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房地產(chǎn)審判專題之四:夫或妻一方將房屋賣(mài)給他人案件的處理

張旭律師2021.12.29697人閱讀
導(dǎo)讀:

如果夫妻之間發(fā)生矛盾,一方擅自將房產(chǎn)出售給第三人,另一方得知后起訴要求第三人返還房屋。關(guān)于夫妻單方面處分夫妻共有房屋的效力問(wèn)題,筆者認(rèn)為,共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)利,承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效,但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)人賠償。但這一規(guī)定是指不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前的一個(gè)要式要件,是對(duì)共同共有人之間的內(nèi)部約束,不能對(duì)抗善意第三人。那么房地產(chǎn)審判專題之四:夫或妻一方將房屋賣(mài)給他人案件的處理。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。

如果夫妻之間發(fā)生矛盾,一方擅自將房產(chǎn)出售給第三人,另一方得知后起訴要求第三人返還房屋。關(guān)于夫妻單方面處分夫妻共有房屋的效力問(wèn)題,筆者認(rèn)為,共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)利,承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效,但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)人賠償。但這一規(guī)定是指不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前的一個(gè)要式要件,是對(duì)共同共有人之間的內(nèi)部約束,不能對(duì)抗善意第三人。關(guān)于房地產(chǎn)審判專題之四:夫或妻一方將房屋賣(mài)給他人案件的處理的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。

夫妻婚后購(gòu)置的房產(chǎn)通常屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),但購(gòu)房時(shí)往往因?yàn)楦鞣N原因房產(chǎn)證上只登記了一個(gè)人的名字,從而產(chǎn)生了真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的情況。如果夫妻之間發(fā)生矛盾,一方擅自將房產(chǎn)出售給第三人,另一方得知后起訴要求第三人返還房屋。此時(shí),法律如何平衡真實(shí)權(quán)利人與第三人的利益?這就涉及登記的公示公信原則及善意第三人的認(rèn)定和保護(hù)問(wèn)題。

從目前二手房交易中出現(xiàn)的“夫妻共有”糾紛來(lái)看,賣(mài)方配偶提出的理由一般都是稱交易未經(jīng)其同意,是丈夫(或妻子)私下串通買(mǎi)方進(jìn)行交易。據(jù)司法審判實(shí)踐發(fā)現(xiàn),在現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在這樣的情況,夫妻要離婚了,丈夫或妻子就瞞著對(duì)方把產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的房子給賣(mài)了,然后轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)(或謊稱被盜搶、償還賭債、投資虧掉等)損害配偶的權(quán)益;但毋庸置疑的是,二手房交易價(jià)格上的波譎云詭,在房?jī)r(jià)上漲時(shí),一些業(yè)主在賣(mài)房后見(jiàn)價(jià)格上漲就想要反悔,想不出別的辦法,就使出了“夫妻共有”的“殺手锏”。

關(guān)于夫妻單方面處分夫妻共有房屋的效力問(wèn)題,筆者認(rèn)為,共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)利,承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效,但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)人賠償。主要理由如下:

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(四)項(xiàng)雖然規(guī)定“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”,不得轉(zhuǎn)讓。但這一規(guī)定是指不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前的一個(gè)要式要件,是對(duì)共同共有人之間的內(nèi)部約束,不能對(duì)抗善意第三人。從保護(hù)社會(huì)動(dòng)態(tài)交易安全、有效配置資源的角度,應(yīng)確認(rèn)在擅自處分共有財(cái)產(chǎn)案件中,當(dāng)表見(jiàn)代理[i]或者善意取得[ii]條件滿足時(shí),不得適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(四)項(xiàng)的規(guī)定。當(dāng)然,表見(jiàn)代理是保護(hù)債權(quán)契約動(dòng)態(tài)的交易安全的制度,表見(jiàn)代理法律效力是合同有效,善意第三人取得的是債權(quán),未取得物權(quán)。善意取得是保護(hù)物權(quán)契約動(dòng)態(tài)的交易安全的制度。善意取得的法律效果是善意第三人取得物權(quán)。按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)理論,故善意取得優(yōu)先于表見(jiàn)代理。

為避免不必要的糾紛,筆者建議在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),購(gòu)房人應(yīng)注意征得售房夫妻雙方的同意,最好要求夫妻雙方當(dāng)面簽字,共同到房管部門(mén)去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù);如果售房夫妻無(wú)法同時(shí)到場(chǎng),應(yīng)當(dāng)要求出售方提供公證委托等手續(xù)。如果賣(mài)方聲稱其為未婚或離婚人士,則必要時(shí)應(yīng)由賣(mài)方提交戶口簿、離婚證、離婚判決書(shū)、調(diào)解書(shū)、公證文書(shū)等證明其系個(gè)人身份的文件、聲明等。

當(dāng)然,為了保護(hù)配偶等其他隱名房產(chǎn)共有人的合法權(quán)益,同時(shí)又能提交交易效率,保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全,合理配置社會(huì)資源,盡可能地降低道德風(fēng)險(xiǎn),避免出名房產(chǎn)登記人損害隱名房產(chǎn)共有人的合法權(quán)益,筆者建議由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記的程序,明確告知不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人如實(shí)履行登記義務(wù),盡可能地在房地產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記完整共有人及其所有的份額,以從源頭上避免或減少部分出名共有人惡意損害其他隱名房產(chǎn)共有人合法權(quán)益情形的發(fā)生。

[i] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定。

[ii] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條的規(guī)定。

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