房屋買賣合同無效案例分析

導讀:
魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。故本案該買賣合同確認為無效。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。那么房屋買賣合同無效案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。故本案該買賣合同確認為無效。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。關于房屋買賣合同無效案例分析的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
(一)房屋買賣合同無效案例
魏本昌1971年底招工,邱菊花1985年搬走;魏XX1987年出去工作;1998年父親病逝,房子由母親住;2004年母親去世,房子空閑;二原告在外地,遺留的房屋院落由第二被告魏XXXX拿著院落鑰匙,對房屋院落管理。2005年4月18日魏XXXX以5000元價格賣給其大姨子姐曹XXX。魏XXXX陳述賣房子也沒有給其他家庭成員講過。被告魏XXXX在沙灣縣縣城防疫站就近居住,對房屋進行管理。原告的姐姐在2014年的案件開庭時詢問陳述:姊妹在每年過年時相聚。原告陳述:因曹XXX是魏XXXX的大姨子姐,是親戚居住房屋,原告沒有過多在意過問此事;2014年3月29日母親去世十周年弟兄相聚時,正值全國農村宅基地普查確權;原告魏XX問起宅基地的事確權怎么辦的,被告魏XXXX庭審自述明確說明房子已出賣。魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。
(二)法官分析
1、買賣合同的訂立不僅要符合《中華人民共和國土地管理法》的規定,而且要符合《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規定;根據證人證言和房屋取得來源的事實,涉案房屋原系原告與被告魏XXXX姊妹及父母的家庭共有財產;原告與本案有直接利害關系,原告主體資格適格。無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的訂立合同后取得處分權的,該合同有效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。
2、被告魏XXXX答辯自述賣房子事前沒有給其他家庭成員講過,至于魏XXXX處分房屋事后是否取得其他家庭成員的口頭表示明示追認認可,本案沒有充分證據支持。合同的其它形式包括行為表明的形式,推定形式和默認形式。表見代理是形式上的有權代理,實質上的無權代理,法律后果擬制有效,有理由相信其有代理權即有證據證明其有代理權,不能因為原告第十年起訴就推定是表見代理。夫妻之間的房屋處分行為因生活緊密度較高可以推定為表見代理,兄弟之間處分家庭共有房屋不能推定為表見代理。默認形式必須有法律規定才能產生默認的法律效果。故本案該買賣合同確認為無效。
3、根據《中華人民共和國物權法》第十五條 的規定,物權效力與合同效力相區分。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。原告訴訟請求確認合同無效,原告沒有物權請求權,即沒有要求被告曹XXX返還房屋的請求權。
二、房屋買賣合同無效的情形
1、房屋與土地分開轉讓,合同無效
我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則,根據這一原則所有人處分自己的房產時,建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。由于房屋是 建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和 土地使用權分別轉讓與不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。
2、侵犯優先購買權,合同無效
《物權法》第一百零三條規定:共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共 有。《合同法》第二百三十條:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于執 行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定:"出租人出賣租賃房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條 件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"
房 屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買 權。所以同等條件,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法 院宣告該房屋買賣無效。
3、商品房預售違法,合同無效
我國《城市房地產管理法》第四十五條規定,商品房預售應當符合下列條件:已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按 提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦 理預售登記,取得商品房預售許可證明。如不符上述條件,買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋》第二條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的, 可以認定有效。
4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的,買賣合同無效
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條:買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。




