租房合同糾紛仲裁案裁決書中國國際經濟貿易仲裁委員會根據申請人北京××大廈有限公司和被申請人××網絡技術有限公司于1999年12月17日簽訂的租賃協議中的仲裁條款和申請人于2000年7月13日向仲裁委員會提交的書面仲裁申請，受理了前述租賃協議項下的爭議仲裁案。由于雙方當事人未在規定期限內共同選定或共同委托仲裁委員會主任指定首席仲裁員，仲裁委員會主任指定了×××為首席仲裁員。上述三位仲裁員于2001年2月13日共同組成仲裁庭，審理本案。仲裁庭于2001年3月29日和2001年8月20日兩次在北京開庭審理了本案。本案現已審理結束，仲裁庭根據庭審查明的事實和現有書面材料，作出本裁決。關于租房合同糾紛仲裁案裁決書的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

租房合同糾紛仲裁案裁決書

(2001年11月13日)

中國國際經濟貿易仲裁委員會(下稱仲裁委員會)根據申請人北京××大廈有限公司和被申請人××網絡技術有限公司于1999年12月17日簽訂的租賃協議(Tenancy Agreement)中的仲裁條款和申請人于2000年7月13日向仲裁委員會提交的書面仲裁申請，受理了前述租賃協議項下的爭議仲裁案。本案程序適用仲裁委員會1998年5月10日起實施的仲裁規則。

申請人選定了×××為仲裁員，被申請人選定了×××為仲裁員。由于雙方當事人未在規定期限內共同選定或共同委托仲裁委員會主任指定首席仲裁員，仲裁委員會主任指定了×××為首席仲裁員。上述三位仲裁員于2001年2月13日共同組成仲裁庭，審理本案。

仲裁庭于2001年3月29日和2001年8月20日兩次在北京開庭審理了本案。兩次開庭時，申請人和被申請人均派其仲裁代理人出席(申請人第一次開庭時派其代表出席，被申請人第二次開庭時亦派其代表出席)。兩次開庭時，申請人和被申請人均作了口頭陳述，回答了仲裁庭的提問，就有關問題進行了辯論，并就有關證據進行了質證。在本案審理過程中，雙方當事人均曾根據仲裁庭的要求或自行補交有關書面陳述和證據。

本案現已審理結束，仲裁庭根據庭審查明的事實和現有書面材料，作出本裁決。本案案情、仲裁庭意見和裁決分述如下：

一、案情

本案雙方當事人于1999年12月17日簽訂了租賃協議及附件(appendix)和附表(schedule)。雙方在租賃協議及附件、附表約定：由申請人向被申請人出租北京盛福××大廈100房間和850房間;100房間租賃面積(RA)大約為278平方米，凈使用面積(NUA)大約為203平方米;850房間租賃面積大約為294平方米，凈使用面積大約為216平方米;房屋租賃面積和使用面積的確切大小將由業主(申請人)測量，并且自業主將測量結果書面通知承租方之日起，作為計算與該房屋面積有關的各項付款的依據;租期自1999年12月1日至2003年2月28日，共3年零3個月;承租方(被申請人)應向業主支付押金(deposit)，包括租賃押金和停車位押金，共38626美元;承租方應付的月租金包括停車位的費用及房屋的應付租金，自1999年12月1日至2003年2月28日，100號房間的價款為每平方米租賃面積28美元，850房間的價款為每平方米租賃面積17美元;業主許可承租方在租期開始的頭3個月免于繳納月租金，因而月租金自2000年3月1日起繳納。[page]

上述協議簽署后，被申請人認為850房間較小，不能滿足其使用要求，故向申請人提出了更換租賃房間的要求。申請人安排被申請人查看其他房間供其選擇，與此同時，申請人通過×××公司向被申請人發函，聲稱在被申請人先支付100房間的所有應付款項后方考慮其安排比850房間更大的房間的請求。其后，申請人的律師向被申請人發函，要求被申請人支付拖欠的款項。在被申請人未予支付有關款項的情況下，申請人于2000年5月6日向被申請人發出通知，自2000年4月28日起終止租賃協議。申請人于2000年7月13日向仲裁委員會提交仲裁申請。

申請人的仲裁請求經修改，最終確定為：

1.被申請人向申請人支付賠償金113099.00美元。

2.被申請人向申請人支付欠付的租金24711.87美元及該筆租金自2000年3月1日起按年利率8%計算的利息。

3.被申請人向申請人支付欠付的停車費370美元及該筆停車費自1999年12月1日起按年利率8%計算的利息。

4.被申請人向申請人支付律師費5785美元。

5.被申請人承擔所有的仲裁費用，包括但不限于登記費、所有的仲裁費(以及仲裁過程中發生的所有差旅費及食宿費)。

申請人的主要觀點如下：

1.《租賃協議》合法有效。

(1)申請人主體合法，具有法定的出租資格。

申請人作為北京××大廈的所有權人，擁有該大廈的產權，同時也依照有關法律和行政法規的規定辦理了全部必需手續，包括公安部門頒發的“涉外許可證”、北京市政府頒發的“批準證書”、國家工商局頒發的營業執照等。上述所有文件都明確批準申請人具備進行房屋出租及其他業務的資格。

(2)租賃許可證不影響租賃協議的效力。

被申請人認為，根據《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定，房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。該規定屬于強制性規定。根據合同法第52條第5款的規定，當合同違反法律、行政法規的強制性規定時，合同無效。所以，租賃協議無效。

申請人認為，合同法第52條所稱的行政法規專指國務院制定的規范性法律文件，《城市房屋租賃管理辦法》作為部門性的行政規章，顯然并非行政法規。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第4條的規定，“合同法實施之后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”因此，本案租賃協議合法有效。[page]

2.申請人完全履行了合同義務。

雙方簽署租賃協議后，申請人已按協議規定準備好租賃房屋到被申請人可以隨時入住的程度，也全部完成有關部門要求的出租房屋手續，已正確、完全地履行了自己一方的義務。同時被申請人沒有如約履行義務以后，申請人多次主動向被申請人發出催款通知，積極減少損失。

3.租賃房屋不存在缺陷，完全符合租賃協議規定。

(1)關于面積小的問題不存在。

被申請人對850房間面積過小的指責，與事實不符，也沒有任何有效證據。從雙方簽訂協議至第一次庭審，被申請人在從未以任何形式提出過對房屋面積的任何異議的情況下，忽然提交了由被申請人聘用的裝修公司出具的所謂850房間過小的證據。該證據不能成立，沒有任何說明力。

(2)關于850室地板振動與噪音問題。

被申請人方的郎先生、孫先生曾多次參觀850房間，詳細了解了有關850房間的各種情況，陪同參觀的姚小姐也詳細、如實地回答了他們的各種詢問。參觀中被申請人從未對地板振動、噪音問題提出異議，以后的律師函、答辯書及第一次庭審中均未提出過地板振動、噪音的問題。對于大廈的樓板、隔音，租賃協議的附件2均詳細規定了應符合的建筑標準。大廈竣工時通過了建筑主管部門的各項驗收并出具了竣工驗收報告，這也證實了大廈包括地板、隔音在內的各項標準是合格的。大廈的地板振動和噪音實際上是由毗鄰的××飯店供熱鍋爐引起的，但那是極少時候的例外情況。和850房間相鄰、朝向位置也相同的其他房間租客從未發生類似的問題，被申請人關于地板振動及噪音會影響電腦設備的使用的說法不能成立。

4.關于調換850房的問題。

雙方簽署租賃協議后，被申請人應當承擔支付租賃協議項下租金的義務，申請人從未同意過免除被申請人支付房租和押金的義務，并同意給被申請人調換其他房間。

5.關于租金曾有約定協議價與實際不一樣的問題。

申請人認為“最初商談和最終不一致”系正常現象，不存在人為協商修改的問題。

6.關于逾期付款的利息的約定合情合理、于法有據。

租賃協議成立、生效后，被申請人就應該承擔及時支付租金的義務。但時至今日，被申請人仍未支付任何租金。根據合同法第141條的規定，當事人可以約定一方延遲履行時向對方支付違約金。1999年2月11日頒布的《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》也明確許可當事人約定逾期付款違約金的做法。租賃協議第7條第5項明確規定，若未能在規定的時間內收到任何月租金和其他費用，應認為是被申請人拖欠款項，此時申請人有權按15%的年利率收取自付款到期日至實際付款之日的利息。該條款經雙方協商一致，是被申請人的真實意思表示。同時，年息15%的約定合情合理，也是常見的商業慣例。[page]

被申請人的主要觀點如下：

1.租賃協議因違反法律規定而歸于無效。

根據《城市房屋租賃管理辦法》第16條、第17條的規定，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。被申請人認為，此規定屬于強制性規定，是對出租人資格的一種要求。根據《合同法》第9條第1款的規定及第52條第5款的規定，本案租賃協議屬于無效合同。而且，租賃協議無效的原因根本在于申請人沒有依法取得《房屋租賃證》，因此，完全是申請人的過錯導致該協議無效。申請人無權根據租賃協議向被申請人主張權利。

租賃協議沒有依法辦理登記手續，雖然這并不影響合同的效力，但從該事實中也可看出，申請人在從事租賃經營業務中，存在諸多不規范操作，導致租賃行為存在法律上的瑕疵。

2.《租賃協議》中的定金條款依法尚未生效。

《擔保法》第90條規定：“定金應當以書面形式約定……定金合同從實際交付定金日起生效”。被申請人據此認為定金條款雖然存在于租賃協議及其附表中，但定金合同為一實踐性合同，只有當合同一方實際交付定金后才成立。本案中，雙方之間雖然有定金的約定，但是由于定金沒有實際交付，故定金合同沒有生效。申請人也無權依據定金條款要求支付定金。

3.申請人在合同履行過程中先存在違約行為。因為申請人并未根據《租賃協議》第3條第6款的約定辦理《房屋租賃證》。

4.交付的租賃物存在嚴重瑕疵。

(1)申請人交付的房屋面積不足，導致申請人的租賃目的無法實現。租賃協議第一頁寫明850房間的凈使用面積為216平方米，而被申請人在委托裝修公司進行裝修時才由裝修公司處得知，該房屋的實際的凈使用面積與約定的216平方米有很大的出人。這種情況會導致被申請人辦公時工作環境達不到預期的要求，甚至有可能導致因該房屋無法容納被申請人的全部員工及設備，影響被申請人的正常工作，導致被申請人訂立租賃協議的目的無法實現。作為與此一體的100房間的租賃，亦沒有實際意義。

申請人的不適當履約行為已構成了違約。在此情況下，申請人有采取補救措施的義務。事實上，申請人也承認了面積過小的事實，并同意為被申請人提供其他房間，這從有關往來函中可以看出。但在雙方就新的租賃房間進行選擇過程中，申請人卻要求被申請人先行支付100房間的租金及其他費用，否則將不予考慮850房間的更換要求。對于申請人的這種行為，被申請人無法接受。

(2)850室地板振動與噪音問題。[page]

被申請人最初看房時發現了850房間有振動的現象，并就此事詢問申請人，申請人的業務員答復稱：房屋振動是間歇性的，問題不大，只要擺上家具后振動自然會消失。但從裝修公司致被申請人的函可知，導致振動的原因是該房屋靠近鍋爐房。被申請人作為從事網絡技術的企業，辦公室內有電腦等重要辦公設備，申請人在租約簽訂之前就應已知曉，如該房屋內有噪音、振動的情況，必然給電腦造成損害，也不符合被申請人對辦公環境的要求。對此，申請人有告知的義務，但事實上申請人并未履行該義務，對房屋的缺陷有隱瞞欺騙的行為。

5.租金在報價時為：100室25美元/平方米·月，850室19美元/平方米·月，簽約時為配合申請人出租其他房屋，而在《租賃協議》中寫成28美元/平方米·月和17美元/平方米·月。

6.租金損失要求不合理。理由為：850室本身有問題。100室長達8個月沒有租出去，申請人沒有證據說明這是被申請人的責任。

7.申請人利息計算缺乏依據。

民法通則對于違約利息性質的確定，是由違約方對于由其違約行為而使另一方受到的損失進行的補償。本案中真正的違約方是申請人，而不是被申請人。因此，申請人無權要求被申請人支付違約利息。而且租賃協議中約定的利息標準違犯國家法律對利息計算的有關規定。

8.申請人要求支付律師費及仲裁費依據不足。

申請人關于律師費的請求即使被支持，根據《中國國際經濟貿易仲裁委員會仲裁規則》(1998年5月10起施行)第59條規定，也應當僅限于勝訴金額的10%范圍內。另一方面，申請人錯誤地理解了本案的法律及事實關系，對本仲裁案的發生負有主要責任，因此，產生的仲裁費用，只能由責任方來承擔。

二、仲裁庭意見

(一)關于租賃協議的效力

根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》第16條、第17條的規定，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。被申請人因而認為：此規定屬于強制性規定，是對出租人資格的一種要求，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5款的規定，違反法律、行政性法規的強制性規定的合同無效，因此，申請人未辦理《房屋租賃證》，導致合同無效。

仲裁庭認為，根據1999年12月19日《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》的第4條，“合同法實施之后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”而《城市房屋租賃管理辦法》只是建設部的部門規章。因此，仲裁庭對于被申請人的前述主張不予支持。[page]

所以，雖然申請人未能辦理《房屋租賃證》違反了雙方在本案租賃協議中的有關約定，但這并不影響租賃協議的效力。而且，根據申請人的營業執照和批準證書，申請人有出租××大廈寫字樓的資格。

本案租賃協議是在被申請人看房后，經協商與申請人達成的，應體現雙方的真實意思表示。而且，本案租賃協議不存在《中華人民共和國合同法》規定的導致合同無效的情形。因此，仲裁庭認定，本案租賃協議是有效的。

仲裁庭注意到，被申請人曾提出本案租賃協議的關于100和850房間的租價約定不合理，只是為了配合申請人對其他租戶的談判才將租價作出如此約定。仲裁庭認為，被申請人并未就其主張舉出充分證據。因此，仲裁庭認為，本案租賃協議中關于租價的約定是有效的。

(二)關于違約責任

1.根據《租賃協議》約定，申請人已將100房間和850房間提交被申請人入住，被申請人所聘裝修公司的函即是證明，申請人已履行了協議約定的“交付”義務。

2.被申請人以《擔保法》有關規定否定《租賃協議》的定金條款的有效性。仲裁庭認為，根據本案租賃協議第10條第15款，除非與中國法律、法規相抵觸，租賃協議的英文本與中文本不一致時，以英文本為準。而英文本第4條“Security Deposit”應譯為“押金”，而非中文本相應位置上的“保證定金”。而且，附表Ⅱ(中文本)中亦將其稱為押金。從本案的實際情況來看，被申請人根據合同應向申請人支付的38626美元從性質上亦應為“押金”，而非“定金”。被申請人未按合同約定支付押金，只能視為被申請人違約。

3.根據申請人通過××公司于2000年2月29日和3月9日給被申請人的函，可以看到：(1)租賃雙方已在就850室的更換問題及“修訂有關850室的條款”進行磋商;(2)申請人已在函中明示：“在貴方支付100室一切應付款額之后，我們將非常高興地與貴方進行友好協商”、“在我方2000年2月29日的信中，我方請求貴公司先為100室支付應繳押金，……請在2000年3月15日前支付所有應付款項，然后我們將可以考慮貴公司入住比850室更大房間的請求”。

根據租賃協議，標的物的實際用途為：“公司辦公”。對于被申請人來講，為滿足辦公需要，不可能只承租兩間房中的一間。在雙方都已認識到原標的物的適用性問題并已有意協商調房后，顯然被申請人沒交協議規定押金有違約責任，雖然申請人同意僅先交100房間押金表示了誠意，但申請人一味堅持“先付100室所有應付款項”再調房，忽視了消費者租賃的最終用途，導致100房間也不租并撤銷協議的后果，申請人負有處理不當的責任。[page]

但是，盡管雙方對850房間不適合被申請人辦公用途的問題達成共識，但由于被申請人沒有按申請人要求支付100房間的“一切應付款”，致使雙方對850房間的更換方案沒能進一步磋商并達成協議。

4.根據簽約程序及租賃行為慣例，簽約之前，承租人應認真驗房，如有問題或要求應在簽約時明示并應有文字依據。被申請人認為申請人隱瞞房屋瑕疵并以此拒不履約，依據不足。

5.根據《租賃協議》第3條第6款規定，申請人應辦理《房屋租賃證》，由于該條款未明確規定辦理的時間，故不能認定被申請人主張的“申請人違約在先”的說法，但申請人在該規定上有違約行為。雖然在庭審期間申請人向北京市國土資源和房屋土地管理局及國家建設部法規司調查，了解到《房屋租賃證》的規定不適合北京××大廈房地產開發項目，但該工作應在雙方簽署協議，承諾辦理《房屋租賃證》之前。

6.綜合以上5點，仲裁庭認為，在雙方當事人未能就租賃協議的修改達成一致意見的情況下，原租賃協議仍然有效，雙方當事人仍應按協議的約定履行其義務。被申請人未按租賃協議的約定向申請人支付月租的行為已經構成違約，應當承擔相應的違約責任。

(三)關于申請人的仲裁請求

1.申請人的第1項仲裁請求。

申請人的第1項仲裁請求是請求被申請人向其支付賠償金113099.00美元，其中包括100房間自2000年4月29日起至2001年1月1日止(即該房間再次出租之日)的租金及850房間自2000年4月29日起至2001年4月12日(該房間一直未能出租，2001年4月12日為申請人申請變更請求之日)止的租金。

仲裁庭認為，在因被申請人的原因導致本案租賃協議解除以后，申請人不可能立即將100和850兩個房間另行出租，由此而遭受的損失應由被申請人承擔。但是，申請人作為守約方亦應努力減少因租賃協議被解除而造成的損失，即應盡力將房屋早日另行出租。本案中，申請人在較長的時間內未能將房屋另行出租，而要求被申請人承擔較長時間的租金損失顯然是有失公平的。因此，仲裁庭認為，應由被申請人向申請人支付相當于兩個房間按租賃協議約定的租價計算的一個月的租金的費用，即12782美元，作為對申請人的損失的賠償。

2.申請人的第2、3項請求。

申請人的第2項請求是請求被申請人向申請人支付欠付的租金24711.87美元及該筆租金自2000年3月1日起按年利率8%計算的利息;第3項請求是被申請人向申請人支付欠付的停車費370美元及該筆停車費自1999年12月1日起按年利率8%計算的利息。[page]

根據租賃協議及其附表Ⅱ的約定，被申請人應自2000年3月1日起向申請人繳納月租金。但被申請人一直未能支付月租金。仲裁庭認為，應由被申請人向申請人支付100和850兩個房間自2000年3月1日起至2000年4月28日(即租賃協議被解除之日)止的按租賃協議中約定的租價計算的租金24711.87美元及該款自2000年4月29日起至實際支付日止按年利率8%計算的利息。

仲裁庭注意到，根據申請人在其2001年4月12日提交的文件中：停車費是在按100號房租金28美元/平方米和850號房租金17美元/平方米計算的每月租金之外的。但是，根據合同附表Ⅱ第4條，停車費是包含在按100號房租金28美元/平方米和850號房租金17美元/4方米計算的每月租金之內的。由于仲裁庭已經支持了申請人的第2項關于月租金的仲裁請求，因此，仲裁庭對于申請人的第3項請求不予支持。

仲裁庭注意到，申請人日期為2001年4月12日關于修改仲裁請求的書面材料中計算利息時，對押金的利息也作出了計算，但并未將此項列入正式的仲裁請求之中，因此，仲裁庭對此不予支持。

3.申請人的第4、5項仲裁請求。

仲裁庭認為，被申請人應向申請人支付3000美元，以部分補償申請人的律師費。

申請人要求被申請人承擔其因本案而產生的差旅、食宿等費用，但并未提出具體金額，仲裁庭不予支持。

本案仲裁費由申請人承擔40%，被申請人承擔60%。

三、裁決

仲裁庭一致裁決如下：

(一)被申請人向申請人賠償損失12782美元。

(二)被申請人向申請人支付欠付租金24711.87美元及該款自2000年4月29日起至實際支付日止按年利率8%計算的利息。

(三)被申請人向申請人支付3000美元，以部分補償申請人的律師費。

(四)本案仲裁費由申請人承擔40%，由被申請人承擔60%。

(五)駁回申請人的其他仲裁請求。

(六)上述各應付款項，被申請人應于本裁決作出之日起45日內支付完畢。被申請人逾期支付第(一)、(三)和(四)項時，應按年利率6%加計利息。

本裁決為終局裁決。