二手房按揭貸款步驟

導讀:
二手房按揭貸款過程中存在風險,需要規避交易風險,減少交易糾紛。二手房按揭貸款流程 第一步:找好意欲購買的房屋,該房屋必須是產權明晰,并具備符合政府規定的進入房地產市場流通的條件的房屋。那么二手房按揭貸款步驟。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
二手房按揭貸款過程中存在風險,需要規避交易風險,減少交易糾紛。二手房按揭貸款流程 第一步:找好意欲購買的房屋,該房屋必須是產權明晰,并具備符合政府規定的進入房地產市場流通的條件的房屋。關于二手房按揭貸款步驟的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
導讀:二手房按揭貸款的具體流程和相關資料準備,前提是需要所購房屋必須是產權明晰,具有市場流通的房屋。二手房按揭貸款過程中存在風險,需要規避交易風險,減少交易糾紛。本文還結合案例進行相關說明。
二手房按揭貸款流程
第一步:找好意欲購買的房屋,該房屋必須是產權明晰,并具備符合政府規定的進入房地產市場流通的條件的房屋。
第二步:選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業務的房產交易代理機構,并在該機構完成房產價值評估工作,交納房產評估費。
第三步:申請二手房抵押貸款時應填寫借款申請表,并向貸款銀行提交下列資料:
1.身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)、學歷證明、婚姻狀況證明;2.經濟收入證明,并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明;以上證明資料越全面,銀行在放貸評審中的評分越高,老王享有貸款金額及時間的條件越優越;3.買賣雙方簽訂的購房協議書;4.同意以所購房屋作抵押的證明
;5.有不低于購房價款30%的自有資金;6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
房屋的主人(即售房人)須提供如下資料:
1.售房人(含共有人)身份證明及復印件、婚姻狀況證明;2.房屋共有權人同意出售的書面文件;3.所售房屋的房屋所有權有效證件及復印件;4.如房屋已出租,須提供承租戶同意出售的證明文件;5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
第四步:確定符合條件并提供完以上資料后,老王就去銀行指定的律師事務所填寫二手房按揭申請表,由律師把所有證明資料交送銀行進行貸款審批,對老王和售房人送交的資料的真實性、合法性、合規性及借款人的資信進行審查,負責組織對交易房屋進行房價評估,所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據。這時老王須交納所購房屋價值4‰的律師費。
第五步:與貸款銀行簽訂借款合同。
第六步:辦理抵押、保險等有關擔保手續。
第七步:借款合同生效,資金劃入指定賬戶。
二手房按揭貸款的風險
案例:李阿姨和劉先生約定以18萬元總價成交劉先生在文昌路上的一套住宅,李阿姨先支付8萬元給劉先生,其余10萬元按揭貸款,雙方到產權部門辦理了過戶手續,李阿姨以過戶后的產權證為抵押向銀行申請貸款,不料,銀行在審批過程中以李阿姨不具備相應的還款能力為由拒絕了貸款申請,兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。
問題分析:在二手房按揭中,出現最多的問題就是借款人的貸款申請被銀行拒絕,導致交易不能完成,給雙方造成一定的經濟損失,上述案例就是如此。李阿姨在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續,最后功虧一簣,不僅買房不成,還要在辦理過戶手續中支付相關的費用。如果李阿姨在辦理過戶手續之前就申請銀行貸款就可以降低一些風險。
專家提醒:二手房交易的風險在二手房按揭過程中同樣存在,交易雙方應盡量規避。在辦理按揭手續時存在的風險主要有:
一、一般情況下,辦理二手房按揭,交易雙方應該在辦理過戶手續之前就申請為宜,而在辦理過戶手續之后再申請,就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調查買方的經濟狀況,有無還款能力外,還要求雙方提供房屋的評估報告,取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款,同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環節都有可能導致交易失敗。
二、辦理二手房按揭,需要辦理完過戶手續,產權人的名字由賣方更換為買方后,才能以該處房產作為抵押申請貸款。一般情況下,在辦理過戶手續前,買方只會支付首期款,如果買方惡意拖延辦理按揭手續的時間,賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款。賣方可要求買方提供擔保人或質押等方式避免此類風險。
三、為了有效地規避二手房按揭中的風險,建議使用銀行提供的新業務。如建設銀行近期推出了特色產品
———“百易安”交易資金托管業務,它由銀行作為中間人確保賣房人收到全額的賣房款,即買賣雙方在談妥了交易價格簽訂買賣協議后,在銀行的監督下辦理過戶等手續,在首期款的支付以及尾款的收取等都通過銀行進行,這樣來保證買賣雙方的利益,收費標準是:50萬元以下收取3.5‰-5‰,低于200元的按200元收取。
二手房貸費用知多少
一般來說二手房按揭的費用包含:貸款相關費用和交易費用
一、貸款相關費用:
服務費:貸款額×2%(最低1000元)評估費:評估額×5‰(最低收費400元)公證費:貸款額×1‰抵押登記費:80元保險費:(貸款本息和與房價之比)的最低值×0.5‰×系數(貸款年限+1)
二、交易費用:
契稅:成交價格(市場價格)×1%(房屋單價≥3000元/平方米的為1.5%)住房所有權登記費:




