在《房屋買賣合同》及補充協議簽訂以后，原告多次催促被告辦理過戶手續，被告均以種種理由拖延。《補充協議》第5條規定，甲方承諾本合同簽訂之日起一年半內辦理好該房屋央產房上市手續。因為不了解房屋是否具備上市交易的條件，盲目簽訂房屋買賣合同，可能導致合同不能履行，房屋不能過戶，給雙方帶來損失。關于開發商賣方違約如何處理的問題的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、案情：

原告成某某與被告(beigao)杜某某于2007年3月26日通過房產中介簽訂《房屋買賣合同》及補充協議，約定被告(beigao)將位于北京市海淀區學院路×號院內一套央產房出售給原告，價款700000元，被告保證該房屋符合上市條件，并承諾于本合同簽訂之日起一年半內辦理好該房屋的上市手續。原告先后向被告支付首付款60萬元，支付房產中介居間服務費13600元。

在《房屋買賣合同》及補充協議簽訂以后，原告多次催促被告辦理過戶手續，被告均以種種理由拖延。2010年4月6日，原告委托律師向被告發出一份律師函，要求被告盡快辦理過戶手續，或賠償損失，被告給律師回電話，以其母親不愿賣房和單位不同意過戶為由，明確拒絕為原告辦理過戶手續，但同意賠償損失，因被告愿意賠償的數額較小，未達成合意。

2010年6月，原告委托律師向海淀法院遞交了起訴狀，要求：解除房屋買賣合同，退還購房款，并賠償目前房屋市場價與原購房價之間的差價作為損失賠償。

二、律師評析

1、雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，其中第一條第2款明確規定：甲方保證該房屋符合國家及北京市房屋上市的有關規定及政策法規，由于違反國家及北京市相關政策法規而引起的法律及經濟責任由甲方承擔。《補充協議》第5條規定，甲方承諾本合同簽訂之日起一年半內辦理好該房屋央產房上市手續。被告應該履行自己的約定。被告違反了誠信原則。

2、被告舉證單位出具的證據，證明該房目前暫時不能上市，不能作為被告免責的法定事由。

其一，該房即使暫時不能上市，也非法律規定的"不可抗力"，"不可抗力"是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。而本案中，央產房不能上市的情況，不是后來發生的，是在雙方簽訂房屋買賣合同之前就已經存在的客觀事實，是既成事實，"不可抗力"是行為之后產生的事實，從而導致不能實現合同內容。

其二，從實際情況了解，被告是賣方，對自己的房子究竟是否能出售，是最清楚最了解的，如果說不了解，就不會在合同中明確表示該房能上市，如果說被告明知該房不能上市，而故意隱瞞事實進行出售，就構成欺詐。

3、被告違約應該承擔的責任，是賠償房屋增值部分的差價。

《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》第85條就規定："財產所有權合法轉移后，一方反悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方反悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行;如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。"

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

三、律師提醒

對于央產房，無論是賣方還是買方，需要特別注意，在北京有些央產房是不能上市交易的。因為不了解房屋是否具備上市交易的條件，盲目簽訂房屋買賣合同，可能導致合同不能履行，房屋不能過戶，給雙方帶來損失。

根據《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》規定，不能上市交易的央產房有以下幾種：

(1)凡屬超標而未經處理的住房，須經原產權單位按規定能夠超標處理后方可上市出售;

(2)按房改政策規定屬不可售住房但已向職工出售的;

(3)涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房，原產權單位認為不宜公開上市出售的，應報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。

(4)法律、法規規定的其他不得上市出售的已購公房或與原產權單位有特殊約定的已購公房(規定能夠住滿五年內容的除外)，應按法律、法規規定或與原產權單位的約定執行。

(5)部級干部住房上市出售不按照《中央在京單位已購公房上市出售登記表》規定辦理。