北京宅基地拆遷騰退的兩種路徑嘗試 在現有制度如規劃制度、土地制度、財稅制度等多重約束下，加之城鄉二元結構的客觀存在，政府主導城市建設的手段和結果，最終反而往往與人的需求背道而馳。按照現行法律，這些集體土地自主建設行為是違法的，國土部近年來一再重申不支持這種違法建設行為，理論上北京市政府隨時可以按違建拆除。為解決回遷房產權問題，北京市政府為北塢回遷房用地開辟“綠色通道”，繞開“招拍掛”，免去土地出讓金，直接轉為國有建設用地。兩個模式的比較：北塢和大望京兩個試點村的共性，是當地村民的長遠利益被空前關注。關于北京宅基地拆遷騰退的兩種路徑嘗試的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

北京宅基地拆遷騰退的兩種路徑嘗試

在現有制度如規劃制度、土地制度、財稅制度等多重約束下，加之城鄉二元結構的客觀存在，政府主導城市建設的手段和結果，最終反而往往與人的需求背道而馳。土地制度的城鄉二元結構，令進入城市規劃區內的農村集體土地必須先征為國有，由此只要給農民付出低廉的補償，便可將集體土地納入政府壟斷的一級市場，并獲取高額利差，從而支持著各地的土地財政。但也引發集體土地所有人的激烈對抗。各地打著農民上樓或者土地儲備，或者舊村改造的名義，對土地進行新一輪的圈地運動。由此，也引發了極大的爭議和反抗。

在中國，一些難題的答案往往出自民間自發的嘗試。與政府推動的大規模拆遷改造相并行，由農村集體自主進行的城市化改造已在多個城市自發興起。事實上，北塢模式很大程度上借鑒了全國各地集體土地自發建設的大量經驗。

與國家強制性的征地建城不同，這些地區是由農民集體自主進行改造，他們以土地為資本，改造規劃則力圖符合城市的標準，建設了商品房、產業房、以及公共服務設施等。嚴格地說，這些自發的嘗試普遍都比現有法律法規走得更遠。按照現行法律，這些集體土地自主建設行為是違法的，國土部近年來一再重申不支持這種違法建設行為，理論上北京市政府隨時可以按違建拆除。

少數成功的案例分析：例如草橋村的回遷建房資金，主要來自于集體土地上附建商品房出售，但最終政府亦未經常規征地，僅通過產權空轉模式把土地置換為國有，再定向劃撥給該集體。鄭各莊則自行進行村域規劃，其中自建商品房起初土地亦未變性，實際上是不合法的“小產權”房，后來則修成正果，得到北京市政府的特批。草橋、鄭各莊的案例，也只不過因其既成事實以及實際的收效，而獲得政府的事后追認。但它們以其“集體參與，農民分享”的利益分配模式，解決集體經濟組織以及農民的長期收益難題；以較小的代價令村莊環境改善，使農民生活質量提高、集體提供公共品和公共服務的能力增強，從而為未來的制度空間演繹出大量生動個案。

大望京模式：政府土地儲備

具體操作模式：朝陽區土地儲備中心先將村域面積征為國有，再以土地作抵押品從銀行獲得貸款，用于整理土地和建設回遷樓。最終，通過41.6公頃的建設用地進入政府儲備，回收資金還貸。與以往的征地建城模式不同，大望京土地升值的利益較多地留在村民和集體中。首先是政府的土地收益有相當數量返回村集體，按對農民較有利方式回補農民。更重要的是，政府承諾還要返回村集體5萬平方米商業樓底層商鋪。未來按照“資產變股權，農民當股東”的思路，轉居村民將成為村集體企業股東，可按股份享受永久收益。

北塢模式：農民將以集體土地參與城市化進程

改造模式大致為： 根據現行法律規定，農村土地屬于集體所有，“農村宅基地一戶一宅”，不能進入市場買賣。由于北塢土地完全由村集體直接進行開發，并沒有履行常規的征地程序，理論上仍是集體土地，也就是常說的“小產權”。 但是鎮政府通過全鎮集體用地內部調換方式，使北塢村在一路之隔擁有了10多公頃回遷樓安置用地。此地雖然征為國有，但不實行“招拍掛”，直接空轉至村集體，由玉泉村成立專門的房地產公司建設回遷樓。為解決回遷房產權問題，北京市政府為北塢回遷房用地開辟“綠色通道”，繞開“招拍掛”，免去土地出讓金，直接轉為國有建設用地。

兩個模式的比較：北塢和大望京兩個試點村的共性，是當地村民的長遠利益被空前關注。在政府主導下，“集體參與、農民分享”的模式全國罕見。特別是北塢村的集體土地直接進入城市新規劃，繞開了以往政府征地后“招拍掛”供地模式，土地級差收益的獲得更倚重長期產業回報，這為今后破解“土地財政”提供了鏡鑒。

李建立認為，在目前城鄉收入差距不斷擴大的情況下，城鄉土地權利的不平等是最大的根源之一。如何平衡農民的集體土地自主權和政府對城市化的收益，是一個需要解決的問題。無論如何，目前的法律制度是嚴重阻礙收入均等、和諧社會建設的。