根據目前武漢市幾個法院和仲裁機構的判決和裁定，幾乎都認定了因雪災而免除或部分免除開發商逾期交房的違約責任。但本人認為，只有當雪災是導致開發商逾期交房原因時才能免除或部分免除開發商逾期交房的違約責任。此案還沒有判決，希望該案判決能夠一改一概免責的局面。"據此，本訴被告應當向本訴原告承擔合同約定的逾期交房的違約責任。不可抗力與不能履行合同之間存在因果關系是決定免除責任的基本要件，如果兩者之間沒有因果關系則不能免除責任。關于雪災是否必然免除逾期交房之責的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

導讀：2008年初，武漢遭遇了50年一遇的冰雪天氣，給武漢市農業、交通運輸業、建筑業等相關行業的生產和人們的生活造成了嚴重影響。也導致武漢市許多樓盤逾期交房，從而引發逾期交房官司不斷。根據目前武漢市幾個法院和仲裁機構的判決和裁定，幾乎都認定了因雪災而免除或部分免除開發商逾期交房的違約責任。

但本人認為，只有當雪災是導致開發商逾期交房原因時才能免除或部分免除開發商逾期交房的違約責任。即只有當雪災(原因)與逾期交房(結果)存在因果關系，才能免責，而非一概免責。

下面是本人代理的一起商品房買賣合同(hetong)糾紛案的代理詞，其中也涉及此問題。此案還沒有判決，希望該案判決能夠一改一概免責的局面。

代理詞

審判長、審判員：

湖北XX律師事務所接受本案本訴原告(反訴被告)建XX等113名購房人的委托，并指派我和童XX律師為其訴訟代理人。在此之前，我認真分析了《商品房買賣合同(hetong)》等相關材料，在開庭前，本訴原告和被告進行了證據交換，剛才又參加了法庭調查，對本案的基本事實有了比較全面和深入地了解。

為維護本訴原告的合法權益，根據事實，依據法律，現針對本案本訴發表以下代理意見，供合議庭合議時參考。

一、本訴原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，合同當事人的合法權利應當受到法律的保護

自2006年8月16日(楊X等)起至2007年11月10日(秦XX)止，本訴原告與本訴被告在本訴被告的售樓部分別簽訂了《武漢市商品房買賣合同》。該合同是在雙方平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方真實意思表示的體現。并且該合同無論簽約主體，還是合同形式和內容均符合法律的相關規定，因此是合法有效的合同，合同當事人的合法權利應當受到法律的保護。

二、本訴被告未能在合同約定的時間內向本訴原告交付符合合同約定條件的商品房構成違約，應當承擔逾期交房的違約責任

該《商品房買賣合同》第九條第一款約定："出賣人應當在2008年3月31日前(2008年5月31日前)，將符合下列條件的商品房交付買受人使用。

1、完成規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收;

2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求;

3、供電、供水、排水等設施按設計要求建成，并經有關行業單位認可達到正常使用條件;

4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續;…"

但時至今日，本訴被告沒有履行合同約定的以上義務，成就以上合同約定的交房條件，將符合交房條件的商品房交付給本訴原告，從而構成逾期交房的違約事實。

按照該《商品房買賣合同》第十條約定："出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：

第1種方式中約定：逾期超過30日后，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之2.1的違約金。"

據此，本訴被告應當向本訴原告承擔合同約定的逾期交房的違約責任。

三、本訴被告以發生不可抗力--雪災為由，要求免除逾期交房違約責任的抗辯事由不能成立

(一)本訴被告并非因不可抗力--雪災而不能履行合同，本訴被告認可的建筑企業的施工生產計劃缺乏預見性、科學性以及至今不能通過竣工驗收成就交房條件才是導致逾期交房的真正原因。

《合同法》第117條規定："因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。"

可見，免除責任的前提條件是因為發生不可抗力，造成不能履行合同的結果。

不可抗力與不能履行合同之間存在因果關系是決定免除責任的基本要件，如果兩者之間沒有因果關系則不能免除責任。

那么，本訴被告是不是因為發生了不可抗力--雪災，才不能履行合同的呢?顯然不是。

根據本訴被告提供的第三、第五、第六、第七組證據和武漢市冬季氣候特征，可以證明本訴被告不能履行合同，是因為經過本訴被告認可的建筑企業的施工生產計劃缺乏預見性、科學性造成的，而非不可抗力--雪災造成的。

第三組證據--《閩東國際城施工生產季計劃》，按照此計劃，2008年元月1日至元月15日，做4#樓吊欄口保溫、裙房外墻保溫;2008年元月1日至2月29日，做裙房外墻干掛花崗巖;2008年元月7日至2月25日，做3#樓吊欄口玻璃幕墻;其余的計劃就是在室外涂涂料，刷油漆。

第五組證據--施工安全規范中22-6屋面工程3，"用瀝青膠結的整體保溫層和板狀保溫層應在氣溫不低于10℃時施工，用水泥、石灰或乳化瀝青膠結的整體保溫層和板狀保溫層，應在氣溫不低于5℃時施工。如氣溫低于上述要求，應采取保溫防凍措施。雪天和五級風以上天氣不得施工。"

第六組證據--《工程聯系函》的表述："根據閩東國際城項目的施工進度安排，這段時間主要施工項目為外墻保溫和裙樓幕墻石材干掛工程，施工安全規范中明確規定這兩項工程不得在氣溫低于5度時施工。因此，在這近50天的時間里，我司主要施工項目無法正常施工。…"

第七組證據--1、《干掛石材幕墻工程分包合同》，簽訂日2007年12月5日，承包內容：閩東國際城工程干掛石材幕墻分項，合同工期：本分項工程在2008年2月20日前基本完成。2、《工程分包合同》，簽訂日2008年元月5日，承包施工項目：閩東國際城工程外墻涂料-真石漆施工項目，合同工期：自甲方通知乙方進場起二十個日歷天數。

以上四組證據證明了以下四個基本事實：

一是2008年元月1日至2月29日期間，閩東國際城施工生產計劃全部為室外施工，主要包括外墻保溫、涂料和裙樓幕墻石材干掛工程，并且主要集中在元月。

二是按照施工安全規范的規定，上述工程的施工，不得在氣溫低于5℃時施工。

三是只要氣溫低于5℃，閩東國際城計劃施工工程就會停工。

四是在武漢進入冬季后，才簽訂不適宜于在冬天進行的施工分包合同;并且按合同約定正常完成該施工工程，時間已距離交房日2008年3月31日只有一個月的時間。根據相關法律的規定，本訴被告根本不能在一個月的時間內完成工程竣工驗收以及備案手續，成就交房條件。[page]

同時，根據武漢市冬季氣候特征，武漢市12月至次年2月為冬季。在正常年份，12月份的日平均氣溫在6℃左右;元月份的日均氣溫在3℃左右，2月份日均氣溫在6℃左右，期間會有雨雪天氣。

據此證明：本訴被告作為房地產開發企業在制定項目開發計劃和確定竣工日期時，應當知道項目所在地的氣候特征，不應在武漢最寒冷的元月，日均氣溫在5℃以下氣候條件下，計劃進行有違施工安全規范規定的施工工程。

還有，本訴被告開發的"閩東國際城"項目早在2006年12月15日即"全面封頂"(www.soufun.com房地產門戶-搜房網2006年12月22日11：19來源：閩東國際城)，全面封頂后的一年多的時間里，不安排上述工程施工，非要等到不能施工的時段才計劃施工，并且又巧遇雪災，這確實讓人難以信服。

另外，從約定交房到今天，時間又跨越了一個春夏秋冬，但本訴被告時至今日不能通過竣工驗收并成就其交房條件，也是"雪災不是本訴被告不能履行合同義務原因"的最好證明。

總之，本訴被告不能履行合同，造成逾期交房的原因，不是因為雪災造成的。而是由于本訴被告作為房地產開發企業缺乏房地產開發經驗，對房地產開發項目的各個環節，及其風險缺乏足夠的認識，沒有盡到應有的注意義務，從而導致建筑企業施工生產計劃缺乏預見性、科學性以及不能通過竣工驗收造成的。換句話說，即使不發生雪災，本訴被告也不能按照合同約定的交房時間和條件交付房屋給本訴原告。本訴被告不能以雪災為借口，將屬于自己的經營風險轉嫁給無辜的本訴原告承擔。

(二)假設雪災是造成本訴被告不能履行合同--逾期交房的原因，但因本訴被告違反法定的和約定的通知義務，其免除違約責任的抗辯事由也不能成立。

《合同法》第118條規定："當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。"

可見，并非發生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除相應的責任。根據上述法律規定：1、不可抗力事件是否發生，必須在一定的期限內以提供有關證明為據;2、構成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了"及時通知對方"和"在合理期限內提供證明"的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責事由才能認定，否則，即使確實發生了不可抗力事件，如果沒有履行"及時通知"和"在合理期限內提供證明"的義務，那么遭受不可抗力影響的一方就不能依此免除其違約責任。

那么，本訴被告是否在不可抗力--雪災發生后及時履行了通知義務呢?顯然沒有。

該《商品房買賣合同》第九條第2款約定："因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應當在發生之日起30日內書面告知買受人。"

該《商品房買賣合同》附件六--《合同補充協議》第三條約定："本合同項下相關事宜的通知送達方式為掛號、特快專遞或公告，通知的送達時間為掛號信、特快專遞發出三日后或公告見報三日后…"

根據本訴被告提供的第一組證據證實：2008年元月11日，武漢市城建安全生產管理站發出《關于做好惡劣天氣安全防范與應急工作的通知》，大霧和雨雪期間施工現場須停止一切戶外作業。

又根據本訴被告提供的第二組證據證實：2008年元月12日起，湖北境內出現大范圍冰雪天氣，此日為雪災發生日。

即2008年元月12日起，因為發生了雪災，本訴被告開始停止閩東國際城項目施工。2008年元月12日是不可抗力發生之日。

再根據本訴被告提供的第八組證據證實：本訴被告于2008年2月27日17時，在漢陽鐘家村04郵政所交寄掛號信，以掛號信方式向本訴原告送達《告客戶書》，送達時間為2008年3月1日。

雪災發生日(2008年元月12日)至通知到達日(2008年3月1日)，期間長達50日。

因此，本訴被告違反了應在不可抗力發生之日起30日內書面告知本訴原告的合同約定義務，并且未在合理期限內向本訴原告履行法定的提供證明義務，致使因雪災形成不可抗力造成本訴被告不能履行合同--逾期交房而免除其違約責任的抗辯事由不能成立。

四、本訴被告稱"已有41位業主收房"，主張其"逾期交房違約金應截止其收房時止"的抗辯事由不能成立

(一)因本訴原告與被告另有約定，其轉移占有房屋(交鑰匙)的行為不能視為交付，其抗辯事由不能成立。

本訴被告逾期交房違約行為發生后，本訴原告多次找本訴被告協商，要求其盡快成就交房條件和交付房屋，并按合同約定承擔逾期交房的違約責任。本訴被告一再承諾盡快滿足本訴原告的要求，同時建議本訴原告先收房進行裝修，并承諾"收房不影響今后一視同仁的賠付"(詳見證據4：《武漢楚都房地產有限公司關于交房的說明》)。在此情況下，41名收房本訴原告本著對本訴被告的信賴，欣然接受了房屋。但因本訴被告遲遲不成就交房條件，更沒有賠付違約金的具體行動，使得41名收房本訴原告只能通過訴訟方式尋求法律的救濟。

由以上事實可以看出，當本訴被告一時不能成就交房條件交付房屋時，在本訴原告與被告之間達成了新的協議。即：1、本訴被告先轉移占有房屋(交鑰匙)，供本訴原告裝修;轉移占有房屋(交鑰匙)，不影響今后一視同仁的賠付。2、房屋實際交付日為本訴被告成就房屋交付條件后的交房公告之日。3、違約金支付按合同約定依法處理;4、41名收房本訴原告以接收房屋(領鑰匙)的行為對本訴被告提出的以上3條新要約做出了承諾，致使新協議成立。

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定："對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。"

因本訴原告與本訴被告另有約定，其轉移占有房屋(交鑰匙)的行為不能視為交付，其實際交付日按新約定為本訴被告"成就房屋交付條件后的交房公告之日"。

本訴被告不信守諾言，違反新協議，主張其"逾期交房違約金應截止其收房時止"，嚴重損害了41名本訴原告的信賴利益，其抗辯事由不能成立，理應不能得到支持。

(二)因本訴被告交付房屋的條件沒有成就，其交付行為(交鑰匙)不能發生法律效力，其抗辯事由也不能成立。

從該《商品房買賣合同》第九條"交房期限及條件"的約定來看，本訴被告交付房屋的行為是附條件的民事行為。[page]

《民法通則》第62條規定："民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。"

盡管本訴被告向41名本訴原告實際交付了房屋(交鑰匙)，但因所附交房條件沒有成就，所以本訴被告交付房屋的行為(交鑰匙)沒有發生法律效力。因此，本訴被告以一個附條件的民事行為，當其條件沒有成就而發生法律效力時，主張"逾期交房違約金應截止其收房時止"的抗辯事由不能成立。

交房和收房行為能否視為對合同約定交房條件的變更?我們認為不能。理由：一是房地產合同是要式合同，按現行法律規定，其產生、變更、消滅，以書面形式為形式要件，變更合同應當以書面形式變更，而非行為;二是所附條件的內容為法律強制性規定，是本訴被告應當履行的法定義務，合同雙方當事人不能變更，變更的法律后果是此變更無效。

(三)本訴被告交付房屋行為，因違反法律強制性規定，其交付行為自始無效，不受法律保護。

《建筑法》第61條第2款規定："建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。"

《建設工程質量管理條例》第16條規定："建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。…建設工程經驗收合格的，方可交付使用。"

《民法通則》第58條規定："違反法律的民事行為無效。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。"

本訴被告在交房前、交房時、交房后，時至今日，都不能提供所交付房屋已經通過竣工驗收并且合格的證明。

本訴被告交付房屋的行為因違反了法律強制性規定，其交付行為自始無效，對合同雙方當事人都不具有法律約束力，不受法律保護。

因此，本訴被告以一個無效的民事行為作為其部分免除違約責任的抗辯事由不能成立。

綜上所述，本訴原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，合同當事人的合法權利應當受到法律的保護。本訴被告未能在合同約定的時間內向本訴原告交付符合合同約定條件的商品房構成違約，應當承擔逾期交房的違約責任。本訴被告以發生不可抗力--雪災，和以已經實際交房為由，要求免除逾期交房違約責任和減輕逾期交房違約責任的抗辯事由不能成立。