建議購房者提前做好房屋產權調查。此外，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產，買方應要求賣方出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。那么，二手房產過戶流程是怎樣的？關于房產合同過戶的有哪些風險，大律網小編為大家整理合同終止如下相關知識，希望能幫助大家。

房產合同過戶的有哪些風險

務必要核實賣方身份，清楚賣房是不是真正的房屋產權人，可以要求賣家提供合法的證件，包括房屋所有證書、身份證件、土地證及購房發票、契稅發票等。

產權人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人

如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產證上只有他/她一個人的名字，買方與其簽訂的購房合同，也屬于無效合同。

無民事行為能力人包括不滿十周歲的未成年人、不能辨認自己行為的精神病人。限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

房屋所有權證有可能作假，所以一定要到房管局查冊核對真偽。并核實房屋權屬有沒有爭議、有無抵押等。另外，還要注意是否存在依法被查封或轉讓，或以其他形式限制房屋所有權轉讓的情況，避免付款后房屋無法交付。建議購房者提前做好房屋產權調查。

要仔細查看業主的房產證，看是否有房產共有人。

若房屋為2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋

如果有，在簽訂后面的合同時就必須要共有人一起簽字。此外，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產，買方應要求賣方出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

用于交易的房屋是否為違章建筑或已被例入拆遷范圍。

司法機關已保全、查封的房屋是不能買的。

物權法、擔保法都規定，抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。買房的時候，要事先去到相關部門查詢清楚，并要注意簽約時的風險控制，在合同中約定好，如若存在被保全、查封、抵押的情況，經紀公司應當承擔先行賠付的責任。

有的合同中對于違約條款只約定因一方違約由另一方承擔賠償責任，而無具體違約事項和違約金數額，結果相當于未有約定。

違約責任的約定雖然不能窮盡所有事項，但應該將常見的容易發生的情形進行約定，如交貨時間、質量、數量，貨款的支付期限，等等，并應該約定違約金的具體數額。這樣在糾紛發生后既可以更好地認定是否存在違約，也可以避免對損失難以舉證的困難。

房屋買賣房屋買賣合同是轉移標的物所有權的房屋買賣合同。要實現標的物所有權的移轉，原則上出賣人和買受人都應當是能夠享有標的物所有權的主體。但是，就出賣人而言，法律更多的是關注其能否將標的物所有權合法地移轉給買受人，能夠具有這一權利的主體就是合格的出賣人。

從我國現行法的規定看，能夠合法移轉標的物所有權的主體除標的物的所有權人外，還包括以下幾種：

(一)享有法人財產權的主體。我國《公司法》規定，公司對其財產享有法人財產權。盡管對法人財產權的含義理論上爭論頗大，但是，公司有權處分其財產并使該財產發生權屬轉移則是毫無疑問的。因而，公司能夠成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。同理，其他能夠依法處分其經營管理范圍內財產的主體，包括企業單位、事業單位、社會團體和機關，也同樣具有轉移標的物所有權的出賣人資格。

(二)經所有權人或法人財產權主體授權的人，如行紀人、代銷人等。在行紀房屋買賣合同中，行紀人根據委托人的委托，得以自己的名義為委托人從事貿易活動，包括對委托人財產的出賣，故行紀人亦可成為非自己所有財產的出賣人。

(三)質權人或留置權人。質權人或留置權人依法占有用作擔保的標的物，在債務人不履行債務的時候，可以依法拍賣或者變賣標的物，因而他們也可以成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。抵押權人由于不能直接對標的物進行實物支配，因而不得直接拍賣或變賣抵押物，故其不能成為買賣抵押物的主體。

(四)人民法院。根據《民事訴訟法》的規定，人民法院可以變賣扣押財產，以償還受損的當事人，因而也可以作為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。

(五)能夠適用善意取得效果的無權處分人。出賣人雖無處分權，但買受人如屬善意購買，且符合法律關于善意取得制度的規定條件，買受人仍能夠基于房屋買賣房屋買賣合同取得標的物所有權，無權處分的出賣人仍應對買受人承擔房屋買賣房屋買賣合同項下的義務。

須特別說明的是，上述主體是指能夠訂立有效房屋買賣房屋買賣合同并實際履行房屋買賣合同的主體范圍。當事人雖然不享有標的物所有權或者處分權，但是具備能使房屋買賣合同有效的一般條件，房屋買賣房屋買賣合同仍然有效。因而，不能將上述主體范圍與房屋買賣房屋買賣合同有效條件下的主體范圍相混淆。