因二環北路拓寬改造工程施工，第三人需拆除該處房產并安置五套房屋，李b遂與第三人簽訂拆遷協議五份。被告李b、李c辯稱，原告要求確認安置房產給李安英無效沒有法律依據。王某某有子女五人，第三人拆遷王某某房產時，五子女每人安置一套房屋，由被告李b負責與第三人簽訂拆遷安置協議。所謂委托合同，即委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同，在本案中，則為原告主張的委托被告李b代理其與第三人簽訂拆遷協議，而使權利義務歸于原告的法律事實。原告的證據即為被告李b以李a名義與第三人簽訂的協議書。關于《如何確定拆遷安置案件中非本人簽訂合同的效力》的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

原告：李a。

被告：李b。

被告：李c。

第三人：徐州市某某房屋綜合開發公司。

經審理查明，原告李a（未成年人）之父李安增與被告李b、被告李c（未成年人）法定代理人李安英系兄妹關系，三人與其他兄弟二及其母王某某原共同居住在江蘇省徐州市二環北路89—8號，該處房產無所有權證及國有土地使用證。因二環北路拓寬改造工程施工，第三人需拆除該處房產并安置五套房屋，李b遂與第三人簽訂拆遷協議五份。其中一份被拆遷人列明為原告李a，主要內容為：某某公司拆除李a坐落于二環北路89-8號房屋4間，為其安置本市鼓樓花園30號樓 3單元503室；李a應繳納房屋差價款12400元；并約定了過渡費給付方式。協議簽名欄乙方處由李b簽署了李a的名字并捺指印。2004年11月15 日，李b帶被告李c到第三人處，稱李c即為李a，由李c在協議書中寫明：申請將鼓樓花園30號樓3單元503室改成母親李安英的名字，李b在協議書中表示，李安英是李a之母。該協議當事人遂發生變更，被安置人變更為李安英。在合同變更后李安英已交付房屋差價款并辦理了上房和所有權登記手續。

原告李a訴稱，原告因房屋需要拆除，便口頭委托被告李b以原告的名義與第三人辦理相關房屋拆遷手續，李b于2002年8月7日以原告的名義同第三人簽訂了“房屋拆遷協議書”，原告按此協議與第三人履行了各自的義務。2004年11月15日，李b未征得原告及其法定代理人的同意，偽稱被告李c為原告，到第三人處辦理了合同主體變更手續，將被拆遷人變更為李c之母李安英，并已交付房屋。被告李b超越代理權限，未征得原告同意，與李c串通，擅自處分原告財產權利，侵害了原告的合法權益，故起訴要求依法確認被告處分原告財產的行為無效；判令第三人協助原告繼續辦理相關上房手續，并由被告負擔訴訟費。

被告李b、李c辯稱，原告要求確認安置房產給李安英無效沒有法律依據。第三人拆遷的房產不是原告所有，而歸其祖母王某某所有。王某某有子女五人，第三人拆遷王某某房產時，五子女每人安置一套房屋，由被告李b負責與第三人簽訂拆遷安置協議。因時間緊迫，就在其中一份協議被拆遷人一欄中填寫了原告李a的名字。王某某知道后表示反對，經家庭成員協商一致，同意由李b將李a的名字變更為李安英，故請求駁回原告的訴訟請求。

第三人某某房屋公司述稱，原告在起訴時列某某公司為第三人沒有法律依據，第三人應為人民法院追加。原告所述事實是真實的，協議中將李a變更為李安英，李b稱是經過全家協商一致同意變更的。某某公司完全按照法律規定給予辦理的，沒有任何過錯。至于應當安置給原告或李安英由人民法院裁決。

庭審中，第三人某某公司表示，在簽合同時知道李b并非李a本人，在2002年8月7日簽訂協議時是李b去辦理的安置手續，未有原告法定代理人的委托，事后也未得到原告或其法定代理人的追認，在變更協議書內容時認為李c即是李a，而李安英是李c之母，女兒將房屋確權給母親符合常理。原告祖母王某某及叔父楊安民、楊安林到庭作證稱安置房屋時五個子女一人一套新房。

「審判」

徐州市鼓樓區人民法院經審理認為，依原告訴稱主張，本案系委托合同糾紛。所謂委托合同，即委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同，在本案中，則為原告主張的委托被告李b代理其與第三人簽訂拆遷協議，而使權利義務歸于原告的法律事實。由于雙方對委托合同存在與否發生爭議，原告作為主張合同存在的一方，負有舉證義務。原告的證據即為被告李b以李a名義與第三人簽訂的協議書。審查該協議書，簽字人與被簽名人不一致，在意思表示形式上不規范，同時缺少被簽名人對第三人告知代理權存在的事實，李b的行為不能形成對李a的代理。因而僅此證據不能確認原告與李b之間形成口頭上的或事實上的委托合同關系。合同簽訂后，原告欲取得合同權利并承擔合同義務應向第三人追認李b的行為，并完善合同形式，現李b與第三人之間的合同實際上已由李安英代為履行完畢，若原告以此次訴訟為追認意思表示已無實際意義，仍然不能藉此合同享有被安置權利。因而原告以有效的委托合同在先、享有委托代理人簽訂合同的權利后再申請確認委托代理人和他人處分其合同權利無效，因缺乏委托合同這一前提條件而不能成立，故對原告第一項訴訟請求本院不予支持。對原告要求第三人協助其繼續辦理相關上房手續這一訴訟請求，由于拆遷協議并未在原告與第三人之間發生法律效力，原告不具有要求第三人履行合同義務的請求權，此項請求也不能成立。至于原告李a是否能作為《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定的被拆遷人即被拆遷房屋的所有人而要求第三人給予安置，已超出本案審查范圍，本院不予審查。因此對原告的訴訟請求應予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第三百九十六條、《中華人民共和國民法通則》第六十三條第二款、第一百零六條第一款之規定，判決駁回原告李a的訴訟請求。

原告李a不服一審判決，提出上訴。稱一審認定李b、李安英、李安增與王某某共同居住在本市二環北路89-8號不對，實際上王某某有三兒二女，兩女出嫁后即不在此處居住。拆遷前居住在老房中的為王某某、李a之父母（李安增和黃桂梅）、楊安林。李安增住房較大，故享有兩處安置房。李b代表李a、李安增、楊安林分別簽訂了安置一套房屋的協議，李b并以自己名義簽訂兩套房屋的拆遷協議。李b以李a名義代簽的行為是有效代理行為；一審法院認為拆遷協議書不規范，李b不能形成對李a的代理屬認定事實不清，因為某某公司沒有反對，李a也認可；認定李a與某某公司的合同已由李安英代為履行是錯誤的。李b2004年11月15日的行為是超越授權范圍的，李安英私自變更協議是侵權行為；本案適用法律錯誤；某某公司有協助義務。

徐州市中級人民法院經審理認為，位于二環北路89-8號的原拆遷房屋因無所有權證和國有土地使用證，應視為家庭共同所有，共同所有財產的處分在不能達成協議時應按照大多數共有人的意見并適當考慮少數人的意見。李a主張本人委托李b代理其與某某公司簽訂協議，但未能提供相關證據予以證明。李b認為是受其母王某某的委托以家庭代理人的身份與某某公司簽訂的協議，鑒于其他家庭成員對此予以承認，故可以認定李b是家庭的代理人。李b以李a的名義簽訂拆遷協議后，經家庭成員重新協商決定改簽為李安英，此改簽行為視為家庭對第一次以李a名義簽訂的拆遷協議的變更，且某某公司對此行為也予以確認，故應視為合同的變更，應以變更后的合同為準。共有物的分割時應考慮大多數人的意見，五個子女五套房子，符合生活常理。況且李安增也已分得一套安置房屋，李b也將以自己名義簽訂的兩套房屋的其中一套安置給其他兄妹，這也從側面證明了李b第一次簽訂拆遷協議時的行為是為了方便辦理拆遷手續而為，第一次簽訂拆遷協議不代表家庭對家庭共有財產的最終分割或分配。綜上，認為原審法院認定事實和適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。

「評析」

法院對本案如何裁判的認識是一致的，認為應當維護家庭成員對共有物的分配，維護財產的穩定狀態。但在論述理由上，側重點是有差別的，一審中著重闡述了原告主張的委托合同不存在，被告李b不承擔不履行委托合同對原告的民事責任，二審則結合其他家庭成員意見，將李b視為全體家庭成員事務的執行人，其行為的法律后果受家庭全體成員的意思表示左右。處理本案的關鍵之處在于如何認識李b在與某某公司的協議中簽署李a名字行為的性質，因為如果簽字有效的話，原告即享有相應的合同權利，在后的變更如果沒有原告的同意是不發生法律效力的。

由于沒有授權文書或聲明，也缺少簽訂合同后的追認，故有一種觀點認為，李b的行為構成對李a事務的“家事代理”。所謂家事代理是指發生在家庭成員間的以處理家庭事務為內容的代理活動，行為人本人無代理權，但基于家庭成員間的特殊身份關系而在表面上令人相信其有代理權，其法律后果依有權代理而由被代理人承擔的制度。在一些國家和地區專門作出規定，如《瑞士民法典》規定：“妻對于家務中的日常事務，與夫同為婚姻共同生活的代表。”我國臺灣地區“民法”第1003條規定：“夫妻對于日常事務，互為代理人。夫妻之一方濫用前項代理權時，他方得限制之，但不得對抗善意第三人。”我國也有類似的規定，如最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（1）項規定：“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。”但問題是，關于家事代理的規定一般只適用于夫妻之間，因為夫妻關系的特殊性，且如無特別約定，夫妻財產是共有的，由此也就形成夫妻對外承擔連帶責任，使得相對人不會因而陷于交易風險。對于其他家庭成員，由于缺少共同對外承擔責任的基礎即共同財產，難以適用家事代理，否則將不僅相對人利益難于保障，還可能使被代理人面臨道德風險。因此，家事代理應僅限于夫妻之間，本案李b與李a之間不具備形成家事代理的條件。

那么李b的行為是否構成“表見代理”呢？根據我國《合同法》第49條之規定，表見代理是指“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”表見代理構成要件為：1、無權代理人沒有代理權，即非有權代理；2、相對人有合理的理由相信行為人有代理權，即從外在表現上，存在使相對人相信無權代理人有代理權的情形，且相對人沒有過錯；3、相對人主觀上須為善意；4、無權代理行為的發生與被代理人有關聯性。

對照李b的行為，可以看出其行為符合上述4要件中多數要件，如第1要件，李b對李a不享有代理權；第3要件，某某公司作為拆遷安置方，為李b代理的人安置房屋沒有惡意；又如第4要件，由于共同居住的關系，李b作為特殊的親屬，代理原告將房屋安置給原告，當然與原告有關聯性。但是對于第2要件，審查相對人某某公司的行為可以得出，該公司并未對李b行為的有效性進行審查，因為李a雖然和李b有親屬關系，但因為李b并非李a的監護人，對其財產也沒有監管權利，李a作為未成年人，應由監護人對其代理權向第三人委托，從而使他人具有代理權，否則第三人的行為是不會對未成年人發生法律效力的。正是基于這一點，某某公司在審查時是有過錯的，從一個普通民事主體的角度看，不足以使人相信李b享有對李a的代理權。因此，李b對李a也不形成表見代理。李b簽名的行為實際上是無權代理，只有經過李a法定代理人追認才對李a發生法律效力。

如果成立無權代理，則在被代理人追認前，對被代理人不發生法律效力，若無權代理人已和相對人變更被代理人的主體，則被無權代理人再行追認已喪失了事實依據。所以，在李b與某某公司將合同一方變更為李安英，并由李安英履行后，原告要求追認原代理行為，并要求享有合同權利已無實際意義，同樣不能得到支持。

本案還應解決的一個問題是，被告李b和某某公司及李安英的行為是否侵害了原告的財產權。二審判決中很好地回答了這個問題，即本案被安置財產，位于二環北路89-8號的原拆遷房屋因無所有權證和國有土地使用證，應視為家庭共同所有，共同所有財產的處分在不能達成協議時應按照大多數共有人的意見并適當考慮少數人的意見。李b以李a的名義簽訂拆遷協議僅是取得被安置這一權利的權宜之計，并未實際對安置房屋作出實質上的分配，李b也將以自己名義簽訂的兩套房屋的其中一套安置給其他兄妹，這也從側面證明了李b第一次簽訂拆遷協議時的行為是為了方便辦理拆遷手續而為，第一次簽訂拆遷協議不代表家庭對家庭共有財產的最終分割或分配。共有物分割時應考慮大多數人的意見，五個子女五套房子，符合生活常理。原告未能舉證證明是基于拆除其享有所有權的房屋而安置本案爭議房屋，故不能認為其合法權益受到侵害。

在社會生活中，有不少拆遷安置是在本人未簽字或授權的情況下，他人以其名義辦理的拆遷手續，由此引起的糾紛往往較為復雜，在審理時應充分注意被拆遷房屋的權屬、代理行為是否成立等法律事實，并充分考慮維護交易的穩定性，才能有利于這一類案件的妥善解決。