“限購(gòu)令”之下購(gòu)房者壓力增加，為此，部分市民把目標(biāo)定在了“小產(chǎn)權(quán)房”，但由此帶來(lái)的法律糾紛屢見(jiàn)不鮮。因“小產(chǎn)權(quán)房”本身缺乏法律和政策的支持，使得買(mǎi)賣(mài)雙方一旦產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)合同一般被法院判決無(wú)效。法律界人士提醒市民購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎之又慎。寶安法院審理后認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”交易本身違法，遂一審判決雙方的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”無(wú)效，被告開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還張先生的首期款和定金。后來(lái)她發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”并不受法律保護(hù)，辦不了房產(chǎn)證，于是要求開(kāi)發(fā)商退還首期購(gòu)房款，但遭拒絕。據(jù)報(bào)道，寶安沙井“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量為深圳之最，在售或在建的統(tǒng)建樓盤(pán)在50個(gè)以上，住房多達(dá)5萬(wàn)多套。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房熱賣(mài)的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

“限購(gòu)令”之下購(gòu)房者壓力增加，為此，部分市民把目標(biāo)定在了“小產(chǎn)權(quán)房”，但由此帶來(lái)的法律糾紛屢見(jiàn)不鮮。因“小產(chǎn)權(quán)房”本身缺乏法律和政策的支持，使得買(mǎi)賣(mài)雙方一旦產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)合同一般被法院判決無(wú)效。法律界人士提醒市民購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎之又慎。

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“小產(chǎn)權(quán)房”合同

多被法院判無(wú)效

深圳市民張先生花30余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了寶安區(qū)一處120多平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”，并支付了1萬(wàn)元定金和10萬(wàn)元首期款。

但后來(lái)他又后悔想退房，開(kāi)發(fā)商卻表示不愿退還首期款。為此，雙方鬧上法庭。

寶安法院審理后認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”交易本身違法，遂一審判決雙方的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”無(wú)效，被告開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還張先生的首期款和定金。

張先生的情況還算是好的。去年在網(wǎng)上一則“官司贏了房早拆了”“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛新聞，更是“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)房者面臨法律尷尬的真實(shí)寫(xiě)照：海南三亞的張女士去年1月在當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商簽訂了一份合資建房合同，支付了首筆購(gòu)房款7萬(wàn)元。后來(lái)她發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”并不受法律保護(hù)，辦不了房產(chǎn)證，于是要求開(kāi)發(fā)商退還首期購(gòu)房款，但遭拒絕。她將開(kāi)發(fā)商告上法庭，同年11月法院判決該購(gòu)房合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還所收的房款，但該“小產(chǎn)權(quán)房”卻早被拆了，開(kāi)發(fā)商已不知蹤影。

購(gòu)房者考慮經(jīng)濟(jì)能力

選擇“小產(chǎn)權(quán)房

市民李先生是南山科技園一家大型公司的白領(lǐng)，來(lái)深圳五六年了，月工資7000元-8000元左右，但他仍選擇了購(gòu)買(mǎi)布吉的“小產(chǎn)權(quán)房”。他告訴記者，買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”完全是從經(jīng)濟(jì)承受能力上來(lái)考慮的，至于以后可能產(chǎn)生的法律糾紛，“現(xiàn)在還沒(méi)想那么多”。

李先生說(shuō)，因?yàn)闇?zhǔn)備和女友結(jié)婚，所以他們到處看房。但南山的房子動(dòng)輒一兩百萬(wàn)元，首期要付三成，他們覺(jué)得經(jīng)濟(jì)上承受不了。后來(lái)到布吉看了“小產(chǎn)權(quán)房”，一套100平方米的房子才40多萬(wàn)元，小區(qū)環(huán)境也不錯(cuò)，“實(shí)在太誘人了!”考慮再三，他們買(mǎi)下了這套“小產(chǎn)權(quán)房”，這讓他們一下子從準(zhǔn)備面對(duì)的沉重購(gòu)房負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái)，經(jīng)濟(jì)壓力小多了。多余的資金他們又買(mǎi)了一輛小轎車(chē)，方便上班。

當(dāng)記者問(wèn)他是否了解購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，李先生說(shuō)：“應(yīng)該就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不能轉(zhuǎn)賣(mài)的問(wèn)題吧?我們是自己住的，沒(méi)關(guān)系。其他的沒(méi)想那么遠(yuǎn)。”

“小產(chǎn)權(quán)房”

受購(gòu)房者青睞

記者走訪了解到，深圳大多“小產(chǎn)權(quán)房”集中在布吉、沙井一帶，而且不少“小產(chǎn)權(quán)房”建得越來(lái)越像商品房，有高層、電梯、物管、花園，吸引了不少購(gòu)房者。“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格較前幾年也有所上漲，4000-5000元/平方米的居多。好一些的小區(qū)價(jià)格更高，甚至達(dá)到7000-8000元/平方米。

如布吉富×花園，就是由多棟20層左右高層住宅圍合起來(lái)的封閉式小區(qū)，小區(qū)有物業(yè)管理，每棟的底層都是商鋪，每棟還有一部電梯。除小區(qū)樓間距不足20米以及居住密度過(guò)高外，這里完全像一個(gè)商品房小區(qū)。富×花園附近的荔×花園、玉×花園，也都是20多層建筑構(gòu)成的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)。

據(jù)報(bào)道，寶安沙井“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量為深圳之最，在售或在建的統(tǒng)建樓盤(pán)在50個(gè)以上，住房多達(dá)5萬(wàn)多套。這些“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)模式是：由原住民、村股份公司、私營(yíng)老板或開(kāi)發(fā)商等多方合作，再進(jìn)行利潤(rùn)分成。買(mǎi)房者不少，買(mǎi)家多為自住的，但也有一些投資客。

□律師說(shuō)法

購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題多多

“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格誘人，但購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)?為此，記者昨日采訪了廣東星辰律師事務(wù)所歐湘富律師。

1

賣(mài)方欠債房屋可能被查封

“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，這是購(gòu)房者面對(duì)的最大問(wèn)題。很多購(gòu)房者認(rèn)為“自己住，不轉(zhuǎn)賣(mài)就沒(méi)問(wèn)題”，可是他們的房屋在法律上登記的是賣(mài)方，如果賣(mài)方出現(xiàn)欠了債務(wù)、被法院查封等情況，那么該房屋很可能會(huì)被一起查封、拍賣(mài)，造成購(gòu)房者“錢(qián)付了，房也沒(méi)了”的情況。

2

無(wú)法對(duì)抗征地、拆遷

“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷。如果一旦出現(xiàn)政府強(qiáng)制拆除違法建筑的情況，那么購(gòu)房者可能“錢(qián)付了，房子沒(méi)住幾年也沒(méi)了”。因?yàn)閺姆缮蟻?lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方都有一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，買(mǎi)房者明知“小產(chǎn)權(quán)房”是違法的仍購(gòu)買(mǎi)，也應(yīng)承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

3

發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題難維權(quán)

“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)生房屋質(zhì)量、面積縮水、交房不及時(shí)等問(wèn)題，業(yè)主難以維權(quán)，因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)是針對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障進(jìn)行規(guī)定的，業(yè)主在法律上指的是房屋所有權(quán)人，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法登記備案，購(gòu)房人也不具業(yè)主身份，所以無(wú)法行使業(yè)主權(quán)利。其購(gòu)房合同在法律上是無(wú)效的，即使起訴也可能遭法院不受理或駁回。

4

無(wú)法辦理抵押、繼承

“小產(chǎn)權(quán)房”還存在無(wú)法辦理抵押等問(wèn)題。因?yàn)樵诂F(xiàn)有體制下，“小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易，因此對(duì)于銀行而言，抵押物沒(méi)有變現(xiàn)能力，不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押。而且由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，“小產(chǎn)權(quán)房”也無(wú)法辦理繼承。

5

物業(yè)管理問(wèn)題難解決

“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)物業(yè)管理方面的問(wèn)題，購(gòu)房人難以取得利益保障，如小區(qū)公共部位的經(jīng)營(yíng)和收益，“小產(chǎn)權(quán)房”業(yè)主就無(wú)法獲取。物權(quán)方面的相關(guān)規(guī)定對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”是無(wú)效的，購(gòu)房人和村委會(huì)及開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，從法律層面上講，其簽訂的前提就是違法的，所以法律不會(huì)為購(gòu)房人的利益提供法律救濟(jì)。

購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”

一定要慎之又慎

歐湘富律師建議，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎重，相關(guān)部門(mén)應(yīng)將目前“小產(chǎn)權(quán)房”的法律屬性、可出售對(duì)象以及社會(huì)隱患和購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)公開(kāi)告知，盡可能詳細(xì)地向社會(huì)公眾宣傳“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律知識(shí)，引導(dǎo)群眾正確對(duì)待、冷靜處理，既要使投資建設(shè)者知曉利害、謹(jǐn)慎出資，也要讓購(gòu)房群眾明白消費(fèi)、善于選擇，而不盲目從眾。在目前的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”業(yè)主可以自發(fā)團(tuán)結(jié)起來(lái)，代表廣大業(yè)主和開(kāi)發(fā)商及物業(yè)展開(kāi)充分協(xié)商，來(lái)共同決定小區(qū)共同事務(wù)。