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什么情況下定金可以退回
陳明月律師2022.01.01693人閱讀
導讀：
開發商以王先生違約為由，拒絕返還定金，雙方遂起糾紛。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。債務人在履行債務之后，定金應當抵作價款或被收回。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。那么什么情況下定金可以退回。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
開發商以王先生違約為由，拒絕返還定金，雙方遂起糾紛。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。債務人在履行債務之后，定金應當抵作價款或被收回。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。關于什么情況下定金可以退回的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
今年5月王先生相中了一套外銷商品房，他對該項目的區位、環境、價格等都比較滿意，于是和發展商簽訂了認購書，并交納了定金5萬元。隨后，王先生按認購書要求的時間去簽約，但他對發展商擬定的補充協議中的“免責條款”不滿意，認為有失公平，拒絕簽約，并要求開發商退還其交納的定金。開發商以王先生違約（即未在認購書規定的期限內簽約）為由，拒絕返還定金，雙方遂起糾紛。現王先生咨詢律師：他是否違約了？認購書到底有多大約束力？是不是定金就真的“不予返還”了？
■點評
買房先簽訂認購書并先交納定金是現在售樓過程中的習慣性做法。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。于是，大量定金是否應該退還的糾紛就從簽訂認購書開始了。本案即屬于比較常見的一種情況。
在談到此類糾紛解決之前，需先弄清楚認購書的作用和效力，分清定金是否退還的幾種情形，這樣，即使通過法律途徑，也會很容易地得到順利解決，有效維護自己的合法利益不受侵害。
首先，關于認購書問題。根據我國目前的法律規定，并未明確規定購房者在簽訂正式預售（銷售）合同前，必須簽訂認購書。換句話說，簽訂認購書并不是正式簽約的法定的必要前提。
認購書的法律意義就在于，它畢竟是雙方當事人意思表示一致的書面約定，一旦簽訂，便具有當然的法律拘束力，簽訂人就要為其負責，受其約束。如果認購書對房號、面積、價格、雙方權利義務都作了明確的約定，那么可以認為，認購書就是一份買賣合同，雙方簽訂的正式合同，不過是把認購書約定的內容具體化；如果認購書未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，可以看作是雙方的意向書，沒有合同約束力。
其次，關于定金問題。所謂定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發商支付一定數額的金錢，其目的在于證明合同成立和擔保合同債券的實現。債務人在履行債務之后，定金應當抵作價款或被收回。根據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國合同法》等有關法律的規定，給付定金的一方，不履行合同或者約定的債務無權要求返還定金；接受定金的一方不履行合同或約定的債務，應當雙倍返還定金。
認購書中的定金，在不同的情況下具有不同性質。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。下面，筆者就常見的幾種情況進行分析：
（1）如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。
（2）如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
（3）如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。
（4）如果因賣方未取得預售（銷售）許可證或者買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
（5）如果買方在正式簽約時將認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。
（6）若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利或聲明以正式為準的，應視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應將定金及利息返還買方。
綜上所述，本案中，根據王先生所述，雙方因《認購書》不能達成一致，如前述第三種情形，也就談不上違約問題，其所交納的定金也應全數返還
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