另一點是，可以請求法院確認購房者因為不能辦理按揭貸款而承擔違約責任的條款無效。現在回想起來，好像在購房合同以及與中介簽訂的一些合同中，也有不少違約條款的約定。二手房買賣則不同。值得提醒的是，在簽訂二手房買賣合同前，購房者一定要加強防范意識，充分了解國家法律規范。關于律師答疑二手房買賣合同要細簽的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

李先生問：我于今年3月底意向購買了一套新房，各種合同、手續基本都簽完了。由于我的戶口在外省，之后的一段時間我就開始四處準備各種銀行貸款資料。但是，沒多久，國家就出臺了各種調控措施，頻繁貸款細則的調整，讓我有些眼花繚亂。銀行負責貸款的人員也一直催促我趕緊補齊各種資料，擔心后期萬一政策出現調整，我的貸款可能辦不下來。這兩天，我剛把全部資料交齊給銀行，由于我買房的時點正好是政策調整的臨界點，我擔心按揭貸款不能順利批下來。我想問問，像我這種情況，如果按揭貸款沒批下來，而導致違約怎么辦？有沒有辦法讓我的損失降到最低？

范培紅答：經常看到和聽到購房者因為違約，導致后期需要多支付十余萬元違約款的事情。

一般來說，購房者逾期或拒絕支付房款，都需要承擔違約責任。但如果遇到特殊原因無法支付，可以從下面兩個角度申請免責。一是，如果是因為國家政策出現大調整，類似不可預見性等因素的影響，導致無法順利獲得銀行的按揭貸款并支付房款，可以從不可抗力的角度考慮，申請免責。另一點是，可以請求法院確認購房者因為不能辦理按揭貸款而承擔違約責任的條款無效。因為開發商提供的購房合同一般是格式條款，經常是購房者填好空白合同后，再交由開發商補充合同中的細節內容。合同簽訂走了非正常程序，這樣的購房合同是沒有經過平等協商的，屬于霸王條款，加重了購房者的義務卻相對忽視了購房者的權利，購房者只要找到其他購房者作證，就可以盡量保證自己的權益。

目前，由于國家政策調整等不可抗力影響購房，購房者免責的成功案例已經有不少。

劉女士問：我近期剛剛買下了一套二手房，購房合同、買房公證、過戶等各項手續都辦完了，就等銀行按揭貸款批復。如果沒有銀行按揭貸款，總房款近60萬元我是無法全部支付的。當時房東和我約定了要一個月內銀行貸款必須到位，否則我需要支付給房東一定的損失。現在回想起來，好像在購房合同以及與中介簽訂的一些合同中，也有不少違約條款的約定。我現在擔心如果按揭貸款因為政策調整沒有辦下來，我是不是只能承擔違約責任？

范培紅答：與一手房交易相比，二手房買賣的合同就簡單很多，基本以購房合同為準。如果一些細節問題沒有約定清楚，出現糾紛的可能性比較大。一旦雙方按了手印，簽訂了合同，就對當事人發生法律效力。任何一方出現違約的情況，都應該按合同中約定的情況承擔相應的違約責任。

劉女士問：因為我是第一次購買二手房，很多相關法律知識不是很明白，當初基本都是按照中介的要求簽訂各種合同、承諾書的。我還想了解，如果不是因為我，而是中介方或銀行方面出了問題，導致我的貸款沒有順利辦理，原來我簽訂的一些對我不利的條款，可以申請無效嗎？

范培紅答：一般來說，如果購買一手房出現這樣的情況，業主有權要求退款退房，并不需要承擔違約責任。二手房買賣則不同。如果沒有詳細的約定，買方一旦違約，就要按合同約定的方式承擔責任。除非有明確的約定。

值得提醒的是，在簽訂二手房買賣合同前，購房者一定要加強防范意識，充分了解國家法律規范。同時，一定要量力而行，對風險有一定的預見能力，使自己在買房后期出現問題時，能夠很好地應對。另外，如果實在擔心買房過程中出現狀況，可以在合同中增加附加條款，約定當某個條件不成立時，雙方的購房合同將失效。此外，中介沒有協助完成買賣房產的義務。如果沒有仔細約定中介的義務，出現問題打官司時，購房者會很吃虧，所以在與中介簽訂各種合同時，一定要謹慎，必要的時候通過錄音的方式維護權益。如果可以，建議購房者不要與小中介合作，風險比較大，最好找已經有多年開店經驗的品牌二手中介買房。

代女士問：我是某大學的教師，此前購買了位于呈貢新城的一套房子，開發商承諾可以享受7.1折的貸款優惠，但由于開發商逾期向銀行提交相關材料的原因，導致我沒能享受到這么好的貸款優惠，因此每月需要多支付三四百元銀行月供，總共需要多支付銀行貸款12萬元之多。我的權益該怎么維護？

范培紅答：這種情況是可以起訴開發商的。開發商有通知購房者的附屬義務。這種情況下起訴，勝算比較大。

萬先生問：我以前和銀行簽訂的購房貸款合同，貸款是享受7折利率優惠的。在目前這種利率波動之下，我還能繼續享受這樣的利率優惠嗎？還是只能隨行就市？

有關律師分析：一般說來，在央行上調利率的時候，銀行可相應跟進上調貸款利率，但在央行的基準利率還未發生變動的時候，銀行是否可自行上調貸款利率，要看當初的貸款合同中是否有約定。如果當初簽訂的合同中并未有該項約定，那么銀行的做法就涉嫌違約，貸款購房者可據此要求銀行按原利率執行。目前，中行已經率先宣布上調存量房貸利率，其他銀行尚未跟進。中行相關人士透露，銀行與客戶簽訂的按揭貸款，一般每兩年檢討一次利率方式。如果真如該負責人介紹的，那么中行此舉合法。如果其他銀行跟進上調，而合同中并未列明此條款時，客戶可告銀行違約。