另外，在2005年3月12日，A出版社與B房地產公司簽訂《商品房買賣合同》前，B房地產公司將已經取得預售許可證的16490平方米范圍內的部分房屋與第三人簽署了8份商品房買賣合同，并辦理了預售備案登記。關于經濟合同效力糾紛案例的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、案例引言：

2005年3月12日，中國×出版社(下稱"A出版社")與北京×房地產開發有限公司(下稱"B房地產公司")雙方簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議，根據該買賣合同及補充協議，A出版社購買了B房地產公司開發建設的位于北京市東城區的"成功大廈"整棟商品房，合同約定的建筑面積共16490平方米，單價為人民幣9000元/平方米，合同總價款為人民幣148,410,000元，B房地產公司應于2005年5月31日將該商品房交付A出版社使用。合同簽訂后，A出版社依照合同約定，積極履行了相應的付款義務，并且給予了B房地產公司資金上的大力支持，截至到2006年01月16日，A出版社已經累計支付了7252.4萬元的購房款，而B房地產公司遲遲未將該商品房交付給A出版社使用，而且仍然沒有辦理完畢10510平方米增建面積部分的合法手續。A出版社與B房地產公司雙方在簽訂《商品房買賣合同》時，"成功大廈"項目的土地使用權及在建工程已于2004年07月20日全部抵押給杭州工商信托投資股份有限公司，雙方在《商品房買賣合同》中約定，B房地產公司應在雙方正式簽訂本合同之前出具抵押單位的《同意銷售意見函》，并保證于2005年05月31日以前解除該建筑土地使用權證上設定的所有抵押并出具抵押單位的解押函，否則，B房地產公司應當向A出版社承擔相應的違約責任。2005年的6月份，B房地產公司在辦理抵押注銷登記手續的同時，未經勞動出版同意又將該項目的土地使用權及地上建筑物抵押給了中國經濟技術投資擔保有限公司，抵押期限自2005年5月27日至2008年5月26日。另外，在2005年3月12日，A出版社與B房地產公司簽訂《商品房買賣合同》前，B房地產公司將已經取得預售許可證的16490平方米范圍內的部分房屋與第三人簽署了8份商品房買賣合同(建筑面積共計2896.6平方米)，并辦理了預售備案登記(截至訴訟時尚有2217.8平方米的房屋未與第三人解除合同)。

二、訴求選擇：繼續履約抑或解除合同

針對本案的基本案情，我們擬訂了兩種基本方案。第一種方案：請求法院判決解除商品房買賣合同，追究B房地產公司逾期交房、一房多賣、未經A出版社同意又將項目抵押給第三人的法律責任，要求B房地產公司雙倍返還A出版社已繳納的購房款。第二種方案：請求法院判決繼續履行商品房買賣合同，追究B房地產公司逾期交房、逾期解押的違約責任，要求B房地產公司支付相應的違約金。

關于上述兩種方案的優缺點及風險，我們認為：采取第一種方案，可給予B房地產公司較重的打擊，若B房地產公司無力償還購房款，必然會積極主動的與A出版社和談，進而促進商品房買賣合同的繼續履行。但也有可能會出現真正解除合同的結果，如此，本案將會進入執行拍賣階段，A出版社最終能否競買成功將會成為一個變數，不易確定結果。如采取第二種方案，對B房地產公司的影響力度不大，反而可能會影響A出版社與B房地產公司長期以來建立的良好的合作關系和基礎，B房地產公司可能會因A出版社的起訴而消極施工，故意拖延施工進度，進而達到繼續逾期交房的目的。

從當事人的心理角度分析本案，B房地產公司也許不會想到A出版社會采取如法律訴訟的方式解決問題，必然會回頭與A出版社積極和談;從審判法官的角度分析本案，面對標的額如此巨大的案件，法官也不會輕易判決雙方解除合同，而是會盡量促成當事人的和解，因此，在分析案件時，我們比較傾向于第一種方案。

但是，A出版社出于能購最終得到"成功大廈"項目的考慮，為了防止訴訟過程中出現失控的局面，希望采取比較穩妥比較柔和的處理方案，比較傾向于第二種方案。對此，我們尊重A出版社的選擇，并按照A出版社的要求認真研究案情，準備相應的訴訟材料，并根據國家法律法規之規定，就本案中的一些問題向A出版社予以說明。

三、關注焦點：不同因素對本案的影響

1、合同繼續履行，商品房何時能夠最終交付的時間不易確定

從A出版社提供的雙方往來函件中，不難看出B房地產公司的資金缺口非常大，履步維艱，項目的施工進度基本上是完全依賴于A出版社的資金支持。即便是我們通過訴訟手段迫使B房地產公司繼續履行合同，但若沒有了A出版社的資金支持，B房地產公司何時能夠將商品房交付A出版社使用，將無法確定;而且，沒有了A出版社的資金支持，增建面積的合法手續也很難盡快辦妥;即便是項目竣工完畢交付給A出版社使用，若缺乏增加面積的合法手續，A出版社也很難將商品房的產權過戶到A出版社名下。

2、"成功大廈"項目所涉其他案件對本案的影響

根據A出版社介紹的情況及提供的往來函件顯示，B房地產公司因債權債務糾紛正在進行訴訟的案件已經有兩起，"成功大廈"項目整體已被人民法院予以查封，對A出版社辦理《商品房買賣合同》的備案登記手續極為不利，若其他案件債權人依法申請強制執行，A出版社不僅不得對抗其他債權人，而且不享有優先受償權。而且時至今日，從理論上說，B房地產公司極有可能又在繼續以項目為由再行舉債，這樣就會有新的債權人對"成功大廈"項目主張權利。

3、資金的安排問題

如前所述，B房地產公司目前已沒有能力憑借自己的實力和資金去繼續施工，A出版社如若要求其繼續履行合同，必將要注入更多的資金予以支持。從B房地產公司致A出版社的函件中顯示，目前"成功大廈"項目的建筑面積已達到28000平方米，即使仍按9000元/平方米的價格計算，A出版社還要繼續追加1.8億元的資金。而且，由于增建面積的合法手續尚未辦妥，目前A出版社亦無法通過銀行按揭方式融資，如何籌措巨額資金將是A出版社面臨的一個難題。

4、B房地產公司的違規銷售行為對本案的影響

根據A出版社介紹的情況，我們也從北京市房地產交易管理網站上查到了北京市建委對B房地產公司的違規銷售行為的公示，B房地產公司不僅存在一房多售的違規行為，偽造虛假的商品房預售許可證，而且未經A出版社同意又將項目抵押給了第三人，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其違法違規行為足已達到可以解除合同的法定條件，但若A出版社不采取解除合同的訴訟方案，對本案的審理影響不大，但對A出版社將來順利實現"成功大廈"項目的產權過戶可能會產生一定的影響。[page]

四、唇槍舌劍：合同有效Vs合同無效

訴訟雙方代理人均十分清楚合同效力問題對各方當事人權利義務的重大影響。作為A出版社的代理人，我們著重從以下幾個方面對B房地產公司關于合同無效的觀點進行了駁斥：

第一，2005年3月12日簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議合法有效

根據我國《民法通則》及《合同法》的規定，雙方于2005年3月12日簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議符合合同成立和生效的下列條件：(1)合同主體合格，具備法律規定的締約資格。A出版社是經工商行政管理部門注冊登記成立的企業法人，在法人成立的同時即具有訂立合同的一般民事行為能力;B房地產公司不僅是經工商行政管理部門核準登記、領取企業法人營業執照的房地產開發經營企業，而且在建設行政主管部門取得相應的房地產開發企業資質證書，并且在與A出版社簽訂合同時取得了"成功大廈"項目的國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房銷售許可證，具備簽訂合同的主體資格和銷售商品房的主體權利。(2)雙方簽訂《商品房買賣合同》及補充協議的意思表示真實，并不違反法律、行政法規或者社會公共利益。就整棟購買"成功大廈"商品房事宜，雙方于2005年1月中旬就開始進行洽商，對合同的實質性條款進行詳細的研究和確認，經過兩個月的協商，雙方在2005年3月12日本著平等、自愿的原則簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議，是買賣雙方真實意思的表示，而且合同約定的標的物及合同的履行并不違反法律、行政法規或者社會公共利益，因此，《商品房買賣合同》及補充協議一經雙方簽訂即可成立，根據《合同法》第44條的規定："依法成立的合同，自成立時生效"，而且《商品房買賣合同》第24條同時約定："本合同自雙方簽訂之日起生效"，因此，《商品房買賣合同》及補充協議作為諾成性合同，是當事人意思表示一致即可成立和生效的合同，對當事人具有法律約束力。

第二，未取得超規劃增建面積的合法手續并不影響合同及補充協議的效力

在簽訂《商品房買賣合同》及補充協議之前，B房地產公司開發建設的"成功大廈"項目已經主體結構封頂，全部工程的實際建筑面積大約為27000平方米，而B房地產公司僅取得了16490平方米的商品房銷售許可證明，由于原告是購買整棟"成功大廈"，基于"成功大廈"不可分割、不可拆除的事實，雙方在2005年1月15日簽訂的《備忘錄》中明確約定：甲方(B房地產公司)承諾全部工程(27000平方米)和加層的合法手續在2005年5月31日前完成。

隨后，在2005年3月12日，雙方就已取得銷售許可證明的16490平方米商品房簽訂了《商品房買賣合同》，并就超規劃增建面積的相關事宜同時在補充協議中予以約定，B房地產公司作為出賣方承諾在2005年5月31日前完成地下車庫5000平方米增建部分的合法手續，并負責在2005年10月31日前辦理完畢其余5510平方米的產權，且過戶到買受方名下，如逾期則買受方有權核減相應的購房款，已經完工的增建面積的使用權和所有權歸買受方。因此，《商品房買賣合同》及補充協議作為諾成性合同，依法成立并生效，合同雙方當事人均應按照合同的約定積極的履行相應的合同義務，不得擅自變更或者解除合同，尤其是補充協議的約定要求B房地產公司積極完成增建面積的合法手續，更是為了能夠最終實現合同簽訂的目的--即：A出版社取得所購"成功大廈"商品房的所有權!即便是A出版社、B房地產公司之間沒有簽訂商品房買賣合同，B房地產公司作為"成功大廈"項目的開發商，也理應補辦和完善超規劃增建面積的合法手續，這是開發商必須完成的義務，否則該項目將無法通過竣工驗收及交付使用!由于補辦增建面積的合法手續并不損害雙方當事人的利益，因此應當尊重A出版社要求B房地產公司繼續履行合同的選擇，而且據我們了解，B房地產公司已經向北京市國土資源管理局交納了地下車庫增建面積的土地出讓金，即將取得相應的銷售許可證明，這將有利于合同的繼續履行。若僅僅依據增建面積未取得銷售許可證明，就輕易地認定《商品房買賣合同》及補充協議為無效合同，則違反了公平合理的原則，不僅侵害了A出版社的合法權益，助長了B房地產公司視法律和合同為兒戲的違法違約行為，而且對促進房地產市場的和諧發展也會產生一定的不利影響!

第三，B房地產公司無權主張合同及補充協議無效

B房地產公司無權因已售出部分商品房而主張與A出版社簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議無效。由于B房地產公司于2003年11月份就取得了"成功大廈"的商品房預售許可證，因此，在A出版社擬購買"成功大廈"之前已將部分商品房售出，為此，雙方在2005年1月15日簽訂的《備忘錄》中，甲方(B房地產公司)承諾，乙方(A出版社)若整棟購買成功大廈，原已售出的部分由甲方負責退償買方，乙方不承擔任何責任。兩個月后，B房地產公司告知A出版社已與所售出商品房的買受人解除了購房合同，因此，A出版社、B房地產公司雙方才于2005年3月12日簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議，并且合同第13條明確約定："出賣方保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣方原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣方承擔全部責任。"但直到B房地產公司遲遲不能辦理與A出版社簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議的預售登記備案手續，A出版社經向北京市建設委員會查詢，才得知B房地產公司并未完全解除已售出商品房的合同，B房地產公司的行為違反了法律的規定和合同的約定，并受到了北京市建設委員會的行政處罰。因此，B房地產公司應承擔造成"一房兩賣"的全部責任，并應對由此給A出版社造成的損失承擔賠償責任!而且，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條的規定："買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。"。由此可見，主張A出版社、B房地產公司之間簽訂的商品房買賣合同無效的主體，應該是在2005年3月12日之前與B房地產公司已訂立商品房買賣合同的買受人，本案B房地產公司不具備主張合同無效的主體資格。

綜上，對B房地產公司而言，"成功大廈"項目的超規劃增建面積問題是不可否認的事實，如何解決這一問題無非有兩種辦法：(1)補辦和完善超規劃增建面積的合法手續，A出版社可以按照合同約定支付增建面積的購房款，合同繼續履行;(2)拆除超規劃的增建面積，使"成功大廈"項目達到規劃的設計及建筑要求，A出版社按照合同約定支付具有合法手續面積的剩余購房款，合同繼續履行。[page]

五、審時度勢：變更訴求，獲得支持

一審法院在審理本案的過程中，就本案訴爭房屋的實際情況分別致函北京市建設委員會、北京市規劃委員會，征詢其對成功大廈增建面積的處理意見。2007年11月12日，北京市建設委員會回函，內容為：對于B房地產公司第二層中加層部分，在補辦了建設工程規劃許可證、施工許可證，交清地價款后，如項目未竣工驗收可申領預售許可證;如已竣工驗收則不再辦理預售許可證，可按規定提交材料辦理初始登記，申領房屋所有權證。如果二層中加層未補辦規劃審批手續，但規劃驗收中明確地上四層且含第二層中加層面積的，則該項目已經規劃、竣工驗收和交清地價款部分可申領房屋所有權證;若規劃驗收證明中只確認符合所發的規劃許可證內容的，則第二層加層面積不能辦理房屋所有權證。北京市規劃委員會于2007年12月25日回函，內容為：柳蔭公園服飾科技綜合展覽館項目位于北京市東城區柳蔭公園東部，建設單位為B房地產公司。2002年7月，我委以"2002規建字0980號"核發了該項目的建設工程規劃許可證，總建筑面積16490平方米，地上三層，地下一層。后被告在施工中擅自增加一層地下車庫，我委對其進行了行政處罰，并以"2005規建字0330號"為該單位補辦了增加地下車庫的建設工程規劃許可證，建筑面積4578.12平方米。其后，被告在未取得建設工程規劃許可證批準的情況下，通過擅自隔層、改變項目平面布局、增加拱頂等方法，違法增加了地上面積7317.34平方米，上述行為違反了《北京城市規劃條例》的有關規定，已經構成違法建設。經我委研究，考慮被告屢次違法建設，且實際建成項目在外形、體量、規模上均與原規劃批準圖紙有較大的出入，已經嚴重影響了城市規劃，我委不同意為其違法建設部分補辦規劃手續。被告應當自行對違法建設部分進行拆除，按我委核發的建設工程規劃許可證批準內容進行建設。

此種情況下，如果仍然堅持我們原來的訴訟請求，則該訴訟請求有可能得不到法庭的全面支持甚至面臨被駁回的局面，我們必須綜合考量本案，審時度勢，及時變更訴訟請求，在最大限度上維護客戶A出版社的合法利益。A出版社原訴訟請求為：1、判令被告繼續履行《商品房買賣合同》及補充協議;2、判令被告承擔逾期交房的違約責任，支付截止到2006年8月31日的違約金8,638,671元，并應繼續按原告已付房款的萬分之三按日支付違約金，直至被告實際交房之日;3、判令被告承擔逾期解押的違約責任，支付截止到2006年8月31日的違約金8,638,671元，并應繼續按原告已付房款的萬分之三按日支付違約金，直至被告實際解押之日;4、判令被告辦理登記備案手續，并盡快取得增建部分面積的規劃、出讓及銷售許可手續;5、判令被告承擔本案的全部訴訟費用。在北京市建委發函明確表示"若規劃驗收證明中只確認符合所發的規劃許可證內容的，則第二層加層面積不能辦理房屋所有權證"及北京市規劃委員會的函復意見"未取得建設工程規劃許可證批準的情況下，通過擅自隔層…違法增加了地上面積7317.34平方米…經我委研究，…B房地產公司應當自行對違法建設部分進行拆除，按我委核發的建設工程規劃許可證批準內容進行建設"的情況下，若繼續堅持原訴訟請求，則該訴訟請求中的第一項訴訟請求很可能得不到全面支持或者面臨被駁回的境地。是否變更?如何變更?始終是擺在我們面前的一個十分棘手的問題：如果不及時變更訴訟請求，在當時的情形下，原訴訟請求無疑是給法院判決出難題，而且最終的判決結果肯定不利于A出版社;如果變更訴訟請求，如何變?若僅僅要求B房地產公司交付有合法規劃手續部分房屋，B房地產公司不履行判決該如何執行?如果本案訴爭工程建設進入強制執行階段，則房屋的交付將變得遙遙無期。經慎重考慮，我們及時將訴訟請求變更為"1、判令被告繼續履行有合法規劃手續的《商品房買賣合同》及補充協議。如被告在規定期限內不能履行合同，請求判令由原告辦理相關手續并負責建設完成;2、判令被告承擔逾期交房的違約責任，按原告已付房款的萬分之三按日支付違約金，直至被告實際交房之日;3、判令被告承擔逾期解押的違約責任，按原告已付房款的萬分之三按日支付違約金，直至被告實際解押之日;4、判令被告辦理登記備案手續，并盡快取得有合法規劃部分面積的出讓及銷售許可手續;5、判令被告承擔本案的全部訴訟費用。"而對變更后的訴訟請求第一項中的"如被告在規定期限內不能履行合同，請求判令由原告辦理相關手續并負責建設完成"部分能否得到法庭的支持，在判決下來之前，難以得到肯定。若在第一項請求中僅僅請求法院判決B房地產公司履行合同，則在當時B房地產公司資金鏈已經斷裂的情況下，即使法院支持了該項訴訟請求，B房地產公司也無力繼續履行合同，將"成功大廈"依約建成并移交給A出版社。

六、判決突破：逾期交付，自建房屋

經過我們的艱辛努力，本案的一審判決突破了目前司法實踐的基本模式：即僅僅判決違約方違約并應當繼續履行合同，而對違約方無力履約時或不履約時守約方的合法權利如何保護的這一關鍵問題往往在判決中一筆帶過，甚至惜墨如金，一字不提。本案的一審判決一方面確認了B房地產公司違約的事實并要求其繼續履約，另外一方面也考慮到了如合同繼續履行，商品房最終交付的時間不易確定及其對A出版社合法權利造成的嚴重影響。如前所述，本案中B房地產公司的資金缺口非常大，履步維艱，項目的施工進度基本上是完全依賴于A出版社的資金支持。離開了A出版社的資金支持，B房地產公司根本不可能將商品房交付A出版社使用，且增建面積的合法手續也很難盡快辦妥，項目竣工無法完成產權過戶。正是全面權衡考慮了本案以上事實，一審法院作出了如下判決：一、A出版社和B房地產公司于2005年3月12日所簽訂的《商品房買賣合同》和《商品房買賣合同補充協議》中涉及14272.2平方米的房屋部分和4578.12平方米的地下車庫部分有效，其余部分應為無效。對于有效部分，雙方應當繼續履行。二、B房地產公司應當于判決生效后三個月內將符合北京市規劃委員會批準的"2002規建字0980號"及"2005規建字0330號"建設工程規劃許可證標準的14272.2平方米的房屋和4578.12平方米的地下車庫部分建成交付給A出版社。如到期B房地產公司不能建成交付，A出版社將負責將符合上述標準的房屋及地下車庫建成，所需費用由B房地產公司負擔。

一審法院的上述判決基本上解除了A出版社勝訴后的后顧之憂，考慮到本案中A出版社僅已支付給鼎成出版社的金額為人民幣7252.4萬元，不到合同總價款人民幣148,410,000元的一半，A出版社握有成功大廈后續建設的主動權，即使B房地產公司未能在判決生效后三個月內將相應的房屋及車庫部分交付給A出版社，A出版社也完全可以依照生效判決自行建設，相應費用可以從A出版社應當支付給B房地產公司的剩余房款中扣除。[page]