法院一審判決解除雙方的房屋買賣合同，崔先生退還陳女士定金1.6萬元，并賠償陳女士房屋差價款47.6萬元。據朝陽法院奧運村法庭何青葉法官介紹，2007年1月至11月，該庭共受理二手房買賣糾紛案件57件，案件上升率31.5%。中介市場不完善仍是二手房買賣糾紛頻發的主要原因之一，“黑中介”、問題中介利用不合理的合同條款非法賺取差價，違規收取服務費、看房費，騙取定金等，使得交易者與中介公司的爭議在二手房糾紛中占有很大比例。關于房價攀升的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

房價攀升 二手房糾紛水漲船高( 來源:人民法院報 2009-11-13 10:49:23)二手房交易過程中，面對扶搖直上的房價，雖已收取定金甚至全部購房款，但利益驅使，售房人往往反悔毀約引起糾紛，近年來法院受理的這類案件呈大幅攀升之勢。其中，很多買房者提出解除合同的請求，同時要求售房人賠償房屋升值部分的價款。日前，北京市朝陽區人民法院作出了兩例判決，支持了買房者的賠償請求，引起廣泛關注。

房主反悔 被判賠償差價 (北京)

2007年7月7日，劉女士通過中介北京金隅萬嘉房地產公司，看中了一套位于朝陽區世貿國際公寓的商品房，并與房主祁女士簽訂了一份《北京市房屋買賣合同》。當天，劉女士支付了2萬元定金，兩天后又支付了38萬元定金。

此后，劉女士要求祁女士交付該商品房，被祁女士以種種理由拒絕。

劉女士說，她發現是因房屋價格上漲迅速祁女士反悔才不想交房的，因此以祁女士違約為由將其告上法庭，要求祁女士繼續履行合同，并配合辦理相關產權變更手續。如果合同無法履行，則要求祁女士雙倍返還定金80萬元，賠償居間代理費8萬元，并賠償損失194萬余元。

庭審中，劉女士的代理人認為，房屋買賣合同無法履行完全是祁女士欺詐造成的。劉女士所購房屋面積是259平方米，簽訂合同時價格為每平方米1.65萬元，而現在已經漲到每平方米2.4萬元，祁女士應該賠償劉女士購買同樣位置、同等條件房屋的差價損失。

祁女士只同意退還定金，并表示“房屋還沒辦理產權手續，無法進行交易”。“中介公司隱瞞了交易價格，規避國家稅收法律法規，故意偷逃稅款，因此合同無效”。“真正的侵權方是中介公司，因中介公司的違規操作造成的劉女士的一切損失應向中介公司索賠，與我無關”。

祁女士的代理人還提出，雙方簽訂的買賣合同侵犯了房屋共有人即祁女士兒子和丈夫的權益，這些理由均未得到法庭認可。

(北京)

合同法規定：收受定金的一方不履行約定的義務的，應當雙倍返還定金;當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。

法院審理后認為，劉女士和祁女士簽訂房屋買賣合同后房屋價格明顯上漲，房屋現價值與原買賣合同價款之差額，應為劉女士享有的合同履行后可以獲得的利益。現因祁女士的違約行為導致合同不能繼續履行，故對該可得利益應予賠償。

關于賠償的具體數額，朝陽法院向北京市價格認證中心咨詢后得知，涉案房屋的市場單價已經為每平米1.7萬元至2.2萬元。法院在綜合考慮同地區房屋的當前市場價格、雙倍返還定金仍不足以彌補劉女士經濟損失的情況后，確定房屋現價與原價的差額為50萬余元。

今年2月2日，朝陽法院當庭判決解除雙方的買賣合同，祁女士雙倍返還劉女士定金80萬元，賠償50萬余元，并賠償劉女士已支付的居間服務費損失4萬元。

毀約方式 不一而足 (北京)

此前的2007年12月18日，朝陽法院就曾判決過一起類似案件。崔先生于2003年以22.5萬元的價格將位于望京的一套房屋賣給陳女士。在房價猛漲之后，崔先生設置障礙拒絕辦理過戶手續。法院一審判決解除雙方的房屋買賣合同，崔先生退還陳女士定金1.6萬元，并賠償陳女士房屋差價款47.6萬元。崔先生已提起上訴。

在全國，由于房價飆升，部分售房人以種種借口拒絕履約引發的訴訟也呈上升趨勢。

據朝陽法院奧運村法庭何青葉法官介紹，2007年1月至11月，該庭共受理二手房買賣糾紛案件57件，案件上升率31.5%。中介市場不完善仍是二手房買賣糾紛頻發的主要原因之一，“黑中介”、問題中介利用不合理的合同條款非法賺取差價，違規收取服務費、看房費，騙取定金等，使得交易者與中介公司的爭議在二手房糾紛中占有很大比例。同時，因房價上漲售房人違約導致的糾紛案件有所增加。

而據2007年上半年廣東省深圳市寶安區人民法院統計的數字，該院受理的二手房糾紛案件中，因售房人違約導致的糾紛更是占到了二手房糾紛案件總數的95.48%。

有的售房人發現房價漲幅迅猛，甚至已超過支付違約金的數額，寧愿賠償違約金，或按合同約定雙倍返還定金，也不肯將房屋過戶，而是高價另賣。

為此，一些售房人挖空心思，不達目的不罷休。他們首先要求買房者加價，加價不成就想方設法毀約。朝陽法院民一庭法官俞里江向《法周刊》記者總結出售房人經常采取的幾種毀約方式：

(北京)

第一，共有人稱房屋買賣合同未經其同意，主張房屋買賣合同無效。

目前，我國的房屋所有權證對于共有人的記載不全面，是家庭共有房產，可能就登記在其中一人名下，簽訂合同時，共有人未簽字，就容易發生共有人明知房屋買賣仍主張合同無效的情況。

第二，承租人主張行使優先購買權，要求確認房屋買賣合同無效。售房人與第三人串通，偽造與第三人存在承租關系的相應證據，由第三人訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。

第三，售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權人為由主張房屋買賣合同無效。

第四，簽訂房屋買賣合同時，如果售房人尚未取得房屋所有權，就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權歸其所有，售房人僅是以其名義購房，導致售房人根本無法交付房屋，房屋買賣合同只能被迫解除。

第五，售房人以各種理由稱對方違約，要求解除合同。

除此，還有稱所售房屋是央產權，政策規定不允許出售;以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效等等，不一而足。

應對之策 提高違約成本 (北京)

二手房交易手續繁多，而由于一些中介機構的不規范操作和售房人的失信行為，經常引發糾紛甚至連環訴訟，買房者可謂防不勝防。

業內人士提醒二手房買家，簽訂房屋買賣合同前一定要調查了解房屋的產權來源、產權現狀;簽合同時更要“多留幾手”，避免房價攀升賣家反悔，不僅要約定合同履行的程序、細節，還要把合同不能履行的違約責任約定清楚，并在合同中適當提高違約金額。

有關人士建議，還應在合同中增加對不誠信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過戶登記手續，導致原房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買方可以請求返還已付的購房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價損失。

朝陽法院法官牛冬華也認為，二手房買賣中出現合同糾紛，區別于房產一級市場，購房人主要依據與售房人所簽訂的合同進行維權。如果在購房合同中對房產今后的收益沒有明確約定，那么，購房人可以主張索要房屋差價。 [page]

而在房價上漲較快的上海市，在2005年12月16日，針對二手房買賣糾紛中出現的“新情況、新問題”，上海市高級人民法院就已出臺《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。關于合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續履行的情況如何處理，《解答》規定：除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合合同法第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失，后者即包括房屋漲跌損失。

近幾年，買房者要求賠償房屋差價損失的請求不斷得到支持。盡管如此，分析人士認為，由于二手房市場目前仍處于賣方市場，房主的自我感覺普遍好于買方，加價現象依然如前。不過這提醒售房者不能太樂觀：去年底，房價“拐點論”的出現加重了買房者的持幣觀望情緒，北京二手房市場交易量開始萎縮，今年1月份跌幅猛增30%。

也許，個別見利毀約的售房人確實該反思了，否則不僅自己枉費心機，得不償失，對本已問題重重的二手房市場無疑更是雪上加霜。

相關鏈接 (北京)

上海計算房屋

差價的方式

上海市高級人民法院出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定，房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定;二、雙方不能協商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。

認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。