（一）對(duì)物管合同主體認(rèn)識(shí)的錯(cuò)位 合同主體是合同關(guān)系的當(dāng)事人，他們是合同權(quán)利、義務(wù)的實(shí)際承接者，一般是簽約雙方。在房屋出售前，由物業(yè)開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。在物管法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開(kāi)發(fā)商與物管公司簽訂物管合同，但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主，與業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商并無(wú)關(guān)系。由于業(yè)主根據(jù)物管合同所享有的利益分為公共利益與業(yè)主個(gè)體利益，因而要追究物管公司的責(zé)任，還應(yīng)以判斷被侵害的是公共利益還是業(yè)主個(gè)體利益為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于對(duì)物業(yè)管理合同主體的認(rèn)識(shí)的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

（一）對(duì)物管合同主體認(rèn)識(shí)的錯(cuò)位

合同主體是合同關(guān)系的當(dāng)事人，他們是合同權(quán)利、義務(wù)的實(shí)際承接者，一般是簽約雙方。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，存在業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司等多個(gè)民事主體。在房屋出售前，由物業(yè)開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，由房產(chǎn)行政管理部門(mén)召集業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，選聘物業(yè)管理公司。除了簽約雙方外，全體業(yè)主是隱在幕后的一個(gè)重要角色。

在司法實(shí)踐中，由于物管合同簽約主體身份上的特殊性，使得對(duì)于物管糾紛訴訟主體的認(rèn)識(shí)上發(fā)生了困難，集中表現(xiàn)在：一認(rèn)為簽約主體即合同主體，業(yè)主委員會(huì)作為合同主體可以直接提起訴訟；二有的業(yè)主認(rèn)為本人與物管公司并未訂立合同，雙方并無(wú)合同關(guān)系，對(duì)成為被告表示不解。此外，由于對(duì)于物管利益是屬于公共利益還是業(yè)主個(gè)體利益的劃分有時(shí)比較困難，使得在有關(guān)的侵權(quán)訴訟中對(duì)于原告的訴訟主體資格難以確定。其中，尤以對(duì)于業(yè)主委員會(huì)能否作為原告獨(dú)立對(duì)物管公司提起訴訟的爭(zhēng)議最為激烈。2003年，杭州市中山花園業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提起訴訟，法院經(jīng)審查后認(rèn)為，因業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的自然人或法人，本身也并無(wú)承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機(jī)構(gòu)或財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格，因而該業(yè)主委員會(huì)的起訴被裁定駁回。而在某些地區(qū)，對(duì)于經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案登記的業(yè)主委員會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料，未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房引起的糾紛，以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因住宅小區(qū)物業(yè)管理引起的糾紛，則許可由業(yè)主委員會(huì)以自己名義自行提起訴訟。

（二）對(duì)物管法律關(guān)系中各個(gè)民事主體的法律地位的論證

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的，然而從我國(guó)目前物管活動(dòng)的內(nèi)容與運(yùn)轉(zhuǎn)程序加以分析，物管活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)主體并不是物業(yè)管理合同的訂約雙方，而是業(yè)主和物業(yè)管理公司，業(yè)主自購(gòu)得物業(yè)后即應(yīng)承擔(dān)繳納物管費(fèi)用的義務(wù)，而物業(yè)管理公司則根據(jù)合同約定以及相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)物管義務(wù)，雙方彼此享受合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)。

在物管法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開(kāi)發(fā)商與物管公司簽訂物管合同，但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主，與業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商并無(wú)關(guān)系。對(duì)于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開(kāi)發(fā)商。對(duì)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開(kāi)發(fā)商而言，他們?cè)谖锕芎贤械姆傻匚患炔皇呛贤?dāng)事人，也不是全體業(yè)主的代理人，因?yàn)樗麄儾⑽唇邮苓^(guò)全體業(yè)主的委托、它們也更不可能是全體業(yè)主的法定或指定的代理人，因?yàn)樗膊环线@兩種代理的法定要件。有學(xué)者認(rèn)為，在物管合同關(guān)系中，物業(yè)開(kāi)發(fā)商依據(jù)了法律規(guī)定而承擔(dān)了代表業(yè)主聘請(qǐng)物管公司的責(zé)任，而業(yè)主委員會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的推舉而承擔(dān)了代表業(yè)主聘請(qǐng)物管公司的責(zé)任，其法律地位比較符合代表人的性質(zhì)，該代表根據(jù)法律規(guī)定或業(yè)主推選而產(chǎn)生，代表了現(xiàn)在與將來(lái)的全體業(yè)主。

（三）統(tǒng)一對(duì)物管糾紛訴訟主體的認(rèn)識(shí)

在明確了物管合同當(dāng)事人的基礎(chǔ)上，我們就可以對(duì)物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體進(jìn)行正確的認(rèn)識(shí)。由于業(yè)主根據(jù)物管合同所享有的利益分為公共利益與業(yè)主個(gè)體利益，因而要追究物管公司的責(zé)任，還應(yīng)以判斷被侵害的是公共利益還是業(yè)主個(gè)體利益為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。如果是出于公共物管事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因?yàn)樵撛V訟是為維護(hù)全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個(gè)業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的期待值不盡一致，將對(duì)公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公眾標(biāo)準(zhǔn)，而避免公眾服務(wù)的個(gè)人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無(wú)所適從。這樣對(duì)于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。

鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主書(shū)面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。如業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主書(shū)面授權(quán)后怠于提起訴訟的，經(jīng)一定比例的業(yè)主決議決定，也可以另行選派訴訟代表人，對(duì)涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)提起訴訟。

當(dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過(guò)程中，違背了對(duì)業(yè)主個(gè)人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個(gè)人的利益，如車(chē)輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個(gè)人。這里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個(gè)體的服務(wù)，被侵害的利益是屬于全體業(yè)主的還是個(gè)體業(yè)主的。

此外，我們還應(yīng)注意到目前業(yè)主在維權(quán)方式和途徑上尚存在困難與阻礙：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，使“下情上達(dá)”，需要怎樣的方式才能夠啟動(dòng)維權(quán)程序，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序，降低維權(quán)成本，對(duì)于保障業(yè)主權(quán)利、監(jiān)督物管活動(dòng)非常重要。