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2003版二手房買賣合同示范文本應當注意五個方面審查
王熙律師2022.01.05478人閱讀
導讀：
實踐中，權屬不清是引發二手房買賣糾紛主要原因之一，由于賣方對房屋沒有處置權而導致合同無效的案例相當多。如今二手房買賣大多數通過中介公司，因此明確委托價格、服務內容、傭金數額就非常必要。對此，2003 版買賣合同在特別告知中作了提示。關于交房標志，2003 新版買賣合同第四條中有明確約定，而且示范文本首次將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，符合實際情況。主要是對買賣雙方家違約責任及救濟途徑的審查。2003 版買賣合同對違約救濟條款作了明顯的改進。那么2003版二手房買賣合同示范文本應當注意五個方面審查。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
實踐中，權屬不清是引發二手房買賣糾紛主要原因之一，由于賣方對房屋沒有處置權而導致合同無效的案例相當多。如今二手房買賣大多數通過中介公司，因此明確委托價格、服務內容、傭金數額就非常必要。對此，2003 版買賣合同在特別告知中作了提示。關于交房標志，2003 新版買賣合同第四條中有明確約定，而且示范文本首次將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，符合實際情況。主要是對買賣雙方家違約責任及救濟途徑的審查。2003 版買賣合同對違約救濟條款作了明顯的改進。關于2003版二手房買賣合同示范文本應當注意五個方面審查的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
最新版買賣合同示范文本于去年7月1日開始啟用。對買賣雙方和二手房中介公司來說，如何簽好新合同成為三方關心的一個非常重要的問題。筆者認為，審查下面五個問題是簽好新版買賣合同的關鍵。
（一）權屬審查。主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。實踐中，權屬不清是引發二手房買賣糾紛主要原因之一，由于賣方對房屋沒有處置權而導致合同無效的案例相當多。通常來講，售后公房、因婚姻或繼承形成新的共有關系的房屋權屬比較復雜，買家與中介公司應當特別留心。
（二）房價與傭金審查。如今二手房買賣大多數通過中介公司，因此明確委托價格、服務內容、傭金數額就非常必要。審查內容包括兩方面，1.上家的委托價與下家的買價是否一致；2.中介公司收取的傭金數額不得超過國家規定的上限比例。審查的依據是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數中介從業人員違反規定，賺取差價或謀取不當利益。
（三）付款審查。由于房屋買賣實行登記過戶制度，因此一般不能實現“一手交錢，一手交房”。上下家或中介公司對付款方式進行審查是保證交易安全的關鍵措施。在實踐中，通過中介公司的付款方式一般有兩種，一是中介公司代收代付，另一種是上下家自行交接。代收代付是中介服務的重要內容之一，且中介公司一般不鼓勵上下家自行交接，因為自行交接對下家來說風險較大。新版買賣合同示范文本對2000 版作了很多改進，但沒有對付款附件作相應的完善，筆者認為這是一個缺憾，其格式僅適于自行交接的情況。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款。對首付款和尾款，筆者建議采用如下流程：
由于客戶需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。筆者一般鼓勵前者，因為若買賣不成功，交房便沒有任何意義，還容易造成裝潢款糾紛和房屋遷讓糾紛。另外，若不通過中介公司交易，上下家交接房款時應盡量請第三方進行監管。
（四）交房審查。合同簽訂過程中的交房審查，主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業及水電煤有線電視等費用，上下家維修金結清。在此要特別說明的是戶口遷移，由于戶籍管理是公安部門的行政行為，因此戶口遷移處于民事行為和行政行為的交叉領域，涉及到買賣法律關系和行政管理法律關系，法院不能在二手房買賣糾紛中對戶口遷移直接作出判決。這使得一旦因戶口遷出而發生的糾紛，將十分頭疼，而且會影響到下家的孩子入學問題。對此，2003 版買賣合同在特別告知中作了提示。
關于交房標志，2003 新版買賣合同第四條中有明確約定，而且示范文本首次將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，符合實際情況。
（五）違約救濟審查。主要是對買賣雙方家違約責任及救濟途徑的審查。2003 版買賣合同對違約救濟條款作了明顯的改進。尤其值得一提的是，行政部門傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院解決糾紛
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