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因房屋買賣產(chǎn)生的戶口轉(zhuǎn)移問題
張旭律師2021.12.25302人閱讀
導讀：
因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。當然，如果房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交付標準上產(chǎn)生分歧，買方應(yīng)當在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標準問題。那么因房屋買賣產(chǎn)生的戶口轉(zhuǎn)移問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。當然，如果房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交付標準上產(chǎn)生分歧，買方應(yīng)當在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標準問題。關(guān)于因房屋買賣產(chǎn)生的戶口轉(zhuǎn)移問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
任何一個買賣合同的形成都是買賣雙方磋商、博弈的結(jié)果，但是房屋買賣合同具體條款制定的好壞,最大化地維護自己的合法權(quán)利，往往又需要借助專業(yè)技能，專業(yè)的房地產(chǎn)法律知識以及實務(wù)。
筆者借助多年來房地產(chǎn)方面的法律實踐，對行業(yè)內(nèi)常用的條款進行匯總梳理，針對性地對這些條款進行利弊分析，希望能夠?qū)I(yè)主有一定的參考作用。
一、關(guān)于買方申請貸款的條款
“乙方(注：買方)通過貸款銀行申請人民幣N元整貸款的形式支付第二期房價款，乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后的三個工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，并支付一切相關(guān)費用、申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)(若需)。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲(注：賣方)、乙雙方申請該房產(chǎn)過戶交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。 ”
■律師分析：
1、由于該條款對買方貸款審批沒有限定具體的時間，因此，對買方是比較有利的。買方如果因為貸款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款，而不需要承擔“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補足的問題。
2、同時也因為沒有約定具體的買方貸款審批的時間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進行。
3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責任，賣方無法了解買方貸款審批的進程，無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”，要求買方現(xiàn)金補足，加快交易進程的合理訴求。
因此，該條款對買方是有利的，賣方要加快交易進度，及時過戶收取房款，可以提出下列兩項合理要求：
1、對買方貸款審批的時間進行合理限制，督促其限期完成貸款審批;否則應(yīng)當現(xiàn)金補足。
筆者認為，合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前，首先應(yīng)當咨詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對貸款資信要有合理的預(yù)期，防止發(fā)生貸款違約。
2、買方貸款審批進程的告知義務(wù)。買方貸款申請往往由其自行辦理或者委托中介機構(gòu)辦理，對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于賣方核實，更主要的是賣方可以處分確認貸款的進度，防止人為拖延。
3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責任，督促其辦理貸款審批。
同時，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責。
二、關(guān)于逾期交房的違約責任
如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的違約金;如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。
■律師分析：
部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭議，往往找不到直接的條款進行解釋。對賣方而言，交房是其最后一項重要義務(wù)，如果賣方不交房，買方就無法實現(xiàn)居其屋的要求，況且賣方已經(jīng)收到全部房價款，再使用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。
當然，如果房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交付標準上(包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住)產(chǎn)生分歧，買方應(yīng)當在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標準問題。
三、關(guān)于房產(chǎn)證密碼的條款
甲方的產(chǎn)權(quán)證如已經(jīng)設(shè)定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶時輸入的密碼錯誤或者遺忘密碼，導致該房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，甲方應(yīng)當按照本合同第十條的約定承擔違約責任。如甲方遺忘密碼，應(yīng)及時前往相關(guān)部門辦理密碼掛失，并辦理重置密碼手續(xù)，因該手續(xù)需花費較長時間，務(wù)必請?zhí)崆稗k理。
■律師分析：
為交易安全，老的房產(chǎn)證可以事后設(shè)定密碼，而新辦理的房產(chǎn)證自動帶有密碼，因此，如果賣方的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)設(shè)定密碼，為順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就需要賣方提供密碼，如果賣方提供的密碼錯誤或者遺忘密碼，就會導致房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，因此，需要對賣方提供產(chǎn)權(quán)證密碼的義務(wù)加重責任，否則會影響后續(xù)房屋買賣進展：包括收房以及房款支付等。
當然具體需要承擔什么樣的違約責任需要商榷。畢竟賣方遺忘密碼和不賣房等根本性違反合同相比是有區(qū)別的，需區(qū)別對待，沒有必要用買賣合同第十條的違約責任條款特別加重賣方義務(wù)。
建議，在具體條款制定中，可以考慮設(shè)定某個具體的賠償金額，或者籠統(tǒng)地規(guī)定損害賠償責任，具體損害賠償金額可以由買方舉證證明。當然，如果賣方在合理期限內(nèi)惡意不重新設(shè)置密碼，則買方可以追究賣方的違約責任
附：買賣合同第十條規(guī)定：每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付甲方已收款0.5%的滯納金;逾期超過七日的，乙方有權(quán)單方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應(yīng)當書面通知甲方，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的全部房價款，并在接到書面通知書之日起壹拾日內(nèi)向乙方支付違約金和滯納金。
四、有關(guān)附贈設(shè)備的條款
該房地產(chǎn)內(nèi)的固定裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾(包括家具、家電)價格均包含在房價款內(nèi)，隨該房地產(chǎn)交付同時一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
■律師分析：
房屋買賣合同的標的不僅是房屋，在房屋轉(zhuǎn)移交付時還會涉及到房屋內(nèi)的固定附屬設(shè)施、設(shè)備(含家具、家電)的實際交付問題。如果買賣雙方對房屋交付標準產(chǎn)生分歧，也會產(chǎn)生交易不愉快。因此，有必要對交付的現(xiàn)狀做詳細的列明，包括制定詳細的交付清單，以避免交易糾紛。
買賣交易中，最容易產(chǎn)生糾紛的是家具、家電問題以及名貴室內(nèi)裝飾問題。因此，如果涉及贈送家具、家電問題的，應(yīng)當填寫家具、家電清單并提交買賣雙方簽字確認，必要時可以對室內(nèi)交付現(xiàn)狀拍照留存。
五、關(guān)于戶口問題的條款
“賣方必須在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前(或者過戶手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi))，將房屋內(nèi)所有的戶口遷出，若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出，導致買方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。 ”
■律師分析：
1、戶口轉(zhuǎn)移的時間問題。客觀上講，在過戶之前強制要求賣方遷移戶口，可以最大化地保護自己的權(quán)利，防止戶口在過戶后因為各種原因不能及時遷出給買方造成的影響，這種影響不僅表現(xiàn)在對房屋的再次處分上，還可能表現(xiàn)為影響買方戶口的遷入問題。因此，過戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問題顯然十分必要。如果賣方?jīng)]有按照合同約定及時遷出戶口，就會涉及到損害賠償問題。
2、損害賠償問題。戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計算標準問題。
如果買賣合同只是籠統(tǒng)地規(guī)定：“若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出，導致買方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當承擔賠償責任”，又因為買方無法舉證證明其實際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。
所以，有必要對戶口延期遷出違約責任做出具體規(guī)定。因此，實踐中又往往會出現(xiàn)這樣的表述：“若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出的，每逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算違約金，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。 ”該條款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題，但是如果賣方客觀上無法遷出戶口，長達幾年，又會產(chǎn)生違約金過高，顯示公平的問題。因此，建議：除了約定違約金的計算標準外，還應(yīng)當對戶口遷移設(shè)置專門的房價款約束機制，待戶口遷移后再支付房價尾款，如果賣方戶口遷移違約，則買房可以直接從房價尾款中扣除違約金，直到扣完為止，不足部分還可以追償，這樣可以最大化地減少戶口問題對買方的影響。
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