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轉(zhuǎn)讓按揭房產(chǎn)的主要法律問題
任冰峰律師2022.01.02392人閱讀
導(dǎo)讀：
貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人： 一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系， 二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出 質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān) 系的特殊性。那么轉(zhuǎn)讓按揭房產(chǎn)的主要法律問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人： 一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系， 二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出 質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān) 系的特殊性。關(guān)于轉(zhuǎn)讓按揭房產(chǎn)的主要法律問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人：
一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系， 二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出 質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。 所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān) 系的特殊性。
貸款擔(dān)保方式對所購房屋轉(zhuǎn)讓的約束
1.抵押房屋的轉(zhuǎn)讓
采取所購房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對賣房 人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款 未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入 一個交易死循環(huán)。如何解決這個問題呢： (1)賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價 款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時取代抵押房屋 作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回 的房款提前還清貸款。 (2)買賣雙方通過二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房 合作協(xié)議，通常可由中介機(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過中介機(jī)構(gòu)辦理二手 房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
2.第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對房屋轉(zhuǎn)讓的影響 借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時也應(yīng)先征得 貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免 因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行
罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對所購房屋 的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人，以避免糾紛。
3.無論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后， 應(yīng)及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手 續(xù)。
4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，大的房屋交易市場往往與銀行有 二手房貸款合作關(guān)系，因此，房屋轉(zhuǎn)讓人通過大的交易市場轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信 息，簡化手續(xù)。 貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，購房人能否辦理個人住房貸款？回答是肯定的。對購房人而言， 這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點(diǎn)是： （一）由于轉(zhuǎn)讓的房屋是貸款所購，因此貸款銀行要求轉(zhuǎn)讓雙方的購房資金都通過 貸款銀行結(jié)算，由于受讓方也申請銀行貸款，因此，轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款，受讓方
得到貸款都要在同一天進(jìn)行，銀行會在雙方資金的結(jié)算時間、方式上做特殊安排，房屋 轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該按照事先協(xié)商好的時間、方式辦理借款、還款手續(xù)，這樣才能保證交易 正常進(jìn)行； （二）對于轉(zhuǎn)讓期房的，由于開發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房 屋轉(zhuǎn)讓雙方要與貸款銀行和開發(fā)商協(xié)調(diào)貸款發(fā)放、償還時間，并將開發(fā)商退給期房轉(zhuǎn) 讓方的資金、期房受讓方支付給開發(fā)商的房款、開發(fā)商為期房轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款 金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚，避免交易過程中出現(xiàn)不必要的糾紛。
總之，由于我國住房二級市場開放不久，交易過程的法制化和規(guī)范化還有一個過程 ，廣大購房者在轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋時，要多研究有關(guān)合同，多與貸款銀行、購房者、房 屋交易部門和開發(fā)商溝通，以尋求一條高效的交易途徑。
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