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同一房屋簽訂三份“陰陽合同”，法院如何認定？
孔孟廷律師2024.04.30938人閱讀
導讀：
基本案情2021年11月18日蕭曉、英子簽訂《房地產轉讓協議書》，雙方約定：蕭曉將位于南丹縣城關鎮(zhèn)的一處房地產轉讓給英子，總金額為人民幣82萬元，分兩次付款，英子在協議生效即日將該房地產轉讓定金人民幣40萬元付給蕭曉，蕭曉在第一次付款后4個月內幫英子辦好過戶手續(xù)，過戶所產生的所有費用由蕭曉負責,蕭曉擔心之后雙方就交易價格發(fā)生爭議，遂與英子協商后由案外人福寶在18日所簽訂的《房地產轉讓協議書》的第二頁尾部備注&ldquo。
購買同一套房屋買賣雙方先后簽訂了,三份《房地產轉讓協議書》及一份補充協議,法院如何認定哪一份協議有效呢？
近日，南丹縣人民法院審理了一起關于“陰陽合同”的房屋買賣合同糾紛案件,法官是如何判決？
“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，一份對內，一份對外。其中，對外的“陽合同”是為了規(guī)避監(jiān)管、降低房款，從而減少稅費，不是雙方真實意思表示，實際交易價格則由“陰合同”約定。
訂立這樣的“陰陽合同”看似可以省一大筆費用，但因登記價格與實際交易價格存在差價，容易導致糾紛，后患無窮。
基本案情
2021年11月18日
蕭曉、英子簽訂《房地產轉讓協議書》，雙方約定：蕭曉將位于南丹縣城關鎮(zhèn)的一處房地產轉讓給英子，總金額為人民幣82萬元，分兩次付款，英子在協議生效即日將該房地產轉讓定金人民幣40萬元付給蕭曉，蕭曉在第一次付款后4個月內幫英子辦好過戶手續(xù)，過戶所產生的所有費用由蕭曉負責。不動產權證辦理好后，英子交清余款，蕭曉交付房屋，并約定了雙方違約時各自所應承擔的責任條款。
2021年11月19日
蕭曉、英子協商后又簽訂了一份新的房地產轉讓協議書，約定上述蕭曉的房地產售價總額為人民幣50萬元，調整過戶費用由英子承擔，其余約定事項與11月18日簽訂的協議一致。
當天，雙方反復協商后決定，辦理房地產轉讓手續(xù)所需稅費由雙方各自承擔其所應支付的部分，除此之外的事宜均按原協議執(zhí)行。
蕭曉擔心之后雙方就交易價格發(fā)生爭議，遂與英子協商后由案外人福寶在18日所簽訂的《房地產轉讓協議書》的第二頁尾部備注“所有交付款項均以收據為憑，甲乙雙方交易金額以此份協議為準”。
以上協議簽訂后，蕭曉按程序向南丹縣自然資源局補交土地出讓金后將辦理房地產轉讓相關手續(xù)......
2022年7月8日
蕭曉繳納土地出讓金27.9萬余元及相應稅費，由于原來提交的協議書已經過期，雙方當日又重新簽訂了一份房地產轉讓協議書（與2021年11月19日簽訂的協議內容一致），并交至稅務部門及不動產中心。雙方于2022年7月11日完成辦理房地產變更登記全部手續(xù)。
2022年11月下旬
蕭曉以英子沒有按合同約定支付購房尾款構成違約為由，向南丹縣人民法院起訴，請求法院判令英子支付房產轉讓款42萬元，并以逾期付款金額42萬元為基數，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期貸款市場報價利率3.65%為基礎加計50%賠償逾期付款損失至實際付清之日止。
“明明是你違約，你還來告我！”英子向法院提起反訴，請求法院確認雙方于2021年11月19日、2022年7月8日簽訂的房地產轉讓協議書合法有效；蕭曉于判決生效后5日內騰房并交付房屋給她，同時將不動產權證交付給她。
各執(zhí)一詞
蕭曉認為
雙方在2021年11月18日簽訂的房地產轉讓協議書是合法有效的，19日簽訂的那份是英子為了降低稅費才簽訂的，且雙方已在18日簽訂的協議書上注明雙方交易金額以此份協議為準。英子應交清余款42萬元。
英子認為
雙方11月19日簽訂的房地產轉讓協議書是在雙方協商一致的基礎上簽訂的，該協議書已經替代了18日簽的那份，且在過戶期間經稅收部門房產價值評估，該房產價值為50萬元，與19日簽訂的協議書約定的房屋售價總額50萬元一致。
法院認定
“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實、恪守承諾。”南丹法院依法審理案件后，組織雙方當事人進行了質證，根據合同簽訂過程、日常情理以及雙方簽訂協議時其他在場人的陳述等情況，綜合認定如下：
認定2021年11月18日簽訂《房地產轉讓協議書》以及2021年11月19日簽訂的《房地產轉讓補充協議書》系雙方真實意思表示并實際履行的合同。
從兩份交易金額不同的合同所約定內容審查，18日簽訂的合同對各相關事項均作出了詳細約定，更能體現其真實性，法院予以支持。而第二、三份簽訂的合同（內容一致）內容較為簡單，對部分事項均無明確約定，從日常情理分析其目的是為了減少稅費更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無效合同。
法院判決：一、英子向蕭曉支付購房尾款人民幣42萬元并賠償逾期付款損失，并賠償逾期付款損失的利息；二、蕭曉自英子履行全部付款義務后20日內將案涉房屋及相關產權證書交給英子。
法官說法
在遇到陰陽合同的時候，法官會根據現有證據和日常情理來綜合判斷哪一份合同才是雙方當事人真實意思表示。虛假意思表示的合同是沒有法律效力的。
但是，舉證證明雙方當事人是否以虛假的意思表示實施民事行為，并不是一件容易的事情。例如本案英子的抗辯被駁回，一個重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達成的成交價差額高達32萬元，顯然不符合情理。
如果本案中雙方只是將房價適當寫低幾萬元，價格仍在合理范圍內，法官在審理中恐怕就難以確認哪一份合同才是雙方真實意思表示，蕭曉也就會有較大的敗訴風險。
因此，法官在此告誡大家，民事主體在從事民事活動中，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。簽訂合同的時候絕不能抱有任何僥幸心理，實事求是、遵紀守法才是保護自己權益最好的方式，“陰陽合同”表面上看似可以避稅，實際上潛藏巨大法律風險，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪，得不償失。（本文中人物均為化名）
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