“限購令”之下購房者壓力增加，為此，部分市民把目標(biāo)定在了“小產(chǎn)權(quán)房”，但由此帶來的法律糾紛屢見不鮮。因“小產(chǎn)權(quán)房”本身缺乏法律和政策的支持，使得買賣雙方一旦產(chǎn)生糾紛，買賣合同一般被法院判決無效。法律界人士提醒市民購買“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎之又慎。寶安法院審理后認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”交易本身違法，遂一審判決雙方的“認(rèn)購書”無效，被告開發(fā)商應(yīng)返還張先生的首期款和定金。后來她發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”并不受法律保護(hù)，辦不了房產(chǎn)證，于是要求開發(fā)商退還首期購房款，但遭拒絕。據(jù)報道，寶安沙井“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量為深圳之最，在售或在建的統(tǒng)建樓盤在50個以上，住房多達(dá)5萬多套。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房熱賣的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

“限購令”之下購房者壓力增加，為此，部分市民把目標(biāo)定在了“小產(chǎn)權(quán)房”，但由此帶來的法律糾紛屢見不鮮。因“小產(chǎn)權(quán)房”本身缺乏法律和政策的支持，使得買賣雙方一旦產(chǎn)生糾紛，買賣合同一般被法院判決無效。法律界人士提醒市民購買“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎之又慎。

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“小產(chǎn)權(quán)房”合同

多被法院判無效

深圳市民張先生花30余萬元購買了寶安區(qū)一處120多平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”，并支付了1萬元定金和10萬元首期款。

但后來他又后悔想退房，開發(fā)商卻表示不愿退還首期款。為此，雙方鬧上法庭。

寶安法院審理后認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”交易本身違法，遂一審判決雙方的“認(rèn)購書”無效，被告開發(fā)商應(yīng)返還張先生的首期款和定金。

張先生的情況還算是好的。去年在網(wǎng)上一則“官司贏了房早拆了”“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛新聞，更是“小產(chǎn)權(quán)房”購房者面臨法律尷尬的真實寫照：海南三亞的張女士去年1月在當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商簽訂了一份合資建房合同，支付了首筆購房款7萬元。后來她發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”并不受法律保護(hù)，辦不了房產(chǎn)證，于是要求開發(fā)商退還首期購房款，但遭拒絕。她將開發(fā)商告上法庭，同年11月法院判決該購房合同無效，開發(fā)商應(yīng)退還所收的房款，但該“小產(chǎn)權(quán)房”卻早被拆了，開發(fā)商已不知蹤影。

購房者考慮經(jīng)濟能力

選擇“小產(chǎn)權(quán)房

市民李先生是南山科技園一家大型公司的白領(lǐng)，來深圳五六年了，月工資7000元-8000元左右，但他仍選擇了購買布吉的“小產(chǎn)權(quán)房”。他告訴記者，買“小產(chǎn)權(quán)房”完全是從經(jīng)濟承受能力上來考慮的，至于以后可能產(chǎn)生的法律糾紛，“現(xiàn)在還沒想那么多”。

李先生說，因為準(zhǔn)備和女友結(jié)婚，所以他們到處看房。但南山的房子動輒一兩百萬元，首期要付三成，他們覺得經(jīng)濟上承受不了。后來到布吉看了“小產(chǎn)權(quán)房”，一套100平方米的房子才40多萬元，小區(qū)環(huán)境也不錯，“實在太誘人了!”考慮再三，他們買下了這套“小產(chǎn)權(quán)房”，這讓他們一下子從準(zhǔn)備面對的沉重購房負(fù)擔(dān)中解脫出來，經(jīng)濟壓力小多了。多余的資金他們又買了一輛小轎車，方便上班。

當(dāng)記者問他是否了解購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險時，李先生說：“應(yīng)該就是沒有產(chǎn)權(quán)證，不能轉(zhuǎn)賣的問題吧?我們是自己住的，沒關(guān)系。其他的沒想那么遠(yuǎn)。”

“小產(chǎn)權(quán)房”

受購房者青睞

記者走訪了解到，深圳大多“小產(chǎn)權(quán)房”集中在布吉、沙井一帶，而且不少“小產(chǎn)權(quán)房”建得越來越像商品房，有高層、電梯、物管、花園，吸引了不少購房者。“小產(chǎn)權(quán)房”價格較前幾年也有所上漲，4000-5000元/平方米的居多。好一些的小區(qū)價格更高，甚至達(dá)到7000-8000元/平方米。

如布吉富×花園，就是由多棟20層左右高層住宅圍合起來的封閉式小區(qū)，小區(qū)有物業(yè)管理，每棟的底層都是商鋪，每棟還有一部電梯。除小區(qū)樓間距不足20米以及居住密度過高外，這里完全像一個商品房小區(qū)。富×花園附近的荔×花園、玉×花園，也都是20多層建筑構(gòu)成的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)。

據(jù)報道，寶安沙井“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量為深圳之最，在售或在建的統(tǒng)建樓盤在50個以上，住房多達(dá)5萬多套。這些“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)模式是：由原住民、村股份公司、私營老板或開發(fā)商等多方合作，再進(jìn)行利潤分成。買房者不少，買家多為自住的，但也有一些投資客。

□律師說法

購買“小產(chǎn)權(quán)房”問題多多

“小產(chǎn)權(quán)房”價格誘人，但購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在什么法律風(fēng)險?為此，記者昨日采訪了廣東星辰律師事務(wù)所歐湘富律師。

1

賣方欠債房屋可能被查封

“小產(chǎn)權(quán)房”沒有產(chǎn)權(quán)，這是購房者面對的最大問題。很多購房者認(rèn)為“自己住，不轉(zhuǎn)賣就沒問題”，可是他們的房屋在法律上登記的是賣方，如果賣方出現(xiàn)欠了債務(wù)、被法院查封等情況，那么該房屋很可能會被一起查封、拍賣，造成購房者“錢付了，房也沒了”的情況。

2

無法對抗征地、拆遷

“小產(chǎn)權(quán)房”無法對抗國家的征地和拆遷。如果一旦出現(xiàn)政府強制拆除違法建筑的情況，那么購房者可能“錢付了，房子沒住幾年也沒了”。因為從法律上來說，買賣雙方都有一定的過錯責(zé)任，買房者明知“小產(chǎn)權(quán)房”是違法的仍購買，也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

3

發(fā)生質(zhì)量問題難維權(quán)

“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)生房屋質(zhì)量、面積縮水、交房不及時等問題，業(yè)主難以維權(quán)，因為現(xiàn)行法律法規(guī)是針對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障進(jìn)行規(guī)定的，業(yè)主在法律上指的是房屋所有權(quán)人，小產(chǎn)權(quán)房無法登記備案，購房人也不具業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權(quán)利。其購房合同在法律上是無效的，即使起訴也可能遭法院不受理或駁回。

4

無法辦理抵押、繼承

“小產(chǎn)權(quán)房”還存在無法辦理抵押等問題。因為在現(xiàn)有體制下，“小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易，因此對于銀行而言，抵押物沒有變現(xiàn)能力，不會給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押。而且由于沒有產(chǎn)權(quán)，“小產(chǎn)權(quán)房”也無法辦理繼承。

5

物業(yè)管理問題難解決

“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)物業(yè)管理方面的問題，購房人難以取得利益保障，如小區(qū)公共部位的經(jīng)營和收益，“小產(chǎn)權(quán)房”業(yè)主就無法獲取。物權(quán)方面的相關(guān)規(guī)定對“小產(chǎn)權(quán)房”是無效的，購房人和村委會及開發(fā)商簽訂的購房合同，從法律層面上講，其簽訂的前提就是違法的，所以法律不會為購房人的利益提供法律救濟。

購買“小產(chǎn)權(quán)房”

一定要慎之又慎

歐湘富律師建議，購房者購買“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎重，相關(guān)部門應(yīng)將目前“小產(chǎn)權(quán)房”的法律屬性、可出售對象以及社會隱患和購買風(fēng)險公開告知，盡可能詳細(xì)地向社會公眾宣傳“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律知識，引導(dǎo)群眾正確對待、冷靜處理，既要使投資建設(shè)者知曉利害、謹(jǐn)慎出資，也要讓購房群眾明白消費、善于選擇，而不盲目從眾。在目前的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”業(yè)主可以自發(fā)團結(jié)起來，代表廣大業(yè)主和開發(fā)商及物業(yè)展開充分協(xié)商，來共同決定小區(qū)共同事務(wù)。