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避免二手房糾紛首先簽好合同
崔玉君律師2021.12.291024人閱讀
導(dǎo)讀：
避免二手房糾紛首先簽好合同二手房糾紛近年來大增，這是為什么呢，根據(jù)分析二手房糾紛之所有出現(xiàn)有很大部分原因是因為購房者沒有簽訂好合同，沒有明確合同雙方的責(zé)任。成都高新區(qū)法院今年上半年受理了300多件二手房交易糾紛，是去年全年同類案件數(shù)量的3倍，是2009年的6倍。法官呼吁，規(guī)范二手房買賣合同，是規(guī)避風(fēng)險、避免糾紛的當(dāng)務(wù)之急。多次協(xié)商無果后，熊女士上訴到法院，馮女士也告到成都仲裁委，要求解除合同，并索要1年房租。隨后，馮女士又以房子是夫妻共同財產(chǎn)，不能單獨買賣為由，要求撤銷合同。“在我們受理的二手房交易糾紛中，其中80%-90%都是賣方首先提起訴訟。那么避免二手房糾紛首先簽好合同。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
避免二手房糾紛首先簽好合同二手房糾紛近年來大增，這是為什么呢，根據(jù)分析二手房糾紛之所有出現(xiàn)有很大部分原因是因為購房者沒有簽訂好合同，沒有明確合同雙方的責(zé)任。成都高新區(qū)法院今年上半年受理了300多件二手房交易糾紛，是去年全年同類案件數(shù)量的3倍，是2009年的6倍。法官呼吁，規(guī)范二手房買賣合同，是規(guī)避風(fēng)險、避免糾紛的當(dāng)務(wù)之急。多次協(xié)商無果后，熊女士上訴到法院，馮女士也告到成都仲裁委，要求解除合同，并索要1年房租。隨后，馮女士又以房子是夫妻共同財產(chǎn)，不能單獨買賣為由，要求撤銷合同。“在我們受理的二手房交易糾紛中，其中80%-90%都是賣方首先提起訴訟。關(guān)于避免二手房糾紛首先簽好合同的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
避免二手房糾紛首先簽好合同
二手房糾紛近年來大增，這是為什么呢，根據(jù)分析二手房糾紛之所有出現(xiàn)有很大部分原因是因為購房者沒有簽訂好合同，沒有明確合同雙方的責(zé)任。
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二手房交易流程
二手房交易稅費
●在近半年的糾紛中，熊女士請律師、上訴、申請仲裁，已耗費上萬元。如果失去房子，她還要承擔(dān)裝修費的損失
●談到對方3次拒絕過戶的理由，熊女士說：“這都是借口，最根本原因是房價上漲了，她后悔了”
“房子都裝修好了，她卻說不賣了。”昨日，拿著2010年1月簽訂的二手房買賣合同，成都市民熊女士說，她沒想到，為買這套二手房，會引出一場長達(dá)近半年的糾紛。
今年初開始，熊女士為能讓自己購買的房子過戶，找賣方馮女士協(xié)商多次被拒，到法院起訴、申請仲裁，耗費了上萬元，直到現(xiàn)在仍未能解決。
成都高新區(qū)法院今年上半年受理了300多件二手房交易糾紛，是去年全年同類案件數(shù)量的3倍，是2009年的6倍。為此，法院專門指派兩名法官承辦此類案件。
法官呼吁，規(guī)范二手房買賣合同，是規(guī)避風(fēng)險、避免糾紛的當(dāng)務(wù)之急。
房產(chǎn)證辦好后賣方拒絕過戶
2010年1月，熊女士和房主馮女士、房產(chǎn)中介公司，簽訂了三方合同，買下位于建設(shè)南路附近的一套60多平方米的房子。
購房時，房產(chǎn)證還沒辦下來，雙方約定分3個階段付清全部46萬元房款，并在第三階段付款的同時，辦理過戶手續(xù)。
熊女士說，因為房子是用來做婚房的，房款也是她和男朋友共同出資。加上簽訂合同時，他們特別注意了各個條款，隨后他們就對房子進(jìn)行了裝修，并住了進(jìn)去。
今年初，房產(chǎn)證辦好后，熊女士聯(lián)系馮女士，要求辦理過戶手續(xù)，卻遭到馮女士拒絕。多次協(xié)商無果后，熊女士上訴到法院，馮女士也告到成都仲裁委，要求解除合同，并索要1年房租。
隨后，熊女士從法院撤訴，也告到成都仲裁委。在近半年糾紛中，熊女士請律師、上訴、申請仲裁，已耗費上萬元。如果失去房子，她還要承擔(dān)裝修費的損失。
房價漲了19萬違約只要11萬[page]
談到對方3次拒絕過戶的理由，熊女士說：“這都是借口，最根本原因是房價上漲了，她后悔了。”
熊女士第一次聯(lián)系過戶時，馮女士以出差為由，推遲見面時間。告到成都仲裁委后，馮女士的理由是買方拖延還款時間，但在熊女士提供的材料中，反映出在第一、二階段的款項均已按時到賬。
隨后，馮女士又以房子是夫妻共同財產(chǎn)，不能單獨買賣為由，要求撤銷合同。但在下發(fā)的房產(chǎn)證上，所有人一欄卻只有馮女士的名字。
通過現(xiàn)場調(diào)查，華西都市報記者發(fā)現(xiàn)，該房屋所在的樓盤，從去年到今年，每平方米的單價已經(jīng)上漲，這套房屋目前的市價，與去年的差價有19萬元左右。
但在合同中，違約金額只有11萬元左右。這意味著，即使馮女士違約，按原價拿回房屋，并支付違約金，還可以賺取數(shù)萬元差價。
隨后，華西都市報記者聯(lián)系了馮女士，但她以不方便接受采訪為由，拒絕表態(tài)。
二手房糾紛半年受理300起
“今年上半年，我們就接到300多件此類案件，數(shù)量在逐年上升。”高新區(qū)法院民一庭副庭長徐永紅說，近幾年房價上漲和今年2月成都限購令的出臺，像這樣的二手房交易糾紛，就大幅上升了。
在高新區(qū)法院提供的數(shù)據(jù)中，2008年只有1件二手房交易糾紛;2009年，數(shù)量上升到57件;2010年為118件;2011年1-6月，案件數(shù)量已達(dá)300多件，是去年全年同類案件數(shù)量的3倍，2009年的6倍。為此，高新法院指派了徐永紅和另一名法官，專門承辦此類案件。
“在我們受理的二手房交易糾紛中，其中80%-90%都是賣方首先提起訴訟。”徐永紅說，產(chǎn)生糾紛的主要有兩個原因：一是房價上漲速度，超出賣方的心理預(yù)期，導(dǎo)致反悔;二是今年限購令的出臺，導(dǎo)致賣方在出售房屋后，擔(dān)心無法繼續(xù)在中心城區(qū)購置物業(yè)。
合同訂立不細(xì)致法律風(fēng)險
在高新區(qū)法院今年受理的300多件二手房交易糾紛中，主要案由有兩個：一個是買賣合同糾紛，另一個是不安抗辯權(quán)糾紛。
第一個案由產(chǎn)生的原因，又主要分為兩種：買賣合同中，對過戶后銀行按揭的時間規(guī)定太僵硬，如果按揭款不能按時到賬，買方就可能承擔(dān)違約責(zé)任;三方合同中，對中介的權(quán)利義務(wù)，沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致爭議。
不安抗辯權(quán)是指，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行的一方有確切證據(jù)表明另一方喪失履行債務(wù)能力時，在對方?jīng)]有履行或者沒有提供擔(dān)保前，有權(quán)中止合同履行的權(quán)利。在二手房交易糾紛中，賣方往往會以這項權(quán)利為借口，懷疑買方的償還能力。[page]
“究其原因，還是合同訂立不細(xì)。”徐永紅說，要規(guī)避這樣的風(fēng)險，最重要的問題還在二手房買賣的合同上。
二手房交易合同要單獨簽
經(jīng)過調(diào)查，華西都市報記者發(fā)現(xiàn)，在成都的二手房交易中，一般只簽訂一份賣方、買方和房產(chǎn)中介公司的三方合同。
徐永紅說：“這樣的合同訂立方式，法律風(fēng)險很大。更好的辦法是，買賣雙方單獨簽訂合同，然后雙方再與房產(chǎn)中介簽訂居間服務(wù)合同。”
買賣合同有4點需要注意：一是房屋的狀況，包括套內(nèi)和建筑面積、附屬物設(shè)施等。二是定金和首付款交付的時間、標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任。三在尾款支付的時間上，要分階段有選擇，比如，如果過戶后銀行按揭時間太長，是否能一次性以現(xiàn)金付清尾款。四是交房的時間和條件，要有明確規(guī)定，買方最好能在簽訂合同前，對房屋室內(nèi)的情況拍照，防止購房后房屋遭到破壞。
與中介簽訂的居間服務(wù)合同，要明確規(guī)定中介的權(quán)利和義務(wù)。有3個標(biāo)準(zhǔn)：中介的義務(wù)是只需促成協(xié)議即可，或是要協(xié)助促成交易的最終完成，或是要幫買方代辦銀行按揭等。
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