但雙方對(duì)房屋的租賃期限未作出約定。協(xié)議簽訂后，雙方并沒有交接房屋，協(xié)議實(shí)際未履行。雙方后經(jīng)多次協(xié)商未果，張文某向北京市朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院判決繼續(xù)承租北京市東方塑料廠的廠房，并要求北京市東方塑料廠承擔(dān)所造成的經(jīng)濟(jì)損失2萬元。故本廠與原告達(dá)成的房屋租賃協(xié)議屬于不定期的租賃合同，本廠在通知原告的情況下，有權(quán)隨時(shí)與其解除房屋租賃合同。故被告答辯認(rèn)為本案的房屋租賃協(xié)議是不定期的房屋租賃協(xié)議不成立，本院不予支持。關(guān)于房屋租賃協(xié)議中未約定租期，在房屋租賃期間，房主要求收回房屋，其請(qǐng)求是的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

案情簡(jiǎn)介

2005年8月12日，張文某、張武某父子兩人以張武某的名義辦理了臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)技術(shù)證照，主要經(jīng)營機(jī)動(dòng)車輛維修業(yè)務(wù)。同年9月9日，經(jīng)朋友介紹，張文某、張武某父子與北京市東方塑料廠簽訂了一份房屋租賃協(xié)議書，該協(xié)議書載明，北京市東方塑料廠門前兩間房屋出租給張武某，兩間房屋面積共計(jì)160平方米，每月租金3000元，一年付清36000元，協(xié)議自2005年9月10日開始履行。但雙方對(duì)房屋的租賃期限未作出約定。協(xié)議簽訂后，雙方并沒有交接房屋，協(xié)議實(shí)際未履行。9月14日，張武某因犯搶劫罪被公安機(jī)關(guān)逮捕，后被法院判處有期徒刑12年。

同年10月18日，張文某又重新與北京市東方塑料廠協(xié)商，雙方口頭協(xié)議約定，北京市東方塑料廠出租給張文某廠門前房屋一間，月租金2000元，一年付清24000元，房屋租賃協(xié)議自同年11月1日起開始履行。此后，雙方?jīng)]有為此重新簽訂書面的房屋租賃協(xié)議。自2005年11月1日起，張文某持張武某所辦的臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照，搬進(jìn)承租的廠房開展機(jī)動(dòng)車輛維修業(yè)務(wù)。

2006年2月28日，張文某向北京市東方塑料廠交納了2006年3月和4月的租金共4000元。同年7月20日，北京市東方塑料廠以張文某未交今年以來的租金為理由，將張文某所租的房屋查封。9月1日，該廠將張文某存放于該房的生產(chǎn)工具轉(zhuǎn)移他處，9月2日又將此房出租給他人使用。在此期間，張文某曾多次與廠方交涉，要求廠方給予賠償或繼續(xù)租房，但未取得效果。

張文某認(rèn)為，自己承租房屋時(shí)已經(jīng)約定“租金一年付清24000元”，故租期應(yīng)當(dāng)為1年，現(xiàn)租期未滿，對(duì)方即查封房屋，造成本人不能經(jīng)營，給本人造成了經(jīng)濟(jì)損失，北京市東方塑料廠理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

雙方后經(jīng)多次協(xié)商未果，張文某向北京市朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院判決繼續(xù)承租北京市東方塑料廠的廠房，并要求北京市東方塑料廠承擔(dān)所造成的經(jīng)濟(jì)損失2萬元。

被告北京市東方塑料廠認(rèn)為，本廠與原告之間沒有約定房屋租賃期限，一年付清租金的約定并不含有約定租賃期限的意思。故本廠與原告達(dá)成的房屋租賃協(xié)議屬于不定期的租賃合同，本廠在通知原告的情況下，有權(quán)隨時(shí)與其解除房屋租賃合同。本廠通知原告后，原告強(qiáng)行使用本廠的房屋拒絕搬出，其行為已對(duì)本廠構(gòu)成侵權(quán)。更何況，原告不按時(shí)向本廠交納房租，本廠有權(quán)提前收回出租的房屋。原告的經(jīng)濟(jì)損失是原告自己的侵權(quán)行為造成，與本廠無關(guān)，故原告的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由其自行負(fù)責(zé)。綜上，原告向法院提起的訴訟請(qǐng)求于法無據(jù)，請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院判決

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告達(dá)成的協(xié)議系雙方真實(shí)的意思表示，其約定的內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議有效，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。根據(jù)該協(xié)議中“租金一年付清24000元”的約定，可以認(rèn)定為租賃期限為1年。故被告答辯認(rèn)為本案的房屋租賃協(xié)議是不定期的房屋租賃協(xié)議不成立，本院不予支持。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，承租人在拖欠或拒付租金達(dá)到6個(gè)月以上的，出租人可以單方解除房屋租賃合同。本案中，原告拖欠租金屬實(shí)，但拖欠租金的期限沒有達(dá)到6個(gè)月，故被告單方解除房屋租賃協(xié)議于法無據(jù)。因此，本案被告北京市東方塑料廠查封出租房屋的行為，侵害了張文某、張武某的承租權(quán)和經(jīng)營權(quán)，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，被告理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但在法律規(guī)定的舉證期限內(nèi)，被告未對(duì)2萬元的經(jīng)濟(jì)損失舉證，本院根據(jù)原告前6個(gè)月經(jīng)濟(jì)收入的平均數(shù)作為每月的經(jīng)濟(jì)損失基數(shù)，予以計(jì)算原告的經(jīng)濟(jì)損失。在本院的審理過程中，原告愿意放棄房屋的承租權(quán)，被告對(duì)此也予以認(rèn)可，故原、被告解除房屋租賃關(guān)系，本院予以認(rèn)可。據(jù)此，北京市朝陽區(qū)人民法院于2007年1月29日作出如下判決：

一、原告與被告之間的房屋租賃協(xié)議解除。

二、被告北京市東方塑料廠賠償張文某2006年7月20日至12月21日的經(jīng)營經(jīng)濟(jì)損失10000元(按每月2000元計(jì)算)，并返還其生產(chǎn)工具。

三、原告應(yīng)向被告北京市東方塑料廠支付尚欠的房租8000元(2006年5月1日至2006年8月31日)。

四、上述第二、三項(xiàng)相抵，被告北京市東方塑料廠應(yīng)向原告支付2000元，并自本判決生效之日起10日內(nèi)支付。

被告北京市東方塑料廠不服一審法院作出的判決，以雙方?jīng)]有約定房屋租賃期限，本廠有權(quán)隨時(shí)解除房屋租賃合同，而且原告幾個(gè)月未交房租，因此該廠有權(quán)解除房屋租賃合同，而且查封出租房屋的行為不構(gòu)成侵權(quán)為理由，上訴至北京市第二中級(jí)人民法院，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審法院判決其賠償?shù)呐袥Q。

北京市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告于2005年9月9日簽訂的書面房屋租賃協(xié)議雙方并未實(shí)際履行，事后原告張文某與被告北京市東方塑料廠又重新達(dá)成了口頭協(xié)議，由原告張文某租賃被告北京市東方塑料廠的房屋一間開展業(yè)務(wù)。可以認(rèn)定后一口頭協(xié)議已經(jīng)代替前一房屋租賃協(xié)議。原告張文某租賃房屋后并交納了兩個(gè)月的房租，被告也接受原告支付的房租，可見雙方之間的房屋租賃關(guān)系業(yè)已成立。故被告北京市東方塑料廠在未通知對(duì)方解除租賃關(guān)系的情況下查封房屋，侵害了原告張文某的承租權(quán)和經(jīng)營權(quán)，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。原審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律并無不當(dāng)，理應(yīng)維持。故此，北京市第二中級(jí)人民法院于2007年3月22日作維持原判的判決。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.在本案中，正在服刑的張武某，是否具有訴訟主體的資格?

2,原告在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未交租金，被告是否可以無條件地要求原告搬出租賃房屋?

律師點(diǎn)評(píng)

一、在本案中，正在服刑的張武某具有訴訟主體資格。

在本案中，被告侵犯原告的承租權(quán)和經(jīng)營權(quán)構(gòu)成侵權(quán)，那么，張武某是否具有本案的訴訟主體資格?本案中，張武某雖然正在服刑期間，租房人是其父張文某，實(shí)際經(jīng)營的也是張文某。但是，張文某所持營業(yè)執(zhí)照是以張武某的名義辦理的臨時(shí)營業(yè)執(zhí)照，租房是為了進(jìn)行營業(yè)執(zhí)照上所準(zhǔn)許從事的經(jīng)營活動(dòng)，因此，張文某實(shí)際上是以張武某名義進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第46條第2款規(guī)定：“營業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主與實(shí)際經(jīng)營者不一致的，以業(yè)主和實(shí)際經(jīng)營者為共同訴訟人。”所以，對(duì)于被告的侵權(quán)行為，張武某的訴訟主體資格是成立的。

二、原告在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未交租金，被告可以要求原告搬出租賃房屋，但應(yīng)當(dāng)給出搬房或騰房的時(shí)間。若強(qiáng)行收回房屋，則構(gòu)成侵權(quán)。即本案中，北京市東方塑料廠的行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)賠償原告所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。[page]

在本案中，2005年9月雙方所簽訂的書面協(xié)議沒有實(shí)際付諸履行，應(yīng)當(dāng)屬于自動(dòng)終止，不再對(duì)雙方有約束力。但是后來，雙方又達(dá)成口頭協(xié)議，北京市東方塑料廠交付了房屋，張文某已經(jīng)利用所租的房屋開展了經(jīng)營業(yè)務(wù)，交納了房租，因此，雙方當(dāng)事人之間的房屋租賃關(guān)系成立。鑒于雙方當(dāng)事人舉不出證據(jù)來證明雙方對(duì)租賃期限的約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未定租期。

按照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第3款“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”的規(guī)定，被告北京市東方塑料廠可以收回房屋，但應(yīng)當(dāng)給張文某一定搬房或騰房的時(shí)間。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》也有類似規(guī)定，租賃期滿，承租人無法找到房屋的，應(yīng)延長(zhǎng)租期。即使是承租人不交房租，司法實(shí)踐中一般認(rèn)為要累計(jì)6個(gè)月不交房租，房主才有權(quán)收回房屋。在本案中，被告北京市東方塑料廠未提前通知承租人，即查封出租房屋，顯然是侵權(quán)行為。

綜上所述，本案被告北京市東方塑料廠無權(quán)擅自解除房屋租賃合同，在此期間給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案原告無法舉證自己的經(jīng)營損失，受案法院根據(jù)原告前6個(gè)月的經(jīng)營收入的平均收入作為每月賠償?shù)幕鶖?shù)，是符合法律規(guī)定的，也是合理的。