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房屋買賣合同無效案例分析

李維律師2021.12.26204人閱讀
導讀:

魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。故本案該買賣合同確認為無效。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。那么房屋買賣合同無效案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。故本案該買賣合同確認為無效。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。關于房屋買賣合同無效案例分析的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

(一)房屋買賣合同無效案例

魏本昌1971年底招工,邱菊花1985年搬走;魏XX1987年出去工作;1998年父親病逝,房子由母親住;2004年母親去世,房子空閑;二原告在外地,遺留的房屋院落由第二被告魏XXXX拿著院落鑰匙,對房屋院落管理。2005年4月18日魏XXXX以5000元價格賣給其大姨子姐曹XXX。魏XXXX陳述賣房子也沒有給其他家庭成員講過。被告魏XXXX在沙灣縣縣城防疫站就近居住,對房屋進行管理。原告的姐姐在2014年的案件開庭時詢問陳述:姊妹在每年過年時相聚。原告陳述:因曹XXX是魏XXXX的大姨子姐,是親戚居住房屋,原告沒有過多在意過問此事;2014年3月29日母親去世十周年弟兄相聚時,正值全國農村宅基地普查確權;原告魏XX問起宅基地的事確權怎么辦的,被告魏XXXX庭審自述明確說明房子已出賣。魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。

(二)法官分析

1、買賣合同的訂立不僅要符合《中華人民共和國土地管理法》的規定,而且要符合《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規定;根據證人證言和房屋取得來源的事實,涉案房屋原系原告與被告魏XXXX姊妹及父母的家庭共有財產;原告與本案有直接利害關系,原告主體資格適格。無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的訂立合同后取得處分權的,該合同有效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。

2、被告魏XXXX答辯自述賣房子事前沒有給其他家庭成員講過,至于魏XXXX處分房屋事后是否取得其他家庭成員的口頭表示明示追認認可,本案沒有充分證據支持。合同的其它形式包括行為表明的形式,推定形式和默認形式。表見代理是形式上的有權代理,實質上的無權代理,法律后果擬制有效,有理由相信其有代理權即有證據證明其有代理權,不能因為原告第十年起訴就推定是表見代理。夫妻之間的房屋處分行為因生活緊密度較高可以推定為表見代理,兄弟之間處分家庭共有房屋不能推定為表見代理。默認形式必須有法律規定才能產生默認的法律效果。故本案該買賣合同確認為無效。

3、根據《中華人民共和國物權法》第十五條  的規定,物權效力與合同效力相區分。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。原告訴訟請求確認合同無效,原告沒有物權請求權,即沒有要求被告曹XXX返還房屋的請求權。

二、房屋買賣合同無效的情形

1、房屋與土地分開轉讓,合同無效

我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則,根據這一原則所有人處分自己的房產時,建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。由于房屋是 建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和 土地使用權分別轉讓與不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權,合同無效

《物權法》第一百零三條規定:共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共 有。《合同法》第二百三十條:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于執 行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定:"出租人出賣租賃房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條 件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"

房 屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買 權。所以同等條件,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法 院宣告該房屋買賣無效。

3、商品房預售違法,合同無效

我國《城市房地產管理法》第四十五條規定,商品房預售應當符合下列條件:已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按 提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦 理預售登記,取得商品房預售許可證明。如不符上述條件,買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋》第二條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的, 可以認定有效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的,買賣合同無效

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條:買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

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  • 以案例分析離婚合同中確認的第三人債權的法律效力

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    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    以案例分析離婚合同中確認的第三人債權的法律效力

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  • 船舶設計合同糾紛(船舶設計合同糾紛案例)

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    劉曉紅律師
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  • 以案例分析離婚協議中確認的第三人債權的法律效力

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    李維

    以案例分析離婚協議中確認的第三人債權的法律效力

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  • 案例分析:辭職是自己的自由

    于海明律師

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    于海明

    案例分析:辭職是自己的自由

    內容:可是,該廠稱終止合同日期已過,現已形成事實勞動關系,提出徐某應按原合同履行義務,并不退還收取的1000元風險抵押金。仲裁機構受案后經查徐榮所訴情況屬實,調解無效后,裁決該廠自裁決書生效之日起5日內為徐某辦理終止勞動合同手續,并退還徐某1000無風險抵押金。本案中,該工具廠不僅違法收取了徐某的入廠抵押金1000元,而且以不退還來強迫徐某續訂勞動合同,其侵犯職工合法權益的問題情節嚴重,應當依法予以糾正。本案中,徐某在勞動合同期滿后明確表示不愿續訂合同,要求辦理終止合同手續,該廠故意拖延,遲遲不予辦理,是違反法律規定的。那么案例分析:辭職是自己的自由。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 如何確認房屋買賣合同無效

    周春花律師

    北京市元甲律師事務所

    周春花

    如何確認房屋買賣合同無效

    內容:房屋所有人出賣出租房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。那么如何確認房屋買賣合同無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 離婚房產糾紛案例分析

    任冰峰律師

    北京天用律師事務所

    任冰峰

    離婚房產糾紛案例分析

    內容:原本很簡單的一樁離婚訴訟案件,在法院宣判前卻橫生枝節。據理維權,原告公堂勝訴李-麗與陳-軍離婚后,得知陳-已將房屋賣給孟某。市中院經審理認為,被上訴人陳-軍未征得李-麗的同意擅自將夫妻共同財產進行處分是一種侵權行為,其行為不受法律保護。孟某明知雙方正處于離婚糾紛期間,仍購買陳-軍出售的房屋,其行為主觀上有過失,其依法改判的主張不能成立,故依法作出終審裁定,駁回上訴,維持原判。法院收案后,經審理認為,被告孟某與原告李-麗前夫達成的房屋買賣關系已經兩級人民法院確認無效。孟某接到法院判決后,雖然服判,卻拒不搬出所居住房屋。那么離婚房產糾紛案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    黃東潔律師

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    黃東潔

    合同離婚引發財產劃分糾紛案例分析

    內容:同年7月,小趙訴至法院請求與小李離婚,要求小李每月支付500元撫養費、返還自己房產,要求撤銷自己被逼才簽訂的離婚協議,要求賠償精神損害費1萬元。法庭上,小李稱,同意與小趙離婚、孩子由小趙撫養,自己愿意每月支付200元撫養費。新市區人民法院審理認為,雙方感情破裂無法繼續生活,應準予雙方離婚。至于房屋,兩人在民政局協議離婚時已經確定了歸屬,房屋雖未過戶卻是小趙第一次離婚后的個人財產,此事屬于兩人離婚后的財產糾紛,與本案不屬于同一種法律關系應另行起訴。那么合同離婚引發財產劃分糾紛案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 由案例分析效力待定及副條件合同的適用

    郭銘芝律師

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    郭銘芝

    由案例分析效力待定及副條件合同的適用

    內容:由案例分析效力待定及副條件合同的適用李某為購買商品房向建設銀行某分行貸款,該行授權其下屬經營部對外簽訂按揭貸款合同。合同依法經過公證,“建行”辦理房產抵押登記后,向李某發放貸款幣24萬元。合同法第四十七條規定,限制民事行為能力人訂立的合同,經法定代理人追認后,該合同有效。以往在司法實踐中處理此類合同時,基本上是認定為無效合同,但合同法施行以后,將此類合同列入了效力待定合同中。本案“建行”對經營部簽訂的合同的行為是確認的,李某對經營部主體適格異議,因“建行”的確認而使合同歸于有效。那么由案例分析效力待定及副條件合同的適用。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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  • 李楠楠律師

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  • 無效房屋買賣合同范本

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    無效房屋買賣合同范本

    內容:房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。那么無效房屋買賣合同范本。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
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  • 任冰峰律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 房屋買賣合同無效案例分析

    楊一凡律師

    北京天用律師事務所

    楊一凡

    房屋買賣合同無效案例分析

    內容:魏本昌以自己年老打算回鄉居住為由,要求魏XXXX與曹XXX協商返還房屋未果后,起訴來院,請求確認合同無效。所有權有四項基本權能,被告魏XXXX對房屋進行管理,不等于對房屋有權處分。故本案該買賣合同確認為無效。買賣合同是取得房屋所有權的基礎性法律關系和原因性法律關系。那么房屋買賣合同無效案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
    2021.12.26204人收看
  • 崔玉君律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 未約定保證的案例分析

    許瑞林律師

    許瑞林

    未約定保證的案例分析

    內容:趙某和陳某、林某均系親戚關系。2013年8月31日,林某通過趙某向陳某借款6.6萬元并出具借條一份,借條上約定2013年9月底付清。因雙方在借條中未約定保證方式,趙某應當按照連帶責任保證承擔保證責任。該司法解釋第三十二條第一款規定:保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的,視為沒有約定,保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。因而,該約定違法法律規定,應屬無效約定。雙方約定的保證期間被認定無效后,保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月,即本案的保證期間依法確定為2014年3月31日。陳某2014年2月20日向法院起訴,未過保證期間,趙某應當承擔保證責任。那么未約定保證的案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 姚平律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 農村房屋買賣合同效力如何認定?

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    農村房屋買賣合同效力如何認定?

    內容:農村房屋買賣案例分析2DO2年7月1日,李xx以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊鎮辛店村村民馬xx的父親留下的一套院落,后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。2007年7月1O日,北京市通州區法院宋莊法庭作出判決,認為李xx的房屋買賣協議無效,判令馬xx向李xx支付93808元房屋補償,限李xx90天內“退房”。但判決后,李xx不服提出上訴。2007年12月17日,北京市第二中級人民法院作出終審判決,判決雙方簽署的房屋買賣協議無效,原告向被告返還房屋,被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。目前,很多農村房屋買賣糾紛都與此相類似,而法院的判決也與上述判決雷同。那么農村房屋買賣合同效力如何認定?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 陳明月律師

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    擅長:交通事故

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  • 居間合同終止效力案例分析

    李楠楠律師

    北京市元甲律師事務所

    李楠楠

    居間合同終止效力案例分析

    內容:居間人未促成合同成立的不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。馬xx、李xx依據居間合同收到勞務費204000元。義馬人民法院判決:一、中建三局第二建設工程有限責任公司于判決生效后七日內支付馬xx、李xx居間費372375元,違約金6萬元,合計432375元。二是居間合同違反了我國法律的強制性規定,為無效協議。請求撤銷原判決,判決中建三局二公司不承擔任何責任。居間協議違法,為無效協議。居間協議上雖未寫明中建三局二公司名稱,但居間協議約定的居間義務是義馬熱電廠工程項目投標和簽訂建設工程合同等。那么居間合同終止效力案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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李維律師

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