依合同法規定，租賃期間不得超過20年，超過部分無效，所以本合同的租賃期間應為20年。本合同所附條件視為在2002年10月成就，合同于2002年10月生效，甲電子廠應依約履行合同義務。[解題思路]本題之設計，是圍繞附條件的租賃合同而展開的，考查內容包括：附條件與附期限的區別，附條件合同的生效規則，租賃合同的期限與維修責任承擔，違約責任與締約過失責任的關系等等。附期限的合同則是指當事人為合同設定一定的期限，并把期限的到來作為合同效力發生或者消滅的前提。據此，我們認為，本合同是一附條件的合同。關于附條件合同的效力的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

2002年2月，某市天地實業有限責任公司因擴大經營規模之需，擬在本市找一房主租賃幾間廠房。經人介紹，在2月20日，天地實業有限責任公司與甲電子器材廠簽訂了一份房屋租賃合同。合同規定，如果甲電子器材廠新建廠房能于2002年10月前后竣工并交付使用，就把該廠三間共250平米舊房于10月中旬租給天地實業有限責任公司使用，每月租金為2000元，租期30年。合同簽訂后一個多月，該市某房地產公司也表示愿意租三間廠房給天地實業有限責任公司，但天地實業有限責任公司考慮到已經和甲電子器材廠簽約，再等幾個月就可租到房屋，沒有必要為此違約，因而沒有答應房地產公司。2002年9月底，甲電子器材廠新建廠房竣工，天地實業有限責任公司即找到它要求履行合同，而甲電子器材廠卻已把合同中約定的三間廠房租給了某個體工商戶乙。天地實業有限責任公司無奈，只好起訴到法院，要求對方賠償經濟損失。

根據上述案情，回答下列問題：

(1)天地實業公司與甲電子廠簽訂的合同是附條件還是附期限?

(2)天地實業公司與甲電子廠簽訂的合同是否有效?為什么?

(3)天地實業公司與甲電子廠簽訂的合同在2月20日是否生效?

(4)甲電子廠將廠房租給某個體工商戶的行為是否違約?應如何處理?

(5)設天地實業公司如期租到了甲電子廠的三間廠房，因連日陰雨造成房屋滲漏，則應由誰承擔維修責任?

(6)設天地實業公司后來查實，甲電子公司早在2002年2月15日已把合同中約定的三間廠房租給了乙，期間20年。則甲電子廠應對天地實業公司負什么責任?

(7)設甲電子廠為不履行與天地實業公司訂立的合同義務，而故意拖延新建廠房的竣工日期至2003年1月底，則本合同應如何處理?

[答案]

(1)是附條件的合同。

(2)該合同部分有效。依合同法規定，租賃期間不得超過20年，超過部分無效，所以本合同的租賃期間應為20年。

(3)該合同在2月20日簽訂時尚未生效，因為合同所附的生效條件尚未成就。

(4)甲電子廠的行為構成違約，依法應賠償天地實業公司因其違約造成的經濟損失。

(5)應由出租人甲電子廠承擔維修責任。

(6)甲電子廠應對天地實業公司負違約責任而非締約過失責任。

(7)本合同所附條件視為在2002年10月成就，合同于2002年10月生效，甲電子廠應依約履行合同義務。

[解題思路]

本題之設計，是圍繞附條件的租賃合同而展開的，考查內容包括：附條件與附期限的區別，附條件合同的生效規則，租賃合同的期限與維修責任承擔，違約責任與締約過失責任的關系等等。本題所設的7個問題中，第(1)、(3)、(7)問為一類，考查附條件的合同制度，第(2)、(5)問為一類，考查租賃合同的內容，第(4)、(6)問為一類，考查合同的違約責任。下面的法理詳解中，也將分作相應的三大塊，予以分別闡述。

[法理詳解]

(1)、(3)、(7)附條件的合同是指設定一定的條件，并將條件的成就與否作為決定效力發生或消滅的根據的合同。附期限的合同則是指當事人為合同設定一定的期限，并把期限的到來作為合同效力發生或者消滅的前提。附條件與附期限的最大區別在于，條件是發生與否不確定的事實。如果在合同成立時，當事人確定作為條件的事實是必定發生的，則該事實為合同的期限而非條件。可見，期限無論長短，是一定要到來的，而條件的成就與否具有不確定性。本案中天地實業公司與甲電子廠簽訂的租賃合同中約定的事實是：甲電子廠新建廠房能于2002年10月前后竣工并交付使用。乍看起來，這一事實既含有期限，又含有條件。很多人據此而認為2002年10月前后即是本合同所附的期限。其實不然，因為2002年10月前后甲電子廠新建廠房能否竣工并交付使用是一不確定的事實，而“2002年10月前后”這一期限用語是用來修飾“甲電子廠新建廠房竣工并交付使用”這一條件的。據此，我們認為，本合同是一附條件的合同。

合同所附的條件依其對合同效力的影響不同，可分為解除條件與延緩條件。延緩條件又稱停止條件，是指合同中所確定的權利和義務要在所附條件成就時才生效的條件。本案中雙方合同中所附條件即為延緩條件，因此，合同雖于2002年2月20日訂立，但并未立即生效，其生效時間應是條件成就之時。

附條件的合同一經成立，則已經在當事人之間產生了法律關系，當事人各方均應受其約束。因此，在條件成就與否未得到確定之前，行為人一方不得損害另一方將來條件成就時可能得到的利益。在條件成就與否未定之前，行為人也不得為了自己的利益，以不正當行為促成或阻止條件的成就，而只能任其自然地發展。《合同法》第45條第2款規定：“當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件已不成就。”依此，本案中甲電子廠惡意阻止條件成就事實的發生，應視為該條件已于2002年10月前后成就，該合同亦相應地于2002年10月前后生效。

(2)、(5)《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

第220條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”

依以上兩條之規定，可得出第(2)、(5)問的答案。

(4)、(6)如前所述，雙方訂立的合同所附條件已成就，依法已。經生效。甲電子廠又擅自將房屋租給乙，顯系故意違約行為，依法應承擔違約責任。

但2002年2月20日雙方訂立合同之前，甲電子廠在已經與他人訂約的情形下，故意隱瞞了事實真相，又與天地實業公司訂立合同，后又不履行合同，是否適用《合同法》第42條規定，對天地實業公司承擔締約過失責任呢?

第42條規定：“當事人在訂立合同中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：(一)假借訂立合同，惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。”

應當注意的是，締約過失責任之適用，應以一方給另一方造成損失為前提。此種損失，是指另一方因信賴合同成立和有效，但由于合同不成立和無效的結果所蒙受的不利益。換言之，如果一個合同已經成立、生效，并無適用締約過失責任之余地。本案中，雖然甲電子廠在締約過程中有故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實的行為，但該行為并未導致合同不成立或無效。恰恰相反，雙方訂立的合同不僅成立，而且已于2002年9月底生效。因此，本案是甲電子廠不履行已經成立、生效的合同而負違約責任，而非締約過失責任問題。