哪些二手房不能買根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》。，那么買二手房收房的時(shí)候需要注意什么。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。

二手房收房時(shí)，應(yīng)該根據(jù)購買合同的規(guī)定來，買賣雙方須對水表進(jìn)行抄表讀數(shù)，實(shí)際的抄表數(shù)交由業(yè)主來結(jié)清。交房前，下家就應(yīng)詢問清楚上家是否已將水費(fèi)繳清了。

二手房收房時(shí)，買家應(yīng)該親自查驗(yàn)電表狀況，看是否有被移動(dòng)改裝的跡象。根據(jù)電力公司所規(guī)定，凡是私自裝拆電表箱、私自開啟封印或是擅自改變計(jì)量裝置的都屬于違章行為，違章者將按照違章用電處理。

二、認(rèn)購協(xié)議有效嗎？

認(rèn)購協(xié)議依法成立即有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有書寫證明能力、意思表示自愿真實(shí)；房屋認(rèn)購內(nèi)容合法、符合法律規(guī)定的形式；認(rèn)購關(guān)系的成立不得惡意串通損害國家集體或第三人利益、不得以合法形式掩蓋非法目的。

{調(diào)取一級分類欄目}法律法規(guī)

一、房屋登記辦法》第三十三條

申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)登記申請書;

(二)申請人身份證明;

(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;

(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;

(五)其他必要材料。

前款第(四)項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

二、《民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第五百零二條

依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

哪些二手房不能買

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》。

因此，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購買。而在實(shí)際操作過程中，未辦理兩證的合同房進(jìn)行交易的案例大量存在，但其買賣合同生效的前提還是能夠順利辦到兩證。

無共有人聲明的房子不能買

《民法》通則第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無效。

二手房大多是夫妻、家庭成員或幾個(gè)出資人的共同財(cái)產(chǎn)，購買未取得共有人書面同意而出售的二手房會(huì)惹上麻煩。

設(shè)定了抵押權(quán)的房子不能買

房地產(chǎn)管理法第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定：抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。

因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，沒有抵押權(quán)的房屋不能購買。如確實(shí)要購買抵押給銀行的房屋，那么必須設(shè)法先還清貸款、解除抵押。

不符條件的經(jīng)適房不能買

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。

經(jīng)適房滿5年上市交易的，購房人應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當(dāng)心。

不宜出售的待拆遷房不能買

有些房屋是不宜出售的，如國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋;不得改變房屋和土地用途;不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。