法院一審判決解除雙方的房屋買賣合同，崔先生退還陳女士定金1.6萬元，并賠償陳女士房屋差價款47.6萬元。據(jù)朝陽法院奧運(yùn)村法庭何青葉法官介紹，2007年1月至11月，該庭共受理二手房買賣糾紛案件57件，案件上升率31.5%。中介市場不完善仍是二手房買賣糾紛頻發(fā)的主要原因之一，“黑中介”、問題中介利用不合理的合同條款非法賺取差價，違規(guī)收取服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)，騙取定金等，使得交易者與中介公司的爭議在二手房糾紛中占有很大比例。關(guān)于房價攀升的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

房價攀升 二手房糾紛水漲船高( 來源:人民法院報 2009-11-13 10:49:23)二手房交易過程中，面對扶搖直上的房價，雖已收取定金甚至全部購房款，但利益驅(qū)使，售房人往往反悔毀約引起糾紛，近年來法院受理的這類案件呈大幅攀升之勢。其中，很多買房者提出解除合同的請求，同時要求售房人賠償房屋升值部分的價款。日前，北京市朝陽區(qū)人民法院作出了兩例判決，支持了買房者的賠償請求，引起廣泛關(guān)注。

房主反悔 被判賠償差價 (北京)

2007年7月7日，劉女士通過中介北京金隅萬嘉房地產(chǎn)公司，看中了一套位于朝陽區(qū)世貿(mào)國際公寓的商品房，并與房主祁女士簽訂了一份《北京市房屋買賣合同》。當(dāng)天，劉女士支付了2萬元定金，兩天后又支付了38萬元定金。

此后，劉女士要求祁女士交付該商品房，被祁女士以種種理由拒絕。

劉女士說，她發(fā)現(xiàn)是因房屋價格上漲迅速祁女士反悔才不想交房的，因此以祁女士違約為由將其告上法庭，要求祁女士繼續(xù)履行合同，并配合辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果合同無法履行，則要求祁女士雙倍返還定金80萬元，賠償居間代理費(fèi)8萬元，并賠償損失194萬余元。

庭審中，劉女士的代理人認(rèn)為，房屋買賣合同無法履行完全是祁女士欺詐造成的。劉女士所購房屋面積是259平方米，簽訂合同時價格為每平方米1.65萬元，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米2.4萬元，祁女士應(yīng)該賠償劉女士購買同樣位置、同等條件房屋的差價損失。

祁女士只同意退還定金，并表示“房屋還沒辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，無法進(jìn)行交易”。“中介公司隱瞞了交易價格，規(guī)避國家稅收法律法規(guī)，故意偷逃稅款，因此合同無效”。“真正的侵權(quán)方是中介公司，因中介公司的違規(guī)操作造成的劉女士的一切損失應(yīng)向中介公司索賠，與我無關(guān)”。

祁女士的代理人還提出，雙方簽訂的買賣合同侵犯了房屋共有人即祁女士兒子和丈夫的權(quán)益，這些理由均未得到法庭認(rèn)可。

(北京)

合同法規(guī)定：收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。

法院審理后認(rèn)為，劉女士和祁女士簽訂房屋買賣合同后房屋價格明顯上漲，房屋現(xiàn)價值與原買賣合同價款之差額，應(yīng)為劉女士享有的合同履行后可以獲得的利益。現(xiàn)因祁女士的違約行為導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，故對該可得利益應(yīng)予賠償。

關(guān)于賠償?shù)木唧w數(shù)額，朝陽法院向北京市價格認(rèn)證中心咨詢后得知，涉案房屋的市場單價已經(jīng)為每平米1.7萬元至2.2萬元。法院在綜合考慮同地區(qū)房屋的當(dāng)前市場價格、雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)劉女士經(jīng)濟(jì)損失的情況后，確定房屋現(xiàn)價與原價的差額為50萬余元。

今年2月2日，朝陽法院當(dāng)庭判決解除雙方的買賣合同，祁女士雙倍返還劉女士定金80萬元，賠償50萬余元，并賠償劉女士已支付的居間服務(wù)費(fèi)損失4萬元。

毀約方式 不一而足 (北京)

此前的2007年12月18日，朝陽法院就曾判決過一起類似案件。崔先生于2003年以22.5萬元的價格將位于望京的一套房屋賣給陳女士。在房價猛漲之后，崔先生設(shè)置障礙拒絕辦理過戶手續(xù)。法院一審判決解除雙方的房屋買賣合同，崔先生退還陳女士定金1.6萬元，并賠償陳女士房屋差價款47.6萬元。崔先生已提起上訴。

在全國，由于房價飆升，部分售房人以種種借口拒絕履約引發(fā)的訴訟也呈上升趨勢。

據(jù)朝陽法院奧運(yùn)村法庭何青葉法官介紹，2007年1月至11月，該庭共受理二手房買賣糾紛案件57件，案件上升率31.5%。中介市場不完善仍是二手房買賣糾紛頻發(fā)的主要原因之一，“黑中介”、問題中介利用不合理的合同條款非法賺取差價，違規(guī)收取服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)，騙取定金等，使得交易者與中介公司的爭議在二手房糾紛中占有很大比例。同時，因房價上漲售房人違約導(dǎo)致的糾紛案件有所增加。

而據(jù)2007年上半年廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，該院受理的二手房糾紛案件中，因售房人違約導(dǎo)致的糾紛更是占到了二手房糾紛案件總數(shù)的95.48%。

有的售房人發(fā)現(xiàn)房價漲幅迅猛，甚至已超過支付違約金的數(shù)額，寧愿賠償違約金，或按合同約定雙倍返還定金，也不肯將房屋過戶，而是高價另賣。

為此，一些售房人挖空心思，不達(dá)目的不罷休。他們首先要求買房者加價，加價不成就想方設(shè)法毀約。朝陽法院民一庭法官俞里江向《法周刊》記者總結(jié)出售房人經(jīng)常采取的幾種毀約方式：

(北京)

第一，共有人稱房屋買賣合同未經(jīng)其同意，主張房屋買賣合同無效。

目前，我國的房屋所有權(quán)證對于共有人的記載不全面，是家庭共有房產(chǎn)，可能就登記在其中一人名下，簽訂合同時，共有人未簽字，就容易發(fā)生共有人明知房屋買賣仍主張合同無效的情況。

第二，承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。售房人與第三人串通，偽造與第三人存在承租關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，由第三人訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

第三，售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權(quán)人為由主張房屋買賣合同無效。

第四，簽訂房屋買賣合同時，如果售房人尚未取得房屋所有權(quán)，就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權(quán)歸其所有，售房人僅是以其名義購房，導(dǎo)致售房人根本無法交付房屋，房屋買賣合同只能被迫解除。

第五，售房人以各種理由稱對方違約，要求解除合同。

除此，還有稱所售房屋是央產(chǎn)權(quán)，政策規(guī)定不允許出售;以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效等等，不一而足。

應(yīng)對之策 提高違約成本 (北京)

二手房交易手續(xù)繁多，而由于一些中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和售房人的失信行為，經(jīng)常引發(fā)糾紛甚至連環(huán)訴訟，買房者可謂防不勝防。

業(yè)內(nèi)人士提醒二手房買家，簽訂房屋買賣合同前一定要調(diào)查了解房屋的產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀;簽合同時更要“多留幾手”，避免房價攀升賣家反悔，不僅要約定合同履行的程序、細(xì)節(jié)，還要把合同不能履行的違約責(zé)任約定清楚，并在合同中適當(dāng)提高違約金額。

有關(guān)人士建議，還應(yīng)在合同中增加對不誠信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過戶登記手續(xù)，導(dǎo)致原房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買方可以請求返還已付的購房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價損失。

朝陽法院法官牛冬華也認(rèn)為，二手房買賣中出現(xiàn)合同糾紛，區(qū)別于房產(chǎn)一級市場，購房人主要依據(jù)與售房人所簽訂的合同進(jìn)行維權(quán)。如果在購房合同中對房產(chǎn)今后的收益沒有明確約定，那么，購房人可以主張索要房屋差價。 [page]

而在房價上漲較快的上海市，在2005年12月16日，針對二手房買賣糾紛中出現(xiàn)的“新情況、新問題”，上海市高級人民法院就已出臺《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。關(guān)于合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的情況如何處理，《解答》規(guī)定：除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合合同法第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失，后者即包括房屋漲跌損失。

近幾年，買房者要求賠償房屋差價損失的請求不斷得到支持。盡管如此，分析人士認(rèn)為，由于二手房市場目前仍處于賣方市場，房主的自我感覺普遍好于買方，加價現(xiàn)象依然如前。不過這提醒售房者不能太樂觀：去年底，房價“拐點(diǎn)論”的出現(xiàn)加重了買房者的持幣觀望情緒，北京二手房市場交易量開始萎縮，今年1月份跌幅猛增30%。

也許，個別見利毀約的售房人確實(shí)該反思了，否則不僅自己枉費(fèi)心機(jī)，得不償失，對本已問題重重的二手房市場無疑更是雪上加霜。

相關(guān)鏈接 (北京)

上海計(jì)算房屋

差價的方式

上海市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。

認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。