個人房屋交易涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種及教育費附加和地方教育費。個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。住房轉讓所得，以實際成交價格為轉讓收入。(一)對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。(二)對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關按住房轉讓收入的1%核定征稅。關于個人房屋交易納稅指南的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

本文介紹房屋買賣稅的稅費種類以及稅費計算方法。房屋買賣稅主要有個人所得稅、契稅、營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費等稅費，相關計算比率在下文詳細介紹。

個人房屋交易(包括房屋買賣、房屋贈與和房屋交換)涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種及教育費附加和地方教育費。其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納，營業稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅及教育費附加和地方教育費由賣房者繳納。

房屋按其性質分為普通住房、非普通住房和非居住用房。普通住房應同時滿足以下條件：單套建筑面積在144平方米(含144平方米)以下、住宅小區建筑容積率在1.0以上、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。根據《轉發遼寧省地方稅務局遼寧省財政廳遼寧省建設廳關于印發〈遼寧省房地產稅收管理若干問題的規定〉的通知》(撫地稅發[2005]148號)規定，普通住房是指單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)的住房，根據《關于進一步明確房地產市場稅收征管有關問題的通知》(遼地稅函[2005]258號)規定：(一)個人擁有具有產權的房改房首次上市轉讓時，可視同普通住房;(二)納稅人銷售平房住宅，凡符合普通住房標準的，可視同普通住房。非普通住房是指單套建筑面積在144平方米以上的住房。非居住用房是指普通住房和非普通住房以外的房屋，包括辦公用房、門市、網點、車庫等。

一、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費

根據《轉發遼寧省地方稅務局遼寧省財政廳遼寧省建設廳關于印發〈遼寧省房地產稅收管理若干問題的規定〉的通知》(撫地稅發[2005]148號)和《轉發省地稅局關于房地產二級市場營業稅征收問題的緊急通知》(撫地稅發[2006]9號)文件規定：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業稅及附加(包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費);個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅及附加;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅及附加，稅率為5.55%。

計算方法：個人轉讓購買5年以內的住房，應納稅額=售房收入×稅率;轉讓購買5年以上的普通住房，免征營業稅;轉讓購買5年以上的非普通住房，應納稅額=(售房收入-購房價格)×稅率。

個人擁有具有產權的房改房首次上市轉讓時，可視同普通住房，免征營業稅(遼地稅函[2005]258號)。

個人轉讓住房的購房時間，可按房屋產權證、契稅完稅證明或稅務部門監制的銷售不動產發票上注明的時間孰先原則確定。

個人銷售或轉讓非居住用房，沒有年限上的優惠。以全部收入減去房屋的購置或受讓原價后的余額為營業額計算繳納營業稅及附加。減除項目支付款項憑證必須是發票或其他合法有效憑證。

二、個人所得稅

根據《轉發關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(撫地稅發[2006]93號)規定，從2006年9月1日起，個人房屋轉讓所得征收個人所得稅，稅率為20%。

個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。

住房轉讓所得，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。

(一)對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

(二)對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關按住房轉讓收入的1%核定征稅。[page]

(三)對納稅人出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的，出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同)的關系，全部或部分退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

個人先購買新住房后1年內出售原住房的，按先購買新住房的金額與出售原住房銷售額的關系，相應抵減納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部抵減納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例抵減納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

個人出售現住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同、完稅憑證、產權證原件、身份證、個人所得稅納稅保證金收據原件和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續。

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

(四)個人轉讓非居住用房，沒有年限上的優惠。以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為20%。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關按住房轉讓收入的1%核定征稅。

三、契稅

契稅是對土地、房屋權屬轉移行為向承受方征收的稅種。《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，征稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為，稅目為國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，納稅人是在我國境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。為鼓勵個人改善住房條件，促進普通住房交易市場的發展，根據省政府[1999]61號《遼寧省契稅暫行實施辦法》文件規定契稅稅率為4%。對個人購買(不含房屋贈與和房屋交換)普通住宅的，稅率暫減按3%征收。我市從1999年12月10日起，對個人購買普通住宅，稅率暫按1.5%征收(撫地稅發[1999]269號《關于調整契稅稅率的通知》)。個人擁有具有產權的房改房首次上市轉讓時，可視同普通住房，減半征收契稅(遼地稅函[2005]258號)。

目前我市個人房屋買賣契稅稅率執行標準是：

契約時間房屋性質稅率(%)

1997年10月1日前住房、非居住用房6

1997年10月1日—1999年8月1日前住房、非居住用房5

1999年8月1日—1999年12月10日前住房2.5

非居住用房5

1999年12月10日——2006年1月1日前住房1.5

非居住用房4

2006年1月1日起普通住房1.5

非普通住房4

非居住用房4

四、印花稅

個人買賣房地產按交易金額的萬分之五的稅率對買賣雙方分別征收印花稅。新購商品房按萬分之五繳納印花稅。應納印花稅=交易金額×適用稅率。產權證另行貼花五元。

五、個人房屋交易需提供的資料

(一)商品房

1、商品房買賣合同書原件;2、商品房銷售專用發票原件、復印件;3、房屋平面圖原件、復印件。

(二)存量房

1、產權證原件、復印件;2、房地產買賣契約原件;3、買賣雙方身份證原件;4、非居住用房評估報告原件、復印件。

(三)房改房

1、產權證原件、復印件;2、房地產買賣契約原件;3、買賣雙方身份證原件;4、房改房審查表原件、復印件;5、國有住房出售收入專用票據。

(四)拍賣房產

1委托拍賣合同原件;2、拍賣公告原件、復印件;3、拍賣成交確認書原件、復印件;4、其他同商品房、存量房、房改房所需資料一致。

(五)法院判決房產

1、判決書、裁定書等原件、復印件;2、其他同商品房、存量房、房改房所需資料一致。

六、個人房屋交易流程圖

產權登記納稅申報稅務機關房屋買賣稅務機關

核定完全贈與審核確認