由于農村房屋便宜，于是很多城鎮居民購買，這就是“小產權房”產生的原因。對農民來說，作為集體土地主人，“小產權”房將使他們成為土地增值最大的受益者。因此，由于大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重后果之一。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》，這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因。關于小產權房的危害與處理的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【內容提要】

一、小產權房產生的原因

二、小產權房帶來的不良后果

三、小產權房的處理

“小產權房”是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為“鄉產權”。

一、“小產權房”是如何誕生的?

我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序后方能建造商品房上市流轉，并由國家房管部門頒發房產證。而農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有后才可以用于房地產的開發，然后進行上市流轉。這種二元結構的土地制度，是“小產權房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分，導致了土地一級市場國家壟斷，造成二者事實上的不平等。一方面，農民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面，現在城市房價太高，城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農村房屋便宜，于是很多城鎮居民購買，這就是“小產權房”產生的原因。

二、小產權房帶來了哪些問題?

1、農民基本生活保障問題

目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說，作為集體土地主人，“小產權”房將使他們(而不是開發商)成為土地增值最大的受益者。實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和征用的利益——分紅。像中國這樣，一開發就把農民的土地給開發商，農民土地的增值只能由開發商和地方政府分享的模式，實質上是一種“打貧濟富”的不合理分配。在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。[page]

目前，國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處于劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由于大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重后果之一。

2、購房者權利保障問題

我國的憲法第十條規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》，這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因。不久前建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》也再次強調：“在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，并且其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發”。所以在房屋產權上，“小產權”房一般只有土地使用權證，而無房屋所有權證。

此外，在“房地產開發活動中，對國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產開發都是為法律所禁止，不能允許的，其實質上造成國有資產的流失，損害國家、社會的公共利益”。以“小產權”房為標的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些“小產權”房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了“小產權”房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。

三、在審判實務中對小產權房是如何處理的?

在審理小產權房買賣糾紛案件中，一般是按以下具體意見操作的：

1、在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，一般可認定其買賣有效，因為該民事行為不違反法律、法規和禁止性規定;向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效。但有以下情況的，應根據具體情況分別予以認定處理：一是購買人在買房后已經遷入本集體經濟組織的;二是出賣人已經成為城鎮居民的;三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建筑自留有居住房屋的;四是因分家析產、離婚、遺產繼承等引起的小產權房的流轉糾紛等;五是對歷史原因形成的小產權房，要區分不同情況，妥善處理。[page]

2、對凡是非法占用耕地、不符合土地利用規劃而建設的小產權房所進行的流轉關系應認定為無效。

3、注意小產權房與其他形式產權房的區別。小產權房與商品房(含未進行產權登記的商品房)、經濟適用房、限價房、廉租房、公有住房等，在產生的原因、產權的性質、使用的范圍上有著明顯區別，因其流轉而產生糾紛也應區別對待。