，事后也未得到原告或其法定代理人的追認(rèn)，在變更協(xié)議書(shū)內(nèi)容時(shí)認(rèn)為李c即是李a，而李安英是李c之母，女兒將房屋確權(quán)給母親符合常理。原告祖母王某某及叔父楊安民、楊安林到庭作證稱(chēng)安置房屋時(shí)五個(gè)子女一人一套新房。

「審判」

徐州市鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，依原告訴稱(chēng)主張，本案系委托合同糾紛。所謂委托合同，即委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同，在本案中，則為原告主張的委托被告李b代理其與第三人簽訂拆遷協(xié)議，而使權(quán)利義務(wù)歸于原告的法律事實(shí)。由于雙方對(duì)委托合同存在與否發(fā)生爭(zhēng)議，原告作為主張合同存在的一方，負(fù)有舉證義務(wù)。原告的證據(jù)即為被告李b以李a名義與第三人簽訂的協(xié)議書(shū)。審查該協(xié)議書(shū)，簽字人與被簽名人不一致，在意思表示形式上不規(guī)范，同時(shí)缺少被簽名人對(duì)第三人告知代理權(quán)存在的事實(shí)，李b的行為不能形成對(duì)李a的代理。因而僅此證據(jù)不能確認(rèn)原告與李b之間形成口頭上的或事實(shí)上的委托合同關(guān)系。合同簽訂后，原告欲取得合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)應(yīng)向第三人追認(rèn)李b的行為，并完善合同形式，現(xiàn)李b與第三人之間的合同實(shí)際上已由李安英代為履行完畢，若原告以此次訴訟為追認(rèn)意思表示已無(wú)實(shí)際意義，仍然不能藉此合同享有被安置權(quán)利。因而原告以有效的委托合同在先、享有委托代理人簽訂合同的權(quán)利后再申請(qǐng)確認(rèn)委托代理人和他人處分其合同權(quán)利無(wú)效，因缺乏委托合同這一前提條件而不能成立，故對(duì)原告第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持。對(duì)原告要求第三人協(xié)助其繼續(xù)辦理相關(guān)上房手續(xù)這一訴訟請(qǐng)求，由于拆遷協(xié)議并未在原告與第三人之間發(fā)生法律效力，原告不具有要求第三人履行合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，此項(xiàng)請(qǐng)求也不能成立。至于原告李a是否能作為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定的被拆遷人即被拆遷房屋的所有人而要求第三人給予安置，已超出本案審查范圍，本院不予審查。因此對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條第二款、第一百零六條第一款之規(guī)定，判決駁回原告李a的訴訟請(qǐng)求。

原告李a不服一審判決，提出上訴。稱(chēng)一審認(rèn)定李b、李安英、李安增與王某某共同居住在本市二環(huán)北路89-8號(hào)不對(duì)，實(shí)際上王某某有三兒二女，兩女出嫁后即不在此處居住。拆遷前居住在老房中的為王某某、李a之父母（李安增和黃桂梅）、楊安林。李安增住房較大，故享有兩處安置房。李b代表李a、李安增、楊安林分別簽訂了安置一套房屋的協(xié)議，李b并以自己名義簽訂兩套房屋的拆遷協(xié)議。李b以李a名義代簽的行為是有效代理行為；一審法院認(rèn)為拆遷協(xié)議書(shū)不規(guī)范，李b不能形成對(duì)李a的代理屬認(rèn)定事實(shí)不清，因?yàn)槟衬彻緵](méi)有反對(duì)，李a也認(rèn)可；認(rèn)定李a與某某公司的合同已由李安英代為履行是錯(cuò)誤的。李b2004年11月15日的行為是超越授權(quán)范圍的，李安英私自變更協(xié)議是侵權(quán)行為；本案適用法律錯(cuò)誤；某某公司有協(xié)助義務(wù)。

徐州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，位于二環(huán)北路89-8號(hào)的原拆遷房屋因無(wú)所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，應(yīng)視為家庭共同所有，共同所有財(cái)產(chǎn)的處分在不能達(dá)成協(xié)議時(shí)應(yīng)按照大多數(shù)共有人的意見(jiàn)并適當(dāng)考慮少數(shù)人的意見(jiàn)。李a主張本人委托李b代理其與某某公司簽訂協(xié)議，但未能提供相關(guān)證據(jù)予以證明。李b認(rèn)為是受其母王某某的委托以家庭代理人的身份與某某公司簽訂的協(xié)議，鑒于其他家庭成員對(duì)此予以承認(rèn)，故可以認(rèn)定李b是家庭的代理人。李b以李a的名義簽訂拆遷協(xié)議后，經(jīng)家庭成員重新協(xié)商決定改簽為李安英，此改簽行為視為家庭對(duì)第一次以李a名義簽訂的拆遷協(xié)議的變更，且某某公司對(duì)此行為也予以確認(rèn)，故應(yīng)視為合同的變更，應(yīng)以變更后的合同為準(zhǔn)。共有物的分割時(shí)應(yīng)考慮大多數(shù)人的意見(jiàn)，五個(gè)子女五套房子，符合生活常理。況且李安增也已分得一套安置房屋，李b也將以自己名義簽訂的兩套房屋的其中一套安置給其他兄妹，這也從側(cè)面證明了李b第一次簽訂拆遷協(xié)議時(shí)的行為是為了方便辦理拆遷手續(xù)而為，第一次簽訂拆遷協(xié)議不代表家庭對(duì)家庭共有財(cái)產(chǎn)的最終分割或分配。綜上，認(rèn)為原審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。

「評(píng)析」

法院對(duì)本案如何裁判的認(rèn)識(shí)是一致的，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)維護(hù)家庭成員對(duì)共有物的分配，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定狀態(tài)。但在論述理由上，側(cè)重點(diǎn)是有差別的，一審中著重闡述了原告主張的委托合同不存在，被告李b不承擔(dān)不履行委托合同對(duì)原告的民事責(zé)任，二審則結(jié)合其他家庭成員意見(jiàn)，將李b視為全體家庭成員事務(wù)的執(zhí)行人，其行為的法律后果受家庭全體成員的意思表示左右。處理本案的關(guān)鍵之處在于如何認(rèn)識(shí)李b在與某某公司的協(xié)議中簽署李a名字行為的性質(zhì)，因?yàn)槿绻炞钟行У脑挘婕聪碛邢鄳?yīng)的合同權(quán)利，在后的變更如果沒(méi)有原告的同意是不發(fā)生法律效力的。

由于沒(méi)有授權(quán)文書(shū)或聲明，也缺少簽訂合同后的追認(rèn)，故有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，李b的行為構(gòu)成對(duì)李a事務(wù)的“家事代理”。所謂家事代理是指發(fā)生在家庭成員間的以處理家庭事務(wù)為內(nèi)容的代理活動(dòng)，行為人本人無(wú)代理權(quán)，但基于家庭成員間的特殊身份關(guān)系而在表面上令人相信其有代理權(quán)，其法律后果依有權(quán)代理而由被代理人承擔(dān)的制度。在一些國(guó)家和地區(qū)專(zhuān)門(mén)作出規(guī)定，如《瑞士民法典》規(guī)定：“妻對(duì)于家務(wù)中的日常事務(wù)，與夫同為婚姻共同生活的代表。”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第1003條規(guī)定：“夫妻對(duì)于日常事務(wù)，互為代理人。夫妻之一方濫用前項(xiàng)代理權(quán)時(shí)，他方得限制之，但不得對(duì)抗善意第三人。”我國(guó)也有類(lèi)似的規(guī)定，如最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第（1）項(xiàng)規(guī)定：“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。”但問(wèn)題是，關(guān)于家事代理的規(guī)定一般只適用于夫妻之間，因?yàn)榉蚱揸P(guān)系的特殊性，且如無(wú)特別約定，夫妻財(cái)產(chǎn)是共有的，由此也就形成夫妻對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，使得相對(duì)人不會(huì)因而陷于交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于其他家庭成員，由于缺少共同對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)即共同財(cái)產(chǎn)，難以適用家事代理，否則將不僅相對(duì)人利益難于保障，還可能使被代理人面臨道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，家事代理應(yīng)僅限于夫妻之間，本案李b與李a之間不具備形成家事代理的條件。

那么李b的行為是否構(gòu)成“表見(jiàn)代理”呢？根據(jù)我國(guó)《合同法》第49條之規(guī)定，表見(jiàn)代理是指“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”表見(jiàn)代理構(gòu)成要件為：1、無(wú)權(quán)代理人沒(méi)有代理權(quán)，即非有權(quán)代理；2、相對(duì)人有合理的理由相信行為人有代理權(quán)，即從外在表現(xiàn)上，存在使相對(duì)人相信無(wú)權(quán)代理人有代理權(quán)的情形，且相對(duì)人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)；3、相對(duì)人主觀上須為善意；4、無(wú)權(quán)代理行為的發(fā)生與被代理人有關(guān)聯(lián)性。

對(duì)照李b的行為，可以看出其行為符合上述4要件中多數(shù)要件，如第1要件，李b對(duì)李a不享有代理權(quán)；第3要件，某某公司作為拆遷安置方，為李b代理的人安置房屋沒(méi)有惡意；又如第4要件，由于共同居住的關(guān)系，李b作為特殊的親屬，代理原告將房屋安置給原告，當(dāng)然與原告有關(guān)聯(lián)性。但是對(duì)于第2要件，審查相對(duì)人某某公司的行為可以得出，該公司并未對(duì)李b行為的有效性進(jìn)行審查，因?yàn)槔頰雖然和李b有親屬關(guān)系，但因?yàn)槔頱并非李a的監(jiān)護(hù)人，對(duì)其財(cái)產(chǎn)也沒(méi)有監(jiān)管權(quán)利，李a作為未成年人，應(yīng)由監(jiān)護(hù)人對(duì)其代理權(quán)向第三人委托，從而使他人具有代理權(quán)，否則第三人的行為是不會(huì)對(duì)未成年人發(fā)生法律效力的。正是基于這一點(diǎn)，某某公司在審查時(shí)是有過(guò)錯(cuò)的，從一個(gè)普通民事主體的角度看，不足以使人相信李b享有對(duì)李a的代理權(quán)。因此，李b對(duì)李a也不形成表見(jiàn)代理。李b簽名的行為實(shí)際上是無(wú)權(quán)代理，只有經(jīng)過(guò)李a法定代理人追認(rèn)才對(duì)李a發(fā)生法律效力。

如果成立無(wú)權(quán)代理，則在被代理人追認(rèn)前，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，若無(wú)權(quán)代理人已和相對(duì)人變更被代理人的主體，則被無(wú)權(quán)代理人再行追認(rèn)已喪失了事實(shí)依據(jù)。所以，在李b與某某公司將合同一方變更為李安英，并由李安英履行后，原告要求追認(rèn)原代理行為，并要求享有合同權(quán)利已無(wú)實(shí)際意義，同樣不能得到支持。

本案還應(yīng)解決的一個(gè)問(wèn)題是，被告李b和某某公司及李安英的行為是否侵害了原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)。二審判決中很好地回答了這個(gè)問(wèn)題，即本案被安置財(cái)產(chǎn)，位于二環(huán)北路89-8號(hào)的原拆遷房屋因無(wú)所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，應(yīng)視為家庭共同所有，共同所有財(cái)產(chǎn)的處分在不能達(dá)成協(xié)議時(shí)應(yīng)按照大多數(shù)共有人的意見(jiàn)并適當(dāng)考慮少數(shù)人的意見(jiàn)。李b以李a的名義簽訂拆遷協(xié)議僅是取得被安置這一權(quán)利的權(quán)宜之計(jì)，并未實(shí)際對(duì)安置房屋作出實(shí)質(zhì)上的分配，李b也將以自己名義簽訂的兩套房屋的其中一套安置給其他兄妹，這也從側(cè)面證明了李b第一次簽訂拆遷協(xié)議時(shí)的行為是為了方便辦理拆遷手續(xù)而為，第一次簽訂拆遷協(xié)議不代表家庭對(duì)家庭共有財(cái)產(chǎn)的最終分割或分配。共有物分割時(shí)應(yīng)考慮大多數(shù)人的意見(jiàn)，五個(gè)子女五套房子，符合生活常理。原告未能舉證證明是基于拆除其享有所有權(quán)的房屋而安置本案爭(zhēng)議房屋，故不能認(rèn)為其合法權(quán)益受到侵害。

在社會(huì)生活中，有不少拆遷安置是在本人未簽字或授權(quán)的情況下，他人以其名義辦理的拆遷手續(xù)，由此引起的糾紛往往較為復(fù)雜，在審理時(shí)應(yīng)充分注意被拆遷房屋的權(quán)屬、代理行為是否成立等法律事實(shí)，并充分考慮維護(hù)交易的穩(wěn)定性，才能有利于這一類(lèi)案件的妥善解決。