以下案例出自最高人民法院公報(bào)案例，該案例判決書認(rèn)為，對(duì)于與業(yè)主所購房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實(shí)際為業(yè)主占有、使用的事實(shí)，即認(rèn)定業(yè)主對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。故被告方不同意將該庭院綠地恢復(fù)原狀，請(qǐng)求法院判決駁回某某物業(yè)南京公司的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于購買新房庭院綠地的權(quán)屬問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

以下案例出自最高人民法院公報(bào)案例，該案例判決書認(rèn)為，對(duì)于與業(yè)主所購房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實(shí)際為業(yè)主占有、使用的事實(shí)，即認(rèn)定業(yè)主對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。

青島某某物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐某太、陸某俠物業(yè)管理合同糾紛案

【裁判摘要】

一、業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議后，即與物業(yè)管理公司之間建立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當(dāng)事人，有義務(wù)依約進(jìn)行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權(quán)對(duì)于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當(dāng)業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時(shí)，物業(yè)管理公司作為合同一方當(dāng)事人，有權(quán)依法提起訴訟。

二、對(duì)于與業(yè)主所購房屋毗鄰?fù)ピ壕G地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實(shí)際為業(yè)主占有、使用的事實(shí)，即認(rèn)定業(yè)主對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。

三、業(yè)主不得違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定，基于個(gè)人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業(yè)主對(duì)于該庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，如果該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，業(yè)主在使用該庭院綠地時(shí)亦應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。

原告：青島某某物業(yè)管理有限公司南京分公司。[page]

代表人：陳某某，該分公司經(jīng)理。

被告：徐某太。

被告：陸某俠。

原告青島某某物業(yè)管理有限公司南京分公司(以下簡稱某某物業(yè)南京公司)因與被告徐某太、陸某俠發(fā)生物業(yè)管理合同糾紛，向江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院提起訴訟。

原告某某物業(yè)南京公司訴稱：2005年3月10日，被告徐某太、陸某俠購買了由原告管理的麒麟錦城小區(qū)房屋一套，同年10月1日辦理了房屋交付手續(xù)。同年12月，二被告對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，并擅自將該房屋南陽臺(tái)外的公共綠地破壞，改建為水泥地坪和魚池。二被告的上述行為已嚴(yán)重違反了《某某麒麟錦城業(yè)主公約》和《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定，侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。請(qǐng)求判令二被告拆除違法改建的水泥地坪和魚池，恢復(fù)為原有的綠地。

被告徐某太、陸某俠辯稱：

1.原告某某物業(yè)南京公司無權(quán)作為本案原告起訴；

2.開發(fā)建設(shè)麒麟錦城小區(qū)的南京常某錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱常某錦公司)在銷售房屋時(shí)向被告方承諾買一樓送花園，被告方所購房屋南陽臺(tái)外的庭院即為常某錦公司所送，故被告方對(duì)南陽臺(tái)外的庭院綠地具有使用權(quán)，其改造該庭院綠地的行為他人無權(quán)干涉；

3.被告方改造庭院綠地時(shí)某某物業(yè)南京公司的管理人員是知曉的，但并未阻止被告方的改建行為，說明某某物業(yè)南京公司同意被告方改造。故被告方不同意將該庭院綠地恢復(fù)原狀，請(qǐng)求法院判決駁回某某物業(yè)南京公司的訴訟請(qǐng)求。

南京市江寧區(qū)人民法院一審查明：

2005年3月10日，被告徐某太、陸某俠與常某錦公司簽訂《商品房買賣契約》1份，約定徐某太、陸某俠購買常某錦公司開發(fā)的麒麟錦城小區(qū)房屋1套，總價(jià)款為323470元。合同簽訂后，徐某太、陸某俠一次性付清了房款。

原告某某物業(yè)南京公司受常某錦公司委托對(duì)麒麟錦城小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。2005年10月1日，被告徐某太、陸某俠辦理了房屋交付手續(xù)。當(dāng)日，徐某太、陸某俠簽署了《某某麒麟錦城業(yè)主公約》，并與某某物業(yè)南京公司簽訂《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。[page]

《某某麒麟錦城業(yè)主公約》第三章第二條第5項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守政府有關(guān)部門關(guān)于房屋使用及裝修的規(guī)定，不得擅自改變使用房屋及公共設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)。該條第8項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)區(qū)城內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，不得私搭亂建、亂停放車輛、隨意占用綠地或破壞綠地，污染環(huán)境及制造噪音擾民。

《某某麒麟錦城業(yè)主公約》第五章第二條第6項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括庭院綠地及其他設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理。

《某某麒麟錦城業(yè)主公約》第六章第二條第3項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主不得在天井、庭院、平臺(tái)、房頂、綠地、道路或其他公用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。該條第4項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主不得侵占或損害道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施。《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第二條第9項(xiàng)約定，某某物業(yè)南京公司向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括對(duì)公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。

被告徐某太、陸某俠所購麒麟錦城小區(qū)的房屋南陽臺(tái)外有一庭院綠地，該庭院綠地周邊有高50厘米左右的木柵欄圍檔，常某錦公司建設(shè)該房屋時(shí)在南陽臺(tái)上預(yù)留了出入門。徐某太、陸某俠與常某錦公司簽訂的購房合同中并未就該庭院綠地的使用權(quán)歸屬問題作出明確約定。徐某太、陸某俠亦尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證。

2005年12月，徐某太、陸某俠在對(duì)所購麒麟錦城小區(qū)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，將該房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地進(jìn)行了改造，破壞原有綠地后在庭院里鋪設(shè)水泥地、砌花臺(tái)、建魚池。為此，原告某某物業(yè)南京公司分別于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某太、陸某俠發(fā)出整改通知，要求徐某太、陸某俠停止對(duì)該庭院綠地的改建，恢復(fù)原狀。

徐某太兩次簽收了某某物業(yè)南京公司出具的整改通知單。因徐某太、陸某俠未按物業(yè)管理要求加以整改，2006年11月，某某物業(yè)南京公司就本案糾紛向法院提起訴訟。

一審期間，被告徐某太、陸某俠申請(qǐng)證人出庭作證，以證明其在常某錦公司售樓處購房時(shí)，售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園。徐某太并提出其僅簽收過一次某某物業(yè)南京公司出具的整改通知，而且在簽收時(shí)并未查閱整改通知的具體內(nèi)容。

上述事實(shí)，有被告徐某太、陸某俠與常某錦公司簽訂的商品房買賣契約、《某某麒麟錦城業(yè)主公約》、《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、現(xiàn)場勘驗(yàn)照片、原告某某物業(yè)南京公司出具并經(jīng)徐某太簽收的整改通知單、證人證言及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。

本案的爭議焦點(diǎn)是：一、原告某某物業(yè)南京公司是否本案適格訴訟主體，能否作為原告提起本案訴訟；二、被告徐某太、陸某俠對(duì)所購麒麟錦城小區(qū)的房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地是否具有獨(dú)占使用權(quán)；三、被告徐某太、陸某俠是否有權(quán)對(duì)上述庭院綠地實(shí)施改建。[page]

南京市江寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

一、原告某某物業(yè)南京公司是本案適格訴訟主體，有權(quán)提起本案訴訟。

根據(jù)本案事實(shí)，原告某某物業(yè)南京公司受常某錦公司委托對(duì)麒麟錦城小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。被告徐某太、陸某俠購買麒麟錦城小區(qū)房屋后，于2005年10月1日辦理了房屋交付手續(xù)，并于當(dāng)日簽署了《某某麒麟錦城業(yè)主公約》，并與某某物業(yè)南京公司簽訂了《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

因此，徐某太、陸某俠與某某物業(yè)南京公司之間建立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。某某物業(yè)南京公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當(dāng)事人，有義務(wù)依約進(jìn)行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權(quán)對(duì)于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當(dāng)業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時(shí)，某某物業(yè)南京公司作為合同一方當(dāng)事人，有權(quán)依法提起訴訟。

二、根據(jù)本案事實(shí)，不能認(rèn)定被告徐某太、陸某俠對(duì)所購麒麟錦城小區(qū)的房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。

被告徐某太、陸某俠主張常某錦公司的售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園，并有證人證實(shí)常某錦公司的售樓人員確實(shí)做出過上述口頭承諾。根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，徐某太、陸某俠所購麒麟錦城小區(qū)房屋的南陽臺(tái)外的庭院綠地設(shè)有柵欄圍檔，常某錦公司建設(shè)該房屋時(shí)在南陽臺(tái)上預(yù)留了出入門。據(jù)此，徐某太、陸某俠一家可以進(jìn)入該庭院綠地，而小區(qū)其他業(yè)主則不能進(jìn)入，即從該庭院綠地的建造設(shè)計(jì)情況看，似乎該庭院綠地僅供徐某太、陸某俠一家使用。

但是，根據(jù)上述事實(shí)，尚不能認(rèn)定徐某太、陸某俠對(duì)所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬不能僅僅依據(jù)現(xiàn)實(shí)占有、使用的情況進(jìn)行判斷，必須根據(jù)房屋買賣雙方的協(xié)議內(nèi)容及物權(quán)登記情況加以確定。

首先，即使常某錦公司的售樓人員曾向被告徐某太、陸某俠口頭承諾買一樓送花園，但在常某錦公司與徐某太、陸某俠正式簽訂的商品房買賣契約中，并未對(duì)徐某太、陸某俠所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地的使用權(quán)作出明確約定。

常某錦公司的售樓人員做出口頭承諾在先，徐某太、陸某俠簽訂商品房買賣契約在后，且商品房買賣契約系書面合同，故房屋買賣雙方關(guān)于該庭院綠地使用權(quán)歸屬問題的約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)常某錦公司與徐某太、陸某俠正式簽訂的商品房買賣契約的內(nèi)容加以確定，而根據(jù)該商品房買賣契約，不能認(rèn)定徐某太、陸某俠在購買麒麟錦城小區(qū)房屋的同時(shí)取得了該房屋南陽臺(tái)外庭院綠地的使用權(quán)。[page]

其次，如果被告徐某太、陸某俠對(duì)其所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，則該項(xiàng)事實(shí)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證書中加以明確記載。鑒于徐某太、陸某俠尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證，不能以物權(quán)證書證明其對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)，因此，徐某太、陸某俠關(guān)于其對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)的主張，缺乏事實(shí)根據(jù)。

綜上，根據(jù)本案事實(shí)，只能認(rèn)定被告徐某太、陸某俠對(duì)其所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地享有一般使用權(quán)，不能認(rèn)定徐某太、陸某俠對(duì)該庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)。

三、被告徐某太、陸某俠無權(quán)擅自對(duì)所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地實(shí)施改建。

首先，鑒于不能認(rèn)定被告徐某太、陸某俠對(duì)其所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地享有獨(dú)占使用權(quán)，徐某太、陸某俠關(guān)于他人無權(quán)干涉其改建該庭院綠地的抗辯主張不能成立。

其次，根據(jù)本案事實(shí)，原告某某物業(yè)南京公司在發(fā)現(xiàn)被告徐某太、陸某俠對(duì)所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地實(shí)施改建后，分別于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某太、陸某俠發(fā)出整改通知，要求徐某太、陸某俠停止對(duì)該庭院綠地的改建，恢復(fù)原狀。

徐某太兩次簽收了某某物業(yè)南京公司出具的整改通知單。庭審中，徐某太雖然主張其僅簽收過一次某某物業(yè)南京公司出具的整改通知單，而且在簽收時(shí)并未查閱整改通知單的具體內(nèi)容，但未能舉證加以證明，且其關(guān)于未查閱整改通知單的具體內(nèi)容即予以簽收的主張有悖常理，故不予支持。

根據(jù)某某物業(yè)南京公司向徐某太、陸某俠兩次送達(dá)整改通知，在徐某太、陸某俠拒不整改后即向法院起訴的行為，可以認(rèn)定某某物業(yè)南京公司不同意徐某太、陸某俠改建庭院綠地的行為，徐某太、陸某俠系擅自改建庭院綠地，其關(guān)于某某物業(yè)南京公司明知其改造庭院綠地而未予阻止，應(yīng)當(dāng)視為同意改造的抗辯主張不能成立。

第三，被告徐某太、陸某俠簽署的《某某麒麟錦城業(yè)主公約》及其與原告某某物業(yè)南京公司簽訂的《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系其真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。故《某某麒麟錦城業(yè)主公約》、《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》均對(duì)徐某太、陸某俠具有約束力，二被告應(yīng)當(dāng)依據(jù)《某某麒麟錦城業(yè)主公約》、《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》履行相應(yīng)義務(wù)。[page]

根據(jù)《某某麒麟錦城業(yè)主公約》、《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定，徐某太、陸某俠不能破壞其所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外的庭院綠地，不能擅自對(duì)該庭院綠地進(jìn)行改造。退一步講，即使徐某太、陸某俠對(duì)于該庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，鑒于該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，根據(jù)物權(quán)的公益性原則，徐某太、陸某俠在使用該庭院綠地時(shí)亦應(yīng)遵守《某某麒麟錦城業(yè)主公約》、《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。

因此，徐某太、陸某俠擅自改造該庭院綠地的行為已違反了《某某麒麟錦城業(yè)主公約》、《某某麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定，某某物業(yè)南京公司要求徐某太、陸某俠停止對(duì)該庭院綠地的改建，拆除水泥地、魚池、花臺(tái)，恢復(fù)該庭院綠地原狀的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

據(jù)此，南京市江寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條之規(guī)定，于2006年11月30日判決：

被告徐某太、陸某俠于本判決發(fā)生法律效力之日起60日內(nèi)拆除在其所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺(tái)外庭院綠地內(nèi)改建的水泥地、魚池、花臺(tái)，恢復(fù)該庭院綠地原狀。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人在法定期間內(nèi)均未提出上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

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