房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán)人將其購(gòu)買的房產(chǎn)再次出賣。房屋買賣合同是指房屋所有人與買方就買賣房屋及支付價(jià)款的有關(guān)事宜所達(dá)成的協(xié)議。房屋買賣合同是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的重要法律行為，世界各國(guó)都規(guī)定，它是要式法律行為，必須采用書(shū)面形式，大陸法系各國(guó)還規(guī)定要采用公證形式。遼寧、上海、河南、深圳、廣州等地的法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定，城市私有房屋買賣或商品房買賣合同必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后方為有效。關(guān)于怎樣進(jìn)行房屋買賣合同公證的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

一、概念

" 房產(chǎn)買賣"這一概念有廣義和狹義兩種概念，廣義的房產(chǎn)買賣概念，通常包括房產(chǎn)預(yù)售房產(chǎn)買賣 (狹義)和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)預(yù)售是指建筑期房產(chǎn)的買賣，也就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位出售其將來(lái)建成的房產(chǎn)。而狹義的房產(chǎn)買賣，則是專指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位出售其已建成的房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán)人將其購(gòu)買的房產(chǎn)再次出賣。本節(jié)先講述房產(chǎn)買賣合同公證，而房產(chǎn)預(yù)售合同公證;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同公證另安排在其他節(jié)講述;

房屋買賣合同公證是指公證處根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序證明當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房屋買賣合同公證可以保證買賣雙方在自愿、平等、等價(jià)、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂房屋買賣合同，完善合同條款，保障(城市私有房屋管理?xiàng)l例》等房屋管理法規(guī)的貫徹執(zhí)行，預(yù)防、減少房屋買賣糾紛，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序和當(dāng)事人的合法權(quán)益，及時(shí)制止欺詐、強(qiáng)迫或高價(jià)倒賣房或以賣房為名變相買賣土地等違法行為發(fā)生，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。

房屋買賣是一種常見(jiàn)的民事法律行為，是指房屋所有人將其所有的房屋交給買方所有，并接受約定的房?jī)r(jià)款的民事法律行為。房屋買賣合同是指房屋所有人與買方就買賣房屋及支付價(jià)款的有關(guān)事宜所達(dá)成的協(xié)議。房屋買賣合同是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的重要法律行為，世界各國(guó)都規(guī)定，它是要式法律行為，必須采用書(shū)面形式，大陸法系各國(guó)還規(guī)定要采用公證形式。我國(guó)也不例外，房屋買賣合同必須采用書(shū)面形式;國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)頒布的(關(guān)于外國(guó)人私有房屋管理的若干規(guī)定)規(guī)定:辦理外國(guó)人所有的"房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記和委托手續(xù)的證件、文書(shū)，須經(jīng)公證"。司法部、建設(shè)部 (關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》規(guī)定:"有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù)"。遼寧、上海、河南、深圳、廣州等地的法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定，城市私有房屋買賣或商品房買賣合同必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后方為有效。

二、房屋買賣合同的法律特征

(一)在房屋買賣合同關(guān)系中，出賣人的房屋所有權(quán)因出賣而消滅，買受人對(duì)房屋的所有權(quán)因買受而發(fā)生。

(二)房屋買賣合同是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)在法律上處于平等地位，不允許任何一方有限制和強(qiáng)迫對(duì)方的行為。

(三)房屋買賣合同是有償?shù)模鲑u人向買受人交付房屋，買受人應(yīng)向出賣人交付約定價(jià)金。

(四)房屋買賣合同是諾成合同，是雙方法律行為，雙方當(dāng)事人必須意思表示一致，雙方意思表示不一致，合同就不能成立。

三、房屋買賣合同的內(nèi)容

(一)合同當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址等，法人應(yīng)寫全稱并注明法定代表人或代理人及所在地址;

(二)被買賣房屋的坐落地點(diǎn)、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量，及附屬設(shè)施和使用面積等。如是磚瓦、土灰、平房還是樓房等

(三)房屋買賣價(jià)款數(shù)額，價(jià)格的確定，一般是由買賣雙方議定，經(jīng)房管部門評(píng)議批準(zhǔn)，但國(guó)家有統(tǒng)一規(guī)定的不能超過(guò)該法定標(biāo)準(zhǔn);

(四)付款日期和房屋騰交日期均應(yīng)具體寫明;

(五)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及有關(guān)手續(xù)的約定;

(六)違約責(zé)任條款;"

(七)合同雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其它內(nèi)容;

(八)雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間。

四、房屋買賣不準(zhǔn)成交的幾種情況

房屋買賣是受國(guó)家法律限定和保護(hù)的一種法律行為，買賣雙方當(dāng)事人的成交行為必須符合國(guó)家法律、政策規(guī)定和要求。

對(duì)有下列情況之一的，不準(zhǔn)成交:

(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的住房;

(二)已經(jīng)確定征用范圍內(nèi)的房產(chǎn)和私自改建的房產(chǎn);

(三)未經(jīng)外事部門批準(zhǔn)買賣的外僑房產(chǎn);

(四)法院立案審理，制止轉(zhuǎn)移的房產(chǎn);

(五)房主不在房屋買賣發(fā)生地，又沒(méi)有正式委托人的房產(chǎn);

(六)買主在房屋買賣發(fā)生地沒(méi)有正式戶口的;

(七)超過(guò)房管部門評(píng)議價(jià)格的;

(八)違章建筑、空地、宅基地不準(zhǔn)出賣，整幢樓房不準(zhǔn)買賣;

(九)單位購(gòu)買私人房屋的;

(十)利用房屋買賣投機(jī)倒把，牟取暴利的;

(十一)五在用于抵押擔(dān)保的房屋。

五;辦理房屋買賣合同公證的程序

房屋買賣合同公證屬于涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公證事務(wù)，根據(jù) (公證程序規(guī)則 (試行》第十一條第二款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地，即房屋所在地的公證處管轄。

(一)應(yīng)提交的證件、材料 "

申辦房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料’:

1•申請(qǐng)人的居民身份證及復(fù)印件;委托代理人代辦的，•代理人應(yīng)提交身份證件和授權(quán)委托書(shū);

2•賣方要提供房屋所有權(quán)證書(shū)及復(fù)印件;

3•出賣共有的房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書(shū)面意見(jiàn);•

4•草擬的房屋買賣合同文本;當(dāng)事人可以請(qǐng)公證機(jī)關(guān)代為草擬;

5•單位購(gòu)買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件;

6•公證機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料。如房屋藍(lán)圖，房屋管理部門對(duì)房屋的估價(jià)報(bào)告等。

(二)重點(diǎn)審查的內(nèi)容

公證機(jī)關(guān)辦理房屋買賣合同公證應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容:

1•當(dāng)事人的身份、資格和民事行為能力;如北京等大城市規(guī)定，購(gòu)買當(dāng)?shù)氐乃接蟹课?，買方必須具有當(dāng)?shù)貞艨?，外地人、華僑或外國(guó)人及港澳臺(tái)同胞購(gòu)買的，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門批準(zhǔn);

2•賣方是否享有出賣房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放棄了優(yōu)選購(gòu)買權(quán);

3•買賣雙方的意思表示是否真實(shí);

4•房屋所在位置、"面積、結(jié)構(gòu)等基本情況，買賣價(jià)格是否公平、合理、合法;

5•房屋是否已設(shè)定抵押或其他擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人或擔(dān)保人是否同意出售并放棄了優(yōu)先權(quán);

6•合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實(shí)、合法，文字是否準(zhǔn)確;

7•有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全;

8•買方是否具有購(gòu)買能力;分期付款的，要審查買方資金是否落實(shí)，有無(wú)保障，如有疑問(wèn)則應(yīng)要求買方提供必要的擔(dān)保;

9•房屋是否正在出租，承租人是否主張優(yōu)先權(quán)等。

(三)出證

經(jīng)審查，公證處認(rèn)為當(dāng)事人具有完全的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容和形式真實(shí)、合法的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具公證書(shū)。

六、辦理房屋買賣合同公證應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)房屋買賣合同公證，要在房管部門評(píng)議批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上給予證明。買賣價(jià)格要按質(zhì)論價(jià)，估價(jià)的辦法要根據(jù)國(guó)家的價(jià)格政策，參照房屋實(shí)際造價(jià)，新舊程度及市場(chǎng)房?jī)r(jià)而定，并經(jīng)房管部門批準(zhǔn)。在農(nóng)村，根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸膬r(jià)格，由買賣雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價(jià)套購(gòu)

(二)產(chǎn)權(quán)人死亡的，其家屬在末辦理繼承權(quán)公證前不得處理房產(chǎn)。

(三)房屋買主如其戶口不在房屋所在地的，則要按當(dāng)?shù)卣蚍抗懿块T的規(guī)定辦理。

(四)國(guó)家禁止單位購(gòu)買私人房屋，目的是為了防止單位擠占公民的房屋使用面積。如單位確屬缺房，須經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，才能購(gòu)買私房。

(五)房屋買賣合同簽訂時(shí)規(guī)定賣方負(fù)責(zé)向買方交空房者，須等房?jī)?nèi)住戶騰交后再行成交和辦理公證;以避免房客無(wú)處搬家或其他問(wèn)題致使賣方不能按期交房，造成多方面糾紛。(六)要堅(jiān)決揭露、制止和打擊利用房屋買賣進(jìn)行投機(jī)倒把，牟取暴利的非法行為。

房屋買賣合同公證屬于涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公證事務(wù)，根據(jù) (公證程序規(guī)則 (試行》第十一條第二款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地，即房屋所在地的公證處管轄。

(一)應(yīng)提交的證件、材料 "

申辦房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料’:

1•申請(qǐng)人的居民身份證及復(fù)印件;委托代理人代辦的，•代理人應(yīng)提交身份證件和授權(quán)委托書(shū);

2•賣方要提供房屋所有權(quán)證書(shū)及復(fù)印件;

3•出賣共有的房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書(shū)面意見(jiàn);•

4•草擬的房屋買賣合同文本;當(dāng)事人可以請(qǐng)公證機(jī)關(guān)代為草擬;

5•單位購(gòu)買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件;

6•公證機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料。如房屋藍(lán)圖，房屋管理部門對(duì)房屋的估價(jià)報(bào)告等。

(二)重點(diǎn)審查的內(nèi)容

公證機(jī)關(guān)辦理房屋買賣合同公證應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容:

1•當(dāng)事人的身份、資格和民事行為能力;如北京等大城市規(guī)定，購(gòu)買當(dāng)?shù)氐乃接蟹课?，買方必須具有當(dāng)?shù)貞艨?，外地人、華僑或外國(guó)人及港澳臺(tái)同胞購(gòu)買的，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門批準(zhǔn);

2•賣方是否享有出賣房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放棄了優(yōu)選購(gòu)買權(quán);

3•買賣雙方的意思表示是否真實(shí);

4•房屋所在位置、"面積、結(jié)構(gòu)等基本情況，買賣價(jià)格是否公平、合理、合法;

5•房屋是否已設(shè)定抵押或其他擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人或擔(dān)保人是否同意出售并放棄了優(yōu)先權(quán);

6•合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實(shí)、合法，文字是否準(zhǔn)確;

7•有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全;

8•買方是否具有購(gòu)買能力;分期付款的，要審查買方資金是否落實(shí)，有無(wú)保障，如有疑問(wèn)則應(yīng)要求買方提供必要的擔(dān)保;

9•房屋是否正在出租，承租人是否主張優(yōu)先權(quán)等。

(三)出證

經(jīng)審查，公證處認(rèn)為當(dāng)事人具有完全的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容和形式真實(shí)、合法的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具公證書(shū)。

六、辦理房屋買賣合同公證應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)房屋買賣合同公證，要在房管部門評(píng)議批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上給予證明。買賣價(jià)格要按質(zhì)論價(jià)，估價(jià)的辦法要根據(jù)國(guó)家的價(jià)格政策，參照房屋實(shí)際造價(jià)，新舊程度及市場(chǎng)房?jī)r(jià)而定，并經(jīng)房管部門批準(zhǔn)。在農(nóng)村，根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸膬r(jià)格，由買賣雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價(jià)套購(gòu)

(二)產(chǎn)權(quán)人死亡的，其家屬在末辦理繼承權(quán)公證前不得處理房產(chǎn)。

(三)房屋買主如其戶口不在房屋所在地的，則要按當(dāng)?shù)卣蚍抗懿块T的規(guī)定辦理。

(四)國(guó)家禁止單位購(gòu)買私人房屋，目的是為了防止單位擠占公民的房屋使用面積。如單位確屬缺房，須經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，才能購(gòu)買私房。

(五)房屋買賣合同簽訂時(shí)規(guī)定賣方負(fù)責(zé)向買方交空房者，須等房?jī)?nèi)住戶騰交后再行成交和辦理公證;以避免房客無(wú)處搬家或其他問(wèn)題致使賣方不能按期交房，造成多方面糾紛。(六)要堅(jiān)決揭露、制止和打擊利用房屋買賣進(jìn)行投機(jī)倒把，牟取暴利的非法行為。