違法建筑的房屋拆遷補償糾紛

案例：1997年5月A公司與B公司簽訂了一份《租賃場地合同書》，同年12月又簽訂補充協議，約定B公司將西安市某某路5號廠區內東南角的一塊空地租給A公司使用，租期為16年，約定A公司可以在場地上建造房屋，報建手續由B公司負責辦理，16年后該房屋的所有權歸B公司。合同簽訂后，A公司按照約定于1997年年底在租用的空地上自行出資建起了門面房及廠房約900平米，并享有16年的使用權，從1997年到2005年5月，A公司一直在此生產經營電器設備。其間，A公司又將其中的20間房屋出租給了F公司作為其生產經營所用場地，并每年從F公司收取100萬元的房屋租金。2005年5月30日上午8時，B公司、C公司、D公司委托E拆遷辦公室共同糾集200多人對A公司的房屋和財產實施了突然襲擊并強行拆除，拉走A公司財產共40多卡車，當場燒毀了A公司許多賬目、報表、文件，部分拆除人員現場趁亂偷走電鉆、榔頭等財產。在強行拆除的過程中，幾侵權人沒有出示拆除房屋的合法審批手續(拆遷許可證)就實施了強行拆除行為。A公司對自己的財產予以計算，損失達450多萬元，其中房屋損失180萬，財產損失120萬，停電給A公司造成的生產經營損失55萬元，其他經濟損失(房租)98萬元。

A公司以侵權為由將上述共同侵權人告上法庭，要求賠償上述損失。一審法院審理后認為A公司與B公司簽訂的《租賃場地合同書》沒有違背法律以及行政法規的禁止性和強行性規定，當屬有效合同，依法予以認可。A公司主張的財產損失因為其中涉及F公司的財產，不能證明自己具體的損失額，并且原被告都沒有申請對該項財產損失予以評估以確定具體的損失，所以法院在該次審判中不予以涉及，可以另案起訴;至于房租損失，法院按照A公萬的主張法院最終予以駁回司與B公司之間的租賃協議予以確認并支持了賠償房租損失的主張;關于房屋損失180，理由是：首先，A公司并不享有該房屋的所有權，無權主張該房屋的損害賠償----根據A公司與B公司所簽訂的場地租賃協議中約定，房屋所有權屬于B公司所有，A公司只享有16年的使用權;其次該房屋沒有履行合法的報建手續，屬于違法建筑，對違法建筑予以拆毀是不承擔損害賠償責任的。A公司不服上述判決予以上訴。

上述案件的焦點集中在該房屋的產權屬于誰?該房屋沒有履行合法的報建手續導致其成為違法建筑而被拆毀后是否應該予以賠償?

律師認為：

1、土地所有權、使用權和房屋的所有權是可以分離的，A公司雖然不享有土地所有權但應當享有該房屋的所有權。

(1)我國現行法律將土地與房屋等建筑物是分別作為獨立的不動產對待的，這從我國憲法及相關民事法律中對土地及公民個人財產等的規定可以知悉。

憲法在規定土地屬于國有和集體所有的情況下，其第13條又規定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”作為民事基本法的《民法通則》第75條也規定：“公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。”“公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。”《中華人民共和國土地管理法》中也明文規定對被征收土地上的附著物予以補償。從上述法律規定看，我國法律是承認建筑物所有權與其占用范圍內的土地所有權相分離的原則的，否則，在土地屬于國家所有和集體所有的情況下，又怎能使房屋屬于公民私有呢?

(2)我國《城市房地產管理法》等法律規定了房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押，即地隨房走的規則，但該規范屬于民法中的倡導性規范，而非強行性規范，我國民事法律、法規并沒有明確禁止房屋所有權及土地使用權的分離，根據法無明文禁止即為合法的民法原則，應當承認兩種不動產權利的分離。“在土地出租的情形下，土地所有權與承租人的建筑物所有權應是分離的。”

2、A公司在出資建造房屋完畢后，即依事實行為而原始取得該房屋的所有權。法院做出的A公司不享有房屋所有權的認定錯誤。

從該房屋的來源上來說，該房屋是由A公司投資建造的，建造是依靠自己或他人勞動的生產行為，與人的意思表示要素無關，因而它不是法律行為，而是事實行為。根據物權變動的原則，依法律行為的不動產物權變動，非經登記不生效力。A公司出資建造房屋，既然是事實行為，系非依法律行為而原始取得其所有權，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記亦不在所謂非經登記不生效力之列，當然取得房屋所有權，新頒布的《物權法》對以往的這一原則予以明確肯定。可見，A公司在出資建造房屋完畢后，即依事實行為而原始取得該房屋的所有權。??

3、法院認為“A公司所建之房屋系違章建筑，拆除違章建筑不應當予以賠償。”該說法無論是從法理上講還從現行法律法規的規定上來講都是站不住腳的。

(1)該房屋是否為違章建筑是需要有權部門來認定的，在沒有認定之前任何人都無權將該房屋當作違章建筑來對待，更不能隨意的予以拆毀。??

(2)即便該房屋是違章建筑，只要其符合城鎮規劃，也不應當予以拆除。

違章建筑因為符合地上定著物之要件，系獨立于土地之外的不動產，由建造人原始取得所有權，并不因為其無從辦理所有權登記而喪失物權客體以及財產性質之資格。事實上，所謂違章建筑只是人的行為違章，沒有相關報建手續擅自建造房屋，既然是行為違章，處罰行為人的行為即可，沒必要非將那些并不違背城鎮規劃的建筑物通通強行拆除。

(3)即使應當拆除，也應當由有權部門按照合法程序對其予以拆除。

上述被告如果沒有拆遷許可證，有什么權利在沒有任何手續的情況下對該房屋予以野蠻的拆毀?其行為不僅僅是侵權，更會觸犯刑法，可能構成非法侵害公私財物罪。

如果是合法的拆遷人在職權范圍內進行拆遷，也應當給予一定的賠償，相當于房屋價值;沒有拆遷許可證而進行的拆遷當然就更不必說!

綜上，根據土地所有權與房屋所有權應當分離的原則，A公司在租賃的土地上投資建房，當然享有該房屋的所有權;再者，雙方關于該房屋所有權歸屬的約定屬于附期限生效要件的合同，即該房屋的所有權在期限屆滿前的所有權人應當是A公司。

A公司對該房屋享有所有權，上述被告的侵權行為導致該房屋財產的損毀，當然應當向A公司承擔損害賠償責任，賠償所有房屋財產的損失。