本案中，在交易一處集資房時，雙方當事人就是因為簽訂合同時約定不明，不僅傷了和氣，還導致了一場歷經(jīng)一審、二審的官司。交接時，鄒某夫婦將該房的房產(chǎn)證原件交給許小姐，許小姐將房款余額6.3萬元付清給鄒某夫婦。鄒某夫婦則要求對方繼續(xù)履行合同。一審：該集資房未住滿5年，轉(zhuǎn)讓屬違約 一審法院查明，此案雙方簽訂合同轉(zhuǎn)讓的房屋，為鄒某夫婦單位的集資房。一審判決：鄒某夫婦將2萬元定金返還給許小姐。關于真實案例：先交協(xié)議還是先交錢？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

然而，購買房改房如不注意在合同中明確雙方的具體義務，也有可能在交易時遇到糾紛和麻煩。本案中，在交易一處集資房時，雙方當事人就是因為簽訂合同時約定不明，不僅傷了和氣，還導致了一場歷經(jīng)一審、二審的官司。

家住東方市八所鎮(zhèn)的許小姐沒想到，她購買一套房改房，僅僅因為合同中的一項條款約定不明，不僅打了一場官司，而且當她想放棄這筆交易時，依照法院日前作出的終審判決，她已經(jīng)向賣房人支付的1.66萬元定金也打了水漂。

購房人：本想買套房改房

去年5月，參加工作還不滿10年的許小姐，想用攢下來的錢買一套經(jīng)濟實惠的二手房。考慮到房改房比較可靠，經(jīng)朋友介紹，她選中了鄒某夫婦的單位集資房。經(jīng)多次協(xié)商，雙方商定以8.3萬元的價格成交，并簽訂了一份《住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

協(xié)議約定：1、2005年5月3日，許小姐交付定金2萬元給鄒某夫婦。2、2005年8月8日，為雙方交接房產(chǎn)日期。交接時，鄒某夫婦將該房的房產(chǎn)證原件交給許小姐，許小姐將房款余額6.3萬元付清給鄒某夫婦。3、鄒某夫婦負責將該單位與職工簽訂的售房協(xié)議領出交給許小姐。4、本協(xié)議2005年8月8日生效。生效后，本房產(chǎn)的責權益歸許小姐所有。

賣房人：解約理由不成立

此后，許小姐如約交付了2萬元定金，而到了交接房產(chǎn)的那一天，許小姐以鄒某夫婦不能提供其與該單位簽訂的售房協(xié)議———《海南省集資合作建房協(xié)議書》為由，拒付6.3萬元購房款。鄒某夫婦則稱，集資合作建戹�既��書既不是辦理該套房產(chǎn)過戶必須的文件，雙方合同也未約定在交接當日提供；而許小姐拒付購房尾款，首先違約，從而導致合同不能繼續(xù)履行。

許小姐要求解除合同，并要求對方退還定金。鄒某夫婦則要求對方繼續(xù)履行合同。雙方爭執(zhí)不下，許小姐訴諸法院。

一審：該集資房未住滿5年，轉(zhuǎn)讓屬違約

一審法院查明，此案雙方簽訂合同轉(zhuǎn)讓的房屋，為鄒某夫婦單位的集資房。鄒某夫婦與該單位于2001年3月20日簽訂協(xié)議時規(guī)定，居住未滿5年的，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)單位同意，并補交土地出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費。

一審認定，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是雙方的真實意思表示，應為有效協(xié)議。但是，房屋的轉(zhuǎn)讓，是以取得房屋所有權為目的的，根據(jù)鄒某夫婦與該單位簽訂協(xié)議的規(guī)定，兩人居住該房屋尚未滿5年，轉(zhuǎn)讓又未經(jīng)其單位同意，兩人又拒絕向單位補交有關費用。房屋轉(zhuǎn)讓，無法辦理過戶手續(xù)，也就是許小姐未能取得該房屋的所有權，因此，在履行這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，鄒某夫婦存在重大違約。

一審法院由此認為，根據(jù)《合同法》有關規(guī)定，許小姐可以解除該轉(zhuǎn)讓協(xié)議。一審判決：鄒某夫婦將2萬元定金返還給許小姐。

上訴：交接該集資房之前，已辦房產(chǎn)證；鄒某夫婦上訴后，二審法院進行了審理。

二審法院查明，鄒某夫婦與單位簽訂的集資合作建房協(xié)議中確實約定：鄒某夫婦全額集資擁有100%產(chǎn)權的住房，居住滿5年后，可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有；居住未滿5年需要出售的，必須經(jīng)單位同意并報其房改辦批準，或根據(jù)有關政策規(guī)定，才能提前依法進入市場。

鄒某夫婦于2005年2月，已取得了該集資房的房產(chǎn)證。他們稱，根據(jù)與單位之間的集資建房協(xié)議，單位并不反對職工賣房，而他們按交易習慣只針對房屋本身及房內(nèi)附屬物進行交易，這在他們與許小姐的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中也已經(jīng)明確，而許小姐不支付6.3萬元購房尾款，就要求他們提前幫她辦理過戶手續(xù)，則違反了雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

二審：2個時間約定不明

那么，該房屋究竟能不能過戶到許小姐名下？這一焦點，成為判定鄒某夫婦是否違約的首要問題。為此，二審法院先后向東方市房地產(chǎn)管理部門作了調(diào)查。房管部門稱，這套房，經(jīng)過買賣，只要手續(xù)齊全，符合辦事程序，是可以辦理房屋所有權過戶登記的。而在2005年4月28日，鄒某夫婦已向該房管部門提出申請，請求按規(guī)定為他們辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、過戶事宜。

能夠過戶而未辦理過戶，過錯究竟在誰？對此，二審法院認定，雙方簽訂的《住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，沒有約定鄒某夫婦將其與單位簽的集資建房協(xié)議交給許小姐的時間，也沒有約定為許小姐辦理房屋所有權過戶登記的時間。所以，許小姐主張鄒某夫婦違約，請求解除合同并退還2萬元定金，沒有事實根據(jù)，也不符合法律規(guī)定。

二審同時認定，合同不能繼續(xù)履行，是因為許小姐不同意支付購房余款而造成的，許小姐的行為已構成違約，應承擔違約責任。對于2萬元定金，二審法院認為，根據(jù)我國《擔保法》，“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%”，因此應認定定金為1.66萬元，即其余3400元應由鄒某夫婦退還給許小姐。

二審就此判決：撤銷一審判決；解除雙方的《住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；鄒某夫婦將3400元退還給許小姐。

律師點評：海南富島律師事務所王偉律師個人認為

我國《合同法》第46條規(guī)定：當事人對合同的效力可以約定附期限。附期限的合同，自期限至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。本案中，雙方當事人于2005年5月3日簽訂《住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定該協(xié)議于2005年8月8日生效，屬附期限生效的合同。因此，該協(xié)議自2005年8月8日到來時已然生效。

雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確了交接房產(chǎn)的時間，但對鄒某夫婦提供與原單位的集資建房協(xié)議的約定，并沒有明確交付的時間。故法院認定，鄒某夫婦如約交了房，而購買人許小姐未能履行生效合同中約定的付款義務，就構成了違約。因許小姐起訴堅持要求解除合同，退回定金，故二審法院判決解除合同，不退回合同標的額的20%的定金，該判決是正確的。

實際上，在二審期間，法院經(jīng)向房產(chǎn)部門的調(diào)查表明，該房產(chǎn)是能夠合法辦理交易的。作為購房人，如真要買下該房，完全可以請求法院主持調(diào)解，撤回訴訟，完成交易。而其先行違約仍堅持訴訟的后果，最終造成了16600元的定金損失，實屬遺憾。

本案關于定金的處理，由于購買人許小姐違約在先，已不存在退還定金的事實和法律依據(jù)。雖然依照相關法律，2萬元定金中有3400元屬非法收取的部分，但這是另一個法律關系，許小姐在本案的訴訟請求中并未提及，按照法律“不訴不理”的原則，法院可以不予處理。但法院判令鄒某夫婦退回這部分定金，顧及了許小姐的這部分合法權益，這樣處理也并無不妥。

此案提醒人們，為了避免房產(chǎn)交易中因類似細節(jié)約定不明而導致的糾紛，買賣雙方當事人最好將房屋買賣合同進行公證。一般情況下，公證機構會對這些細節(jié)問題提供參考或把關。與此同時，交易雙方也可向有經(jīng)驗的律師或法律工作者進行咨詢，避免因合同疏漏造成交易損失。