財政部國家稅務(wù)總局最新發(fā)布的通知稱，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2005年5月30日發(fā)布。關(guān)于2010年二手房買賣稅費政策摘錄的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

作者:秦律師

來源:北京網(wǎng)

二手房買賣稅費買賣二手房(存量房)所涉及的稅費一般上有7個稅種，其中營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加三個稅種合起來簡稱營業(yè)稅及其附加，剩下的四個稅種分別為：契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅，其中契稅由買方繳納，印花稅由雙方分別繳納，其他稅由賣方繳納。另外屬于單位已購公房性質(zhì)的房屋還涉及土地使用權(quán)出讓金，而經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓將會涉及綜合地價款。一、房地產(chǎn)營業(yè)稅對銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。財政部國家稅務(wù)總局最新發(fā)布的通知稱，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》普通標(biāo)準(zhǔn)住房與非普通標(biāo)準(zhǔn)住房的區(qū)別：國家標(biāo)準(zhǔn)：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。依據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》七部委2005年4月30日發(fā)布北京標(biāo)準(zhǔn)：享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2005年5月30日發(fā)布。北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格自二〇〇八年十一月二十四日調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》2008年11月24日發(fā)布。購房時間的確定：納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間孰先原則確定。依據(jù)北京市地稅局、財政局、建委《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》對于首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，購房時間的認(rèn)定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

二、個人所得稅個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為納稅所得額。稅率計算公式：據(jù)實征收法：應(yīng)納稅額=(銷售額-財產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%核定征收法：應(yīng)納稅額=銷售額×核定稅率1%(北京市場實際交易按此方式計稅)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個人所得稅征收范圍是：個人轉(zhuǎn)讓自用不足5年且有增值的普通住宅(含房改房)。個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅且有增值的。銷售額的確定：以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。房屋原值指出售人購置該房屋時實際支付的房價款加上繳納的相關(guān)稅費。原值以出售人購買時的發(fā)票或其他憑證，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證的，稅務(wù)機關(guān)可以核定征稅。具體比例由省地稅局及其授權(quán)的地稅局根據(jù)房屋所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。已經(jīng)購公房的原值按4000每平米的價格進(jìn)行計算。合理費用指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。裝修費用的核算方法：有裝修費稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票(付款人與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致)的，可以在以下規(guī)定的比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房價款中含裝修費的，不得再重復(fù)扣除裝修費。住房貸款利息憑銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

免稅條件：個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。納稅人需持房地產(chǎn)管理部門提供的有關(guān)證明，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理免征手續(xù)。個人出售自有住房前1年內(nèi)購買住房的，其購房金額大于或等于現(xiàn)住房銷售額的，免征現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅;購房金額小于現(xiàn)住房銷售額(現(xiàn)住房為已購公有住房的，其銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益或補交的土地出讓金，下同)的，按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，予以減征同比例的應(yīng)納個人所得稅。個人出售自有住房后1年內(nèi)購買住房的，其購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅。依據(jù)《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》北京市地方稅務(wù)局京財稅[2003]732號三、契稅1、

稅目、稅率在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人應(yīng)依法繳納契稅。現(xiàn)行稅率為3%。稅目為：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換);房屋買賣;房屋贈與;房屋交換。

2、計稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格;土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;(受贈方按成交價格的3%繳納契稅?)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。

3、計稅方法(1)建筑面積140平方米以下的普通住宅，按房屋成交價格×1.5%繳納;(2)建筑面積140平方米以上的非普通住宅，按房屋成交價格×3%繳納;(3)商用房及高檔住宅：按房屋成交價格×3%繳納。(4)首次購買建筑面積90平米以下的普通住宅，契稅稅率為1%。4、優(yōu)惠政策(1)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置費的部分，免征契稅。(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。(3)個人購買自用普通商品住宅暫減半征收契稅。(4)居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅。如新購商品房屬于普通住宅，同時可以享受減半征收契稅的政策。對于已購買了商品房，尚未出售公有住房的納稅人，應(yīng)按房屋買賣行為規(guī)定的計稅依據(jù)繳納契稅，待公有住房出售后需到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申請退稅手續(xù)。(5)土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。(6)對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。(7)對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，不征契稅。

四、財政部新聞辦公室從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。[page]