銀行與一購房人簽訂了個人購房貸款合同并以該房產為標的物設定了抵押權。此時，銀行要求保證人承擔還款義務，保證人表示愿意還款，但提出其以第三人名義還款后，銀行將債權轉移給保證人，抵押權隨之轉移，以提升保證人對房屋的受償順位和效果。這一問題主要涉及不動產抵押債權轉讓所產生的銀行效力問題。這一理論依據是物權變動公示公信原則，抵押權是物權，必須登記公示后方發生變更法律效力。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人”。關于如何界定抵押物權轉移產生銀行效力的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

銀行與一購房人簽訂了個人購房貸款合同并以該房產為標的物設定了抵押權。但抵押房屋屬期房，未辦理所有權證和他項權證，只進行了抵押權預告登記。此外，借款合同還約定開發商為辦理他項權證前產生的借款人債務提供階段性保證擔保。

貸款逾期后，借款人又與第三人發生了債務糾紛，該第三人對該房產申請了訴訟保全。此時，銀行要求保證人承擔還款義務，保證人表示愿意還款，但提出其以第三人名義還款后，銀行將債權轉移給保證人，抵押權隨之轉移，以提升保證人對房屋的受償順位和效果。

針對本案，銀行方有三點疑慮：如果主債權轉移，抵押權是否無需登記即可發生變更效力？主債權轉移后，抵押權轉移生效的時間如何確定？預告登記的抵押權轉移能否對抗申請保全的第三人？

這一問題主要涉及不動產抵押債權轉讓所產生的銀行效力問題。需要根據相關法律和訴訟實務進行分析：

一是抵押權是為了擔保主債權的順利實現而設立的，如果主債權轉移的，抵押權是否無需登記即可發生變更效力？對該問題，學者們存在不同的觀點。部分學者認為應重新辦理抵押登記，依據《物權法》：抵押權與債權一并讓與時，抵押權，須經登記，始生讓與的效力；抵押權已辦畢轉移登記，但債權的轉移不具備轉移的生效要件的，受讓人仍不能實行其抵押權。這一理論依據是物權變動公示公信原則，抵押權是物權，必須登記公示后方發生變更法律效力。但在《城市房地產抵押管理辦法》中規定：“抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人”。據此觀點，抵押權隨主債權一并轉讓而未登記，該抵押權不消滅。只是主債權的受讓人若想實現其抵押權，須以進行變更登記為前提。

大部分學者認為，主債權與抵押權之間是主從關系。按民法理論基本原則，從“當然隨主權利”轉讓，這種性質類似或等同于“法定”的轉讓。《物權法》第192條規定：抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓。最高人民法院《關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》也規定：金融資產管理公司受讓有抵押擔保的債權后，可以依法取得對債權的抵押權，原抵押權登記繼續有效。主債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，此轉讓有效，無須重新進行登記。

[page]

二是主債權轉移后，抵押權轉移生效時間如何確定？法律對此未作明確規定，但正如前述，主債權轉讓則抵押權一并轉讓，無須辦理變更手續。受讓人受讓主債權后，即取得原主債權人的法律地位，理應承繼原主債權人包括抵押權項下的全部法律權利義務，受讓人受抵押權保護的時間應與原主債權人受保護的時間一致，自其初始登記之日起算，否則，與物權法“債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓”的規定相悖。

三是預告登記的抵押權轉移能否對抗申請保全的第三人？在解答這個問題以前，我們首先應理清辦理抵押權預告登記的房屋能否查封？所謂預告登記，是為保全一項旨在發生不動產物權變動的請求權能夠優先實現而進行的登記，是一種請求權。根據我國民訴法的規定，“權利”也是可以作為被查封的對象。《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第15條規定：被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，人民法院也可以進行預查封，土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。也就是說，辦理了預告登記的財產是可以查封的。

根據上述分析，在我國司法實踐中，許多法院處理不動產抵押擔保的債權轉讓訴訟案件時，通常認定債權受讓人即使未辦理不動產抵押權轉讓登記手續，也在其受讓主債權的同時，自然取得了擔保該債權的不動產抵押權。這種觀點被認為是正確的，與物權法等法律規定精神相一致。但由于在理論上存在一定的爭議，基于謹慎原則考慮，銀行盡可能及時辦理抵押權變更登記，減少對方提出抗辯的空間。

辦理抵押權預告登記的房屋被查封后，根據《若干問題的解釋》第55條規定，已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。雖然預告登記的抵押權與正式登記的抵押權有所區別，但本質上是一致的，查封不能影響抵押權的效力。當然也不能影響抵押權人對抵押權的轉移處置。

為您推薦：

■房產抵押

■銀行抵債資產的賬務處理問題