今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過小產權房的形式，拉開中國農村“自我城市化”的序幕。小產權房最新政策：嚴禁登記發證什么是小產權房?但中央黨校研究室副主任周天勇卻語出驚人，周教授認為，按照我國《憲法》和《土地法》，小產權房是合法的，而拆遷小產權房是違法的。”這說明村民有權出售自己的房屋。[page]小產權房讓農民“自我城市化”記者：小產權房之所以出現，源于農村土地供給與城市需求的存在。“股田制”給人們探討小產權房解決之道提供了另一個想像空間。關于小產權房讓三方受益的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過小產權房的形式，拉開中國農村“自我城市化”的序幕。這樣的創新意義，將比當年的聯產承包更偉大、更持久也更徹底;其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大、更持久和廣泛。

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什么是小產權房?

小產權房有什么風險?

北京理工大學教授、民生問題專家胡星斗訪談

1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶，拉開了中國農村土地聯產承包改革的序幕。今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過小產權房的形式，拉開中國農村“自我城市化”的序幕。這樣的創新意義，將比當年的聯產承包更偉大、更持久也更徹底;其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大、更持久和廣泛。

小產權房

并不違背《憲法》

記者：小產權房在默默生存了10年之后，忽然引起有關部門的關注，建設部近日發出“風險提示”，很多人對它的合法性提出了質疑。但中央黨校研究室副主任周天勇卻語出驚人，周教授認為，按照我國《憲法》和《土地法》，小產權房是合法的，而拆遷小產權房是違法的。作為研究民生和法律問題的專家，您怎樣看這個問題?

胡星斗：小產權房只是處在法律的模糊地帶，沒有違背《憲法》，所以是合法的。即使有什么問題，也可以突破，與時俱進。1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶，在當時是闖了落后的法律的紅燈，但卻拉開了中國農村土地聯產承包改革的序幕。

我國《土地管理法》62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這說明村民有權出售自己的房屋。但不可出售給“城市居民”和只能出售(轉讓)給本村村民的規定，在法律邏輯上甚為荒唐。

另外，《憲法》和法律規定農民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當有權決定自己土地尤其是宅基地的用途。當然，政府對于農民轉換土地用途可以嚴格規范，特別是對于耕地應設定嚴格限制，但不宜限制農民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產開發。這樣，農民只要在現有的宅基地上進行重新規劃，就可以生產出大量的廉價房屋，在給自己帶來土地增值收益、實現“自我城市化”的同時，為城市居民提供住房福利。對于這樣的制度創新，政府和法律應該及時予以肯定并為之保駕護航;對于反其道而行的各種限制，則應當予以廢止或者修訂。

城市中開發商開發的房子叫商品房，可以上市流通。而農村的農民自己只能在集體分配的宅基地上，自己蓋房解決居住問題。而且從法律上講，農民的在農村蓋的房子是不能成為商品房進行隨意流通的，至少城鎮居民在法律上是不允許購買農村的住宅的。這是什么邏輯?

如果說《物權法》對公民的私有財產進行保護，那么公民對自己私有財產的處置權就應該被法律所認可。但是農民自己在農村的房子是不可以隨意轉讓給城里人的，這是不是在一定程度上限制了農民對自己財產的處置權利?

周教授實際上是提出了非常值得大家，尤其是政府部門思索的一個課題，那就是現行的部分相關法律已經不適應我們的社會發展了，比如小產權房的問題，實際上也反映出中國長期以來的城鄉二元化社會結構在社會經濟發展到今天的情況下，需要進行變革。[page]

小產權房

讓農民“自我城市化”

記者：小產權房之所以出現，源于農村土地供給與城市需求的存在。近期，最受關注的莫過于重慶、成都推出的“股田制”——允許農民以土地經營權入股成立公司，由村鎮統一經營。“股田制”給人們探討小產權房解決之道提供了另一個想像空間。1995年，江蘇蘇州最早試點基層自發集體建設用地使用權流轉;1997年，浙江湖州試點;2000年，安徽蕪湖試點;2005年，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式施行。據此文件，廣東省內所有農村集體建設用地都可直接進入市場交易，與國有建設用地“同地、同權、同價”。您怎樣看待這場在全國很大范圍中進行的土地產權改革試驗?

胡星斗：今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過小產權房的形式，拉開中國農村“自我城市化”的序幕。這樣的創新意義，將比當年的聯產承包更偉大、更持久也更徹底;其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大、更持久和廣泛。

將原農村宅基地的20%用于建立集約型的容積率高的農村社區，將剩下的80%的宅基地指標置換為城市建設用地。這其實是通過整合農民個體經營的土地擴大城市建設用地，讓城市、農民以及鄉鎮政府在置換中均能獲益。

從這個意義上說，小產權房是一場土地和房屋供應的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局，從而使地價和房價大幅度回落。它也是農民“自我城市化”的一場革命。以往，政府以很低的價格從農民手中強行收購土地，然后以幾十甚至幾百倍的高價轉讓給開發商。如今，農民通過建設小產權房獲得數倍、數十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益;通過出售、出租這些房屋，獲得持續穩定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業問題。

長期以來，中國的現代化僅僅是在城市中孤島式地發展，以至于外國人感嘆：中國的城市像歐洲，農村像非洲。如何改變這一不均衡的狀況?措施之一就是學習美國歐洲等發達國家的做法，實行城鄉人口雙向交流，除了準許農村人員到城市自由擇業、居住之外，還允許城市居民到農村買房甚至創業。最終把窮人留在城市，享受廉租房，讓富人住在“鄉下”，甚至住進別墅。這樣，自然會帶動在農村興建條件比較好的幼兒園、中小學、醫院等。同時，只要注重耕地保護、環境保護，也能把農村搞得山川秀美，如花園一般。如此，城市的房價降下來了，擁堵緩解了，農村的第二產業、第三產業也可以發展起來，農村也就富裕了。城市人口把城市文明帶入鄉村，農民不用離開自己的家鄉就可以實現城市化和市民化。

小產權房可以讓國家、城市、農民三方受益，從長遠看，對開發商也有益，前景更廣闊。

小產權房的合法化關系到中國現代化的發展戰略，是繼續城鄉分離的做法還是啟動城鄉一體化、城鄉互動、城鄉均衡的發展?是沿用已有的土地征用制度，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農民，還是改革土地制度，允許農村集體土地的流轉、使用和建設，在做好規劃、管理的基礎上，把土地的利益留給農民?

我認為，對于小產權房不可一概否定，應當引導其健康發展，適時予以合法化。對于沒有經過規劃、審批的小產權房，大部分應當補辦手續，極少數予以拆除;有的開發商應補繳一定的集體土地出讓金，住戶則補繳一定的費用;出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配;政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規劃管理費用，給住戶頒發房產證。以后要通過立法，在保護好耕地、環境的前提下，允許在集體土地上進行商品房建設，鼓勵城市居民到農村購房，以此來打破由二元戶籍制度、土地制度固化下來的城鄉隔離、分治的壁壘。

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1945年以后，美國老兵在“我們要回家”運動中大批回國，1946年降生嬰兒達到400萬。當時美國最少需要500萬套住房，但破土動工的只有幾萬幢。杜魯門總統要求國會通過法令，規定房屋最高限價和授權將全國建筑物資的半數用在營建廉價房上去。這一提案遭到建筑業界的極力反對，法案無法通過，但很少有人因此質疑建筑商的權力。[page]

新的生產模式應運而生。威廉·萊維特，復員軍人們的“圣誕老人”出現了，他在長島的納索縣里買了一塊1500英畝的馬鈴薯地，以流水線方式建造了第一批1.75萬戶住宅，全部預制構件，每家同一式樣，價格低廉。

這種造房模式遍地開花，房地產商們紛紛跟進，政府也適時而動，以發放國債的方式修建高速公路等基礎設施。然后，不會漏過商機的人們紛紛趕過來建校、開市場、建廠，一座座交通便捷的小鎮由此產生。

市場的力量與政府的推動順利解決了當時美國的房荒。