北京房屋托管糾紛律師推薦：王熙、 高級合伙人;

北京天用律師事務所合伙人、主任

中小企業協會調解中心調解員

大律“云律所”全國運營中心特聘企業法律顧問

《如何快速要賬》法律公益活動講師

2006年開始進入法律領域，從業十余年積累了豐富經驗。王熙律師法律功底深厚、對多類型復雜案件有著深入研究。經過不懈努力收獲眾多經典判決，獲得當事人贈予的眾多錦旗、獎杯，成功幫助了數千當事人解決了爭議。

擅長領域：

多年來專注于債權債務、建設工程、民間借貸、合同糾紛、侵權糾紛、企業法律顧問等民商事案件領域，尤其擅長解決疑難重大案件。

王熙律師對多類型復雜案件有著深入研究，善于運用調解和訴訟多種策略解決委托人的糾紛。辦案經驗豐富，收到過眾多經典判決，獲得當事人贈予的錦旗、獎杯百余個，成功幫助了萬余人解決了爭議。

舉辦近百場《如何快速要賬》法律公益講座活動，王熙主任熱愛法律行業，致力投身于法律公益事業，積極承擔社會責任。通過舉辦《如何快速要賬》活動，幫助了成千上萬個有債權債務糾紛的個人和家庭快速收回了賬款，及時解決了工程款糾紛和債務危機。

《如何快速要賬》活動為廣大市民積極宣傳普法知識，提高法律常識，增強社會影響法律維權意識，有利于構建社會主義和諧社會。

北京房屋托管糾紛相關案例：

房屋托管后，對方停工延期裝修，

而且對方不知所蹤，多方找尋無人。

給案件當事人帶來了巨大損失，

刑事和民事起訴，該怎么選?

哪種方式能維護當事人最大權益?

案件亮點

天用律師頂住法院要求撤訴的壓力和退訴訟費的誘惑，堅持訴訟到底，最終拿到調解書和首期款!

房屋托管遭損失，對方不知所蹤

2021年9月24日，當事人王先生和張某簽署了《合同書》，合同約定：王先生將坐落于某市某房屋委托給張某裝修后管理運營。裝修期3個月，裝修工程價款50萬元，管理運營期限72個月，運營收益每三年遞增5%。

合同簽訂后，王先生通過轉賬和銀行信貸的形式，向張某支付了上述裝修工程價款，但張某在進行了水電施工后，一直停工至今。據調查發現，張某所代理的房屋全部停工，至王先生提起本次訴訟時，已延期裝修6個月，仍然處于停工中，且已裝修部分嚴重不符合質量標準。王先生多次催促被告，按合同履行裝修房屋的義務，但張某已經不在原址辦公，找尋無人，不知所蹤。

刑事和民事起訴，如何選擇

當事人通過大律“云律所”大同運營中心找到北京天用律師團隊，由天用律師進行全程指導。收到案件后，天用律師根據王先生的描述，對案情重點進行了提煉，發現案件不復雜，但有不同的辦案方向，一是刑事立案，二是民事訴訟。

同樣案件在北京等地有立刑事案件的，但剛接手案件時，因為該公寓的經營者全部失蹤，雖符合刑事立案條件，但也存在風險。因案件涉及多人，當地經偵還未立案，正在進行關注。如果刑事立案，當事人拿回錢的可能性較小。因此，天用律師建議進行民事訴訟，立案后，跟蹤刑事情況。

天用律師專業指導，獲得勝訴

立案后，案件很快到調解法官手中，王先生和張某溝通過調解事宜。天用律師建議王先生，一定要到法院來調解，并且要出具調解書，對方稱他們均不在本地(害怕公安介入抓人)，是委托第三方進行調解，一直不來法院進行接洽。

經過一個多月的談判，仍未達成協議。案件轉入審判法官手中，法官發現案件可能涉刑后，勸說王先生撤訴，說撤訴可以全額退訴訟費，讓王先生也去公安報案。

天用律師經過深度分析，給王先生進行案件專業指導：如果公安已經立案，就撤訴過去登記損失;如果公安還未正式立案，就不能撤訴，讓法官要么審判，要么給公安移送。經過多方溝通，發現公安確實還未立案。因此，天用律師讓法官給張某施壓調解，最終張某委托代理人過來進行調解。

在調解前，天用律師用豐富的實戰經驗，教給王先生三個調解談判技巧：首先，要求現金支付，金額也可以讓步;其次，若是分期的話，一定要首期當天付，付款后簽字，剩余的款項，有一期不到就可以強制執行;再次，若是一分錢不付，只分期，就要求被告股東做擔保。

經過庭前和王先生多方溝通和全面專業指導，最終，以收到首期款后，進行分期調解，圓滿解決了案件!

北京天用律師忠告：

案件調解時，一定記住現金為王!

尤其是在對方償付能力明顯不足時，

優先拿到錢款才是王道!

案例來源：大律“云律所”法律支持單位——北京天用律師事務所，以上為天用律所辦理過的真實案例，為確保個人隱私和商業隱私，文中所有的名字均使用化名。

相關資料：

實踐中房屋托管公司與房東簽訂的合同名稱并不一致，出現了諸如“房屋委托管理服務合同”、“房屋租賃合同”、“房屋租賃服務合同”等名稱的合同。不管合同被冠以何種名稱，最終影響當事人維權的，必然是合同的性質。合同性質不同，將導致不同的法律后果。

(一)授權委托合同關系如果房東給房屋托管公司出具“授權委托書”，或者在書面合同中約定“委托租賃”的內容，則一般認定雙方屬于授權委托合同關系。將產生以下法律后果：

1、房屋托管公司在代理權限內，以房東名義實施房屋出租、管理、收取租金等行為，對房東發生效力，視為房東本人所為的行為。

2、房屋托管公司以自己名義與租客簽訂房屋租賃合同，租客在訂立合同時知道房東與房屋托管公司之間的代理關系的，該房屋租賃合同可以直接約束房東和租客。

3、房屋托管公司超越房東授權范圍，實施的房屋租賃行為，未經房東追認，對房東不發生效力。比如，房東授權房屋托管公司采取“月收月付”方式支付租金，而房屋托管公司卻采取“年收月付”方式支付租金，顯然屬于超越了房東授權范圍，對房東不發生效力。

4、房屋托管公司超越房東授權范圍，實施的房屋租賃行為，租客有理由相信房屋托管公司有代理權的，該房屋租賃行為有效。這就是所謂的“表見代理”。至于什么是“有理由相信”，則需要結合具體案情加以判斷。

(二)房屋租賃合同關系如果房屋托管公司與房東簽訂的合同屬于直接的房屋租賃合同，則此時存在兩份房屋租賃合同——房東與房屋托管公司簽訂的“第一手”房屋租賃合同，以及房屋托管公司與租客簽訂的“第二手”房屋租賃合同(即轉租合同)。也就是說，此時房屋托管公司存在轉租行為。產生以下法律后果：

1、房屋托管公司不支付或遲延支付租金的，房東可以要求按時支付。逾期仍不支付的，房東有權解除合同。

2、房屋托管公司將房屋轉租給租客，需得到房東同意，否則房東有權解除租賃合同。

3、房屋托管公司將房屋轉租給租客的，轉租期限不得超過房屋托管公司剩余的租賃期限。否則超過部分對房東不具有法律約束力。

4、在房屋托管公司跑路并拖欠租金的情況下，租客可以代房屋托管公司支付其欠付的租金和違約金。

5、房東與房屋托管公司的租賃合同解除后，房東有權請求租客支付逾期騰房占有使用費。

如何解決房屋托管糾紛

從風險防范的角度來說，無論房東與房屋托管公司屬于何種法律關系，房東需要謹慎挑選房屋托管公司，而租客則要警惕收取租金周期過長的情況。

(一)授權委托合同關系——房東處于劣勢

1、在房屋托管公司未超越授權委托權限的情形下，房屋托管公司與租客簽訂的房屋租賃合同可直接約束房東。房東不得以房屋托管公司跑路后以自己沒有收到租金為由要求租客另行支付租金。房東也不得以其享有對房屋的物權為由強制要求租客騰退房屋。此時，房東的損失只能向房屋托管公司主張。

2、而當房屋托管公司超越房東授權范圍，此時，該越權行為對房東不發生效力。也就是說，房東可以以房屋托管公司超越授權委托范圍為由，要求租客騰退房屋。當然，此時租客可結合案件情況，以是否符合表見代理來抗辯房東的騰退請求。

(二)房屋租賃合同關系——租客處于劣勢

1、房屋托管公司跑路后，房東可以要求租客代房屋托管公司支付其欠付的租金和違約金，否則有權拒絕租客繼續租住在租賃房屋內。租客支付前款后，有權向房屋托管公司追償。

2、如果房東不愿意繼續履行合同，而租客拒絕騰退房屋，則房東有權向租客主張“逾期騰房占有使用費”。