房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不履行合同怎么起訴

導(dǎo)讀:
相信很多人都在買(mǎi)賣(mài)房屋,租聘節(jié)約方面多多少少經(jīng)歷過(guò)房產(chǎn)合同,簽訂和接觸時(shí)多多少少都會(huì)因?yàn)槔鎲?wèn)題而產(chǎn)生糾紛,在處理不了的情況下就必須進(jìn)行法律咨詢。大律網(wǎng)精英律師總結(jié)了房產(chǎn)合同糾紛的法律知識(shí),供大家參考。
【案情介紹】
2003年9月18日,原告柳州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)**公司)與被告南寧***房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)***公司)和第三人柳州市XX電器有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)XX公司)三方共同簽訂《土地開(kāi)發(fā)合同》,約定XX公司將位于柳州市xx路xx號(hào)的土地轉(zhuǎn)讓給被告***公司,并將土地過(guò)戶到被告***公司在柳州成立的公司(xxx公司)名下,土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2860萬(wàn)元。同時(shí)約定由于原告**公司在轉(zhuǎn)讓土地上前期投入了資金并做了一些工作,被告***公司向原告支付補(bǔ)償款1640萬(wàn)元,該款項(xiàng)于被告***公司得到土地使用和開(kāi)發(fā)指標(biāo)批文,可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間起一年內(nèi)支付。之后,原告與被告xxx公司于2004年12月17日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,雙方于2005年2月25日通過(guò)柳州市土地交易儲(chǔ)備中心的審批同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓鎥xx公司于2007年1月10日取得(2007)第100757號(hào)國(guó)有土地證,并于2007年12月交納土地變性費(fèi)用,將土地變性為建設(shè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。到2011年2月止,被告xxx公司在該土地上開(kāi)發(fā)的“*匯·龍*”小區(qū)已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢,但被告xxx公司僅僅向原告支付了150萬(wàn)元補(bǔ)償款,其余款項(xiàng)拖了幾年一直未支付,原告催討協(xié)商未果,遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項(xiàng)。
庭審中,被告xxx公司答辯稱(chēng)其不是《土地開(kāi)發(fā)合同》的當(dāng)事人,也不是土地轉(zhuǎn)讓合同的付款義務(wù)人,對(duì)**公司沒(méi)有付款義務(wù)。被告***公司答辯稱(chēng):1、**公司與XX公司作為共同體履行《土地開(kāi)發(fā)合同》中出讓方的權(quán)利義務(wù),二者權(quán)益完全統(tǒng)一,***公司與**公司之間不存在單獨(dú)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。2、所謂的補(bǔ)償款實(shí)為土地對(duì)價(jià)的一部分,是XX公司指定要求支付給**公司的,**公司并無(wú)獨(dú)立債權(quán)。3、***公司應(yīng)在4500萬(wàn)元的土地對(duì)價(jià)范圍內(nèi)付款,且必須支付完合同約定的三項(xiàng)代付費(fèi)用后,余款再支付給XX公司和**公司。4、***公司初步統(tǒng)計(jì)已付款40802409元,剩余款項(xiàng)應(yīng)在三方核對(duì)賬目扣除違約金后再結(jié)算。
經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為:《土地開(kāi)發(fā)合同》是在三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,未違反有關(guān)法律規(guī)定,且已被生效判決予以認(rèn)定,三方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。**公司根據(jù)《土地開(kāi)發(fā)合同》的約定,主張xxx公司、***公司支付剩余款項(xiàng),符合法律規(guī)定和合同約定,應(yīng)予支持。對(duì)于本案中的付款責(zé)任主體,雖然xxx公司并非《土地開(kāi)發(fā)合同》的當(dāng)事人,但其系***公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司,并代***公司履行了上述付款行為,加之本案所涉土地亦過(guò)戶至其名下,其系實(shí)際受益人,故應(yīng)由xxx公司、***公司向**公司承擔(dān)付款責(zé)任。***公司辯稱(chēng)上述1640萬(wàn)元名為土地補(bǔ)償款,實(shí)為土地對(duì)價(jià)款的一部分,認(rèn)為應(yīng)將xxx公司支出的全部費(fèi)用40802409元從合同總價(jià)款4500萬(wàn)元中扣除后再向**公司、XX公司共同支付。因事實(shí)上x(chóng)xx公司支出的上述40802409元款項(xiàng),其中只向**公司支付了土地補(bǔ)償款2013418.5元,其他款項(xiàng)均系土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。這與xxx公司應(yīng)向**公司支付的土地補(bǔ)償款是兩筆性質(zhì)不同的款項(xiàng),且**公司、XX公司又是兩個(gè)獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu),故***公司、xxx公司的抗辯不能成立。一審法院最后判決:***公司、xxx公司應(yīng)向**公司支付土地補(bǔ)償款14386581.50元,并負(fù)連帶責(zé)任。
***公司、xxx公司不服一審判決,提起上訴,二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實(shí)清楚,理由充分,判決駁回上訴,維持原判。
【法律分析】
一、合同是當(dāng)事雙方的意思表示,合意達(dá)成,則合同成立并生效,對(duì)雙方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù)。本案中,《土地開(kāi)發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,未違反相關(guān)法律規(guī)定,合法有效,三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)。《土地開(kāi)發(fā)合同》第二條明確約定,1640萬(wàn)元是***公司基于**公司“投入資金作了一些前期工作”而給**公司的補(bǔ)償款,該條與《土地開(kāi)發(fā)合同》第一條“土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元”是分開(kāi)約定的,顯然不屬于“土地轉(zhuǎn)讓款”的組成部分。因此,被告關(guān)于“1640萬(wàn)元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元的一部分”的辯解不可能被法院采納。
二、公司是法律創(chuàng)制的法律主體,對(duì)外以公司的名義進(jìn)行民事活動(dòng),獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即使兩個(gè)公司的股東存在重合的情形,也不表明兩個(gè)公司是同一個(gè)主體。**公司和XX公司是兩個(gè)獨(dú)立登記的法人,法人人格具有獨(dú)立性,法律并沒(méi)有禁止相同的股東、董事會(huì)成員同時(shí)成立多個(gè)公司,被告認(rèn)為**公司和XX公司的實(shí)際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個(gè)主體,而主張向XX公司支付就等于支付給了**公司的答辯意見(jiàn)沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)。




