物業(yè)管理費怎么交收繳物業(yè)管理費，一直是個大難題，幾乎沒有一個小區(qū)能達到100%的收繳率。但是，國務(wù)院頒布將于今年9月1日起正式實行的《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，業(yè)主若逾期不交物業(yè)管理費，將承擔(dān)法律責(zé)任;同時物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循合理、公開的原則按質(zhì)論價。其實，很多業(yè)主拖欠物業(yè)管理費也有自己的苦衷。他們唯一的抗衡只能以拖欠物業(yè)管理費來安慰自己。這一切都將使物業(yè)管理服務(wù)的運行成本進一步提高。而當(dāng)大量業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，物業(yè)公司將更加入不敷出，服務(wù)水準(zhǔn)更加下降，“留守”業(yè)主更加不滿，拖欠更加堅定，形成惡性循環(huán)。關(guān)于物業(yè)管理費怎么交的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

物業(yè)管理費怎么交

收繳物業(yè)管理費，一直是個大難題，幾乎沒有一個小區(qū)能達到100%的收繳率。但是，國務(wù)院頒布將于今年9月1日起正式實行的《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，業(yè)主若逾期不交物業(yè)管理費，將承擔(dān)法律責(zé)任;同時物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循合理、公開的原則按質(zhì)論價。

其實業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的矛盾也大多在此：服務(wù)價格與服務(wù)質(zhì)量不對等，業(yè)主只能以拒付物業(yè)管理費來主張自己的權(quán)益。在上海市的實施細(xì)則出臺之前，這個長期積淀的矛盾只怕難以解決。

其實，很多業(yè)主拖欠物業(yè)管理費也有自己的苦衷。今天，就讓我們走進那些已開滿公司的住宅樓里，來看看這個“收費難”問題。

欠費“弱勢群體”的無力抗?fàn)?/strong>

上海有很多住宅樓，不知不覺間變成了商住樓。有些可能是規(guī)劃不當(dāng)，有些則原先就規(guī)劃為商務(wù)樓，只因前些年住宅市場紅火，辦公樓市場低迷徘徊，性急的發(fā)展商匆匆變更了規(guī)劃，建起了住宅樓。雖然銷售時一搶而空，但市場走向自有內(nèi)在“肌理”，沒過幾年，樓里的業(yè)主紛紛遷出，把住宅出租給了公司、事務(wù)所，于是重又回歸“商住樓”。

業(yè)主們這種自發(fā)的市場行為有頗多的合理性：這類樓盤一般很小，往往只是一兩棟大樓，緊貼交通要道，少有綠化氛圍，為了追求更寧靜、更親近自然的生活，幾年后大多數(shù)業(yè)主重新買房搬走了;但這些樓盤在建造之初仍屬品質(zhì)不俗，多為外銷房或高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房，有電梯、有大堂、有地下車庫，有的還臨近軌道交通站點，非常符合小型企業(yè)的辦公要求;它們的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)較高，按照原《上海市居住物業(yè)管理條例》可不受政府指導(dǎo)價限制，由物業(yè)公司和業(yè)主或業(yè)委會協(xié)商，按需論價，這就使業(yè)主的居住成本較高，而出租給公司的話，卻能收取比出租給個人更高的租金(以新客站附近的恒基不夜城為例，出租給個人每月5000元的住宅，出租給企業(yè)就能6000元)。如此種種，住宅“變性”也就成了必然。

但是，居住環(huán)境“惡化”了：樓里外來人員從早到晚穿梭不絕，環(huán)境衛(wèi)生下降，設(shè)備折舊加快，窗戶上貼出公司標(biāo)志或廣告，大樓立面日漸零亂……目前市場上很多由寫字樓重新包裝后推出的白領(lǐng)公寓，很可能也會面臨這樣的問題。

當(dāng)大樓里80%以上的住宅已用作商務(wù)，“留守”在那里居住的業(yè)主就成了“弱勢群體”。已將房屋出租了的業(yè)主很少回來，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注度明顯降低，以至很多這類物業(yè)至今都難以成立業(yè)委會，“弱勢群體”又如何有力量推動物業(yè)服務(wù)的改進?他們唯一的抗衡只能以拖欠物業(yè)管理費來安慰自己。

欠收物業(yè)公司慘淡經(jīng)營

小樓盤的物業(yè)維護成本就比大樓盤高，這就是很多物業(yè)公司要做大盤子、追求規(guī)模效應(yīng)的原因。據(jù)行家介紹，一個建筑面積約10萬m2的中檔小高層小區(qū)，基本能達到收支平衡的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)約為1.50元/m2，如果建筑面積僅為2～3萬m2的小區(qū)或大樓，分?jǐn)偟矫總€平方米的物業(yè)管理費用必然更高，因為物業(yè)管理條例中規(guī)定，必須周一至周日每天有人值班，必須24小時接受報修……而勞動法又規(guī)定一周工作時間為40小時，這就意味著有些崗位是不可缺的，如果不減少值班人員，分?jǐn)偟矫繎舻馁M用自然會增加;如果減少值班人員，則在崗人員必然要延長工作時間增加工資，仍然是增加費用。

另一方面，當(dāng)大部分住宅作商務(wù)之用后，進出的閑雜人員驟然增加，物業(yè)管理的方式與要求就會不同：保潔、保安、車輛管理等必須加強，電梯電器的損耗增加，對消防等應(yīng)急設(shè)施的保養(yǎng)清潔必須更加到位，等等。這一切都將使物業(yè)管理服務(wù)的運行成本進一步提高。而當(dāng)大量業(yè)主(包括已將房屋出租的業(yè)主)拖欠物業(yè)管理費時，物業(yè)公司將更加入不敷出，服務(wù)水準(zhǔn)更加下降，“留守”業(yè)主更加不滿，拖欠更加堅定，形成惡性循環(huán)。

提價也許是惟一出路

提價?業(yè)主和物業(yè)公司都會大搖其頭!但這是業(yè)內(nèi)的一種意見，聽聽不無道理：

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的原則，物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商，按業(yè)主要求的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確定合適的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，其中，將住宅出租作商用的，須雙倍交納物業(yè)管理費，可由使用人(租客)承擔(dān)費用，作為房東的業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。早前，原市房地局和市物價局曾有過規(guī)定，租客加倍交納的物業(yè)管理費，其中部分應(yīng)納入物業(yè)維修基金。應(yīng)該說，這個規(guī)定有其合理之處，可惜在實際運作中沒有很好地執(zhí)行。

這樣，物業(yè)公司有了資金保證，才可能調(diào)動積極性提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;留守的“弱勢群體”業(yè)主，能與物業(yè)公司直接探討合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，并明確服務(wù)細(xì)則與要求，“明白消費”，也不會因為業(yè)委員遲遲不能成立而無法主張自己的權(quán)益;租用住宅的企業(yè)雖然多付了物業(yè)管理費，但可以得到更好的服務(wù)，且相比租用純商務(wù)樓仍然有價格優(yōu)勢。

(補充說明：純住宅房屋不能擅自更變?yōu)樯虡I(yè)用途，如要在住宅內(nèi)辦公，必須到工商管理部門辦理異地辦公的手續(xù)，且不能掛牌經(jīng)營。)