財(cái)政部國家稅務(wù)總局最新發(fā)布的通知稱，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2005年5月30日發(fā)布。關(guān)于2010年二手房買賣稅費(fèi)政策摘錄的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

作者:秦律師

來源:北京網(wǎng)

二手房買賣稅費(fèi)買賣二手房(存量房)所涉及的稅費(fèi)一般上有7個(gè)稅種，其中營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加三個(gè)稅種合起來簡稱營業(yè)稅及其附加，剩下的四個(gè)稅種分別為：契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅，其中契稅由買方繳納，印花稅由雙方分別繳納，其他稅由賣方繳納。另外屬于單位已購公房性質(zhì)的房屋還涉及土地使用權(quán)出讓金，而經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓將會(huì)涉及綜合地價(jià)款。一、房地產(chǎn)營業(yè)稅對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局最新發(fā)布的通知稱，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號(hào))、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號(hào))和的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》普通標(biāo)準(zhǔn)住房與非普通標(biāo)準(zhǔn)住房的區(qū)別：國家標(biāo)準(zhǔn)：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。依據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》七部委2005年4月30日發(fā)布北京標(biāo)準(zhǔn)：享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2005年5月30日發(fā)布。北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格自二〇〇八年十一月二十四日調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》2008年11月24日發(fā)布。購房時(shí)間的確定：納稅人銷售已購住房的購房時(shí)間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間孰先原則確定。依據(jù)北京市地稅局、財(cái)政局、建委《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》對(duì)于首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于客觀原因，購房人未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，購房時(shí)間的認(rèn)定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時(shí)間作為購房時(shí)間。

四、個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

二、個(gè)人所得稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額為納稅所得額。稅率計(jì)算公式：據(jù)實(shí)征收法：應(yīng)納稅額=(銷售額-財(cái)產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%核定征收法：應(yīng)納稅額=銷售額×核定稅率1%(北京市場(chǎng)實(shí)際交易按此方式計(jì)稅)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個(gè)人所得稅征收范圍是：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用不足5年且有增值的普通住宅(含房改房)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅且有增值的。銷售額的確定：以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。房屋原值指出售人購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款加上繳納的相關(guān)稅費(fèi)。原值以出售人購買時(shí)的發(fā)票或其他憑證，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征稅。具體比例由省地稅局及其授權(quán)的地稅局根據(jù)房屋所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。已經(jīng)購公房的原值按4000每平米的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。合理費(fèi)用指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。裝修費(fèi)用的核算方法：有裝修費(fèi)稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票(付款人與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致)的，可以在以下規(guī)定的比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房價(jià)款中含裝修費(fèi)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)。住房貸款利息憑銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

免稅條件：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。納稅人需持房地產(chǎn)管理部門提供的有關(guān)證明，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免征手續(xù)。個(gè)人出售自有住房前1年內(nèi)購買住房的，其購房金額大于或等于現(xiàn)住房銷售額的，免征現(xiàn)住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅;購房金額小于現(xiàn)住房銷售額(現(xiàn)住房為已購公有住房的，其銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益或補(bǔ)交的土地出讓金，下同)的，按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，予以減征同比例的應(yīng)納個(gè)人所得稅。個(gè)人出售自有住房后1年內(nèi)購買住房的，其購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請(qǐng)全額退還出售住房時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請(qǐng)同比例退還出售住房時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。依據(jù)《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》北京市地方稅務(wù)局京財(cái)稅[2003]732號(hào)三、契稅1、

稅目、稅率在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人應(yīng)依法繳納契稅?，F(xiàn)行稅率為3%。稅目為：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換);房屋買賣;房屋贈(zèng)與;房屋交換。

2、計(jì)稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價(jià)格;土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;(受贈(zèng)方按成交價(jià)格的3%繳納契稅?)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

3、計(jì)稅方法(1)建筑面積140平方米以下的普通住宅，按房屋成交價(jià)格×1.5%繳納;(2)建筑面積140平方米以上的非普通住宅，按房屋成交價(jià)格×3%繳納;(3)商用房及高檔住宅：按房屋成交價(jià)格×3%繳納。(4)首次購買建筑面積90平米以下的普通住宅，契稅稅率為1%。4、優(yōu)惠政策(1)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)的部分，免征契稅。(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;對(duì)各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。(3)個(gè)人購買自用普通商品住宅暫減半征收契稅。(4)居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。如新購商品房屬于普通住宅，同時(shí)可以享受減半征收契稅的政策。對(duì)于已購買了商品房，尚未出售公有住房的納稅人，應(yīng)按房屋買賣行為規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，待公有住房出售后需到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申請(qǐng)退稅手續(xù)。(5)土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。(6)對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。(7)對(duì)于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，不征契稅。

四、財(cái)政部新聞辦公室從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。[page]