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房屋買賣合同無效案例分析
李維律師2021.12.26204人閱讀
導(dǎo)讀：
魏本昌以自己年老打算回鄉(xiāng)居住為由，要求魏XXXX與曹XXX協(xié)商返還房屋未果后，起訴來院，請求確認(rèn)合同無效。所有權(quán)有四項基本權(quán)能，被告魏XXXX對房屋進(jìn)行管理，不等于對房屋有權(quán)處分。故本案該買賣合同確認(rèn)為無效。買賣合同是取得房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)性法律關(guān)系和原因性法律關(guān)系。那么房屋買賣合同無效案例分析。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
魏本昌以自己年老打算回鄉(xiāng)居住為由，要求魏XXXX與曹XXX協(xié)商返還房屋未果后，起訴來院，請求確認(rèn)合同無效。所有權(quán)有四項基本權(quán)能，被告魏XXXX對房屋進(jìn)行管理，不等于對房屋有權(quán)處分。故本案該買賣合同確認(rèn)為無效。買賣合同是取得房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)性法律關(guān)系和原因性法律關(guān)系。關(guān)于房屋買賣合同無效案例分析的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
（一）房屋買賣合同無效案例
魏本昌1971年底招工，邱菊花1985年搬走；魏XX1987年出去工作；1998年父親病逝，房子由母親??；2004年母親去世，房子空閑；二原告在外地，遺留的房屋院落由第二被告魏XXXX拿著院落鑰匙，對房屋院落管理。2005年4月18日魏XXXX以5000元價格賣給其大姨子姐曹XXX。魏XXXX陳述賣房子也沒有給其他家庭成員講過。被告魏XXXX在沙灣縣縣城防疫站就近居住，對房屋進(jìn)行管理。原告的姐姐在2014年的案件開庭時詢問陳述:姊妹在每年過年時相聚。原告陳述:因曹XXX是魏XXXX的大姨子姐，是親戚居住房屋，原告沒有過多在意過問此事；2014年3月29日母親去世十周年弟兄相聚時，正值全國農(nóng)村宅基地普查確權(quán)；原告魏XX問起宅基地的事確權(quán)怎么辦的，被告魏XXXX庭審自述明確說明房子已出賣。魏本昌以自己年老打算回鄉(xiāng)居住為由，要求魏XXXX與曹XXX協(xié)商返還房屋未果后，起訴來院，請求確認(rèn)合同無效。
（二）法官分析
1、買賣合同的訂立不僅要符合《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，而且要符合《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規(guī)定；根據(jù)證人證言和房屋取得來源的事實，涉案房屋原系原告與被告魏XXXX姊妹及父母的家庭共有財產(chǎn)；原告與本案有直接利害關(guān)系，原告主體資格適格。無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所有權(quán)有四項基本權(quán)能，被告魏XXXX對房屋進(jìn)行管理，不等于對房屋有權(quán)處分。
2、被告魏XXXX答辯自述賣房子事前沒有給其他家庭成員講過，至于魏XXXX處分房屋事后是否取得其他家庭成員的口頭表示明示追認(rèn)認(rèn)可，本案沒有充分證據(jù)支持。合同的其它形式包括行為表明的形式，推定形式和默認(rèn)形式。表見代理是形式上的有權(quán)代理，實質(zhì)上的無權(quán)代理，法律后果擬制有效，有理由相信其有代理權(quán)即有證據(jù)證明其有代理權(quán)，不能因為原告第十年起訴就推定是表見代理。夫妻之間的房屋處分行為因生活緊密度較高可以推定為表見代理，兄弟之間處分家庭共有房屋不能推定為表見代理。默認(rèn)形式必須有法律規(guī)定才能產(chǎn)生默認(rèn)的法律效果。故本案該買賣合同確認(rèn)為無效。
3、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 的規(guī)定，物權(quán)效力與合同效力相區(qū)分。買賣合同是取得房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)性法律關(guān)系和原因性法律關(guān)系。原告訴訟請求確認(rèn)合同無效，原告沒有物權(quán)請求權(quán)，即沒有要求被告曹XXX返還房屋的請求權(quán)。
二、房屋買賣合同無效的情形
1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效
我國現(xiàn)行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據(jù)這一原則所有人處分自己的房產(chǎn)時，建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并處分。由于房屋是 建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和 土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效
《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共 有?！逗贤ā返诙偃畻l：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于執(zhí) 行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條 件下享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"
房 屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買 權(quán)。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法 院宣告該房屋買賣無效。
3、商品房預(yù)售違法，合同無效
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按 提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦 理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的， 可以認(rèn)定有效。
4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
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