在房產(chǎn)商不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金或訂金是無效的。其行為有可能構(gòu)成無效或可撤銷的民事行為。第六、 如果房產(chǎn)商收取的具有定金性質(zhì)的訂金超過房價的20%，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對超過部分不予支持。關(guān)于訂金與定金糾紛的解決的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

定金、訂金能不能退還？法律依據(jù)有兩：一是不符合《擔(dān)保法》關(guān)于的定金生效條件的規(guī)定，二是符合《合同法》關(guān)于解除合同條件的規(guī)定。兩者符合其一，就應(yīng)退還定金。

第一、 房產(chǎn)商未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，連房子都不能賣，更不能收取任何款項。在房產(chǎn)商不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金或訂金是無效的。不論雙方是否簽訂認購協(xié)議，也不論雙方是否約定退還事項，房產(chǎn)商都應(yīng)無條件退還定金。

第二、 房產(chǎn)商取得了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，如果購房者交付的訂金符合定金性質(zhì)，那么應(yīng)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定處理，即如果購房者在交付訂金之后返悔的，房產(chǎn)商可以沒收這部分訂金；如果房產(chǎn)商反悔，一房二賣或有其他單方面違約行為的，要雙倍返還購房者交付的定金。

第三、 在有些情況下，房產(chǎn)商可能利用優(yōu)勢地位，引誘購房者簽訂認購協(xié)議并交付訂金。其行為有可能構(gòu)成無效或可撤銷的民事行為。如果所涉及的商品房買賣行為屬無效或可撤銷的民事行為，那么購房者可以要求房產(chǎn)商退回包括定金在內(nèi)的任何款項。

第四、 歸責(zé)于房產(chǎn)商的情況：（1）房產(chǎn)商單方面變更認購協(xié)議約定內(nèi)容的（如提高房價等）。因此，未能簽訂合同的，應(yīng)雙倍返還定金。（2）主要承諾不兌現(xiàn)的，如售樓書、樣品房、廣告等，具體明示或量化的承諾內(nèi)容與實際不符，導(dǎo)致買賣合同未能簽訂的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)退還甚至雙倍返還定金。必要時還應(yīng)按《合同法》、《廣告法》承擔(dān)其他相應(yīng)的責(zé)任。

第五、 在商品房買賣行為中，有關(guān)定金的特殊情況：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。適用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”這一規(guī)定的前提必須是當(dāng)事人雙方都本著善意和誠意對待商品房銷售合同的簽訂。當(dāng)事人一方不能為了銷售商品房而強詞奪理，另一方也不能為了避免財產(chǎn)損失蓄意制造不簽訂合同的借口。如確有不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而致使商品房銷售合同無法簽訂的，房產(chǎn)商應(yīng)退還購房者交付的訂金。至于產(chǎn)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由可能有很多。商品房不同于其他一般商品，它的附加值和不確定性大，再則認購協(xié)議難以包括買賣合同的全部內(nèi)容。除面積、價格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內(nèi)容很難在簽訂認購協(xié)議時量化和具體化，容易產(chǎn)生理解上的偏差。如綠化面積、道路狀況、配套設(shè)施、裝飾標準、物業(yè)管理，以及配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任、爭議解決方法等等。確因這些因素導(dǎo)致合同條款不能協(xié)商一致的，應(yīng)算在不可歸責(zé)之列，應(yīng)退還定金。

第六、 如果房產(chǎn)商收取的具有定金性質(zhì)的訂金超過房價的20%，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對超過部分不予支持。具體而言，如果由于購房者的原因，致使商品房銷售協(xié)議沒有簽訂，那么房產(chǎn)商應(yīng)將超過部分退還購房者；如果由于房產(chǎn)商的原因致使商品房銷售協(xié)議沒有簽訂，那么房產(chǎn)商除了應(yīng)退回超過部分外，對于符合法律規(guī)定的20%以內(nèi)的部分，應(yīng)當(dāng)雙倍返還購房者。