房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。

①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

③房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。