（一）對物管合同主體認識的錯位 合同主體是合同關系的當事人，他們是合同權利、義務的實際承接者，一般是簽約雙方。在房屋出售前，由物業開發商選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。在物管法律關系中，業主委員會或物業開發商與物管公司簽訂物管合同，但他們簽約的后果最終歸至全體業主，與業主委員會或開發商并無關系。由于業主根據物管合同所享有的利益分為公共利益與業主個體利益，因而要追究物管公司的責任，還應以判斷被侵害的是公共利益還是業主個體利益為區分標準。關于對物業管理合同主體的認識的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

（一）對物管合同主體認識的錯位

合同主體是合同關系的當事人，他們是合同權利、義務的實際承接者，一般是簽約雙方。在物業管理法律關系中，存在業主、業主委員會、物業開發商和物業管理公司等多個民事主體。在房屋出售前，由物業開發商選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。在業主入住達到一定比例時，由房產行政管理部門召集業主大會選舉產生的業主委員會執行業主大會的決議，選聘物業管理公司。除了簽約雙方外，全體業主是隱在幕后的一個重要角色。

在司法實踐中，由于物管合同簽約主體身份上的特殊性，使得對于物管糾紛訴訟主體的認識上發生了困難，集中表現在：一認為簽約主體即合同主體，業主委員會作為合同主體可以直接提起訴訟；二有的業主認為本人與物管公司并未訂立合同，雙方并無合同關系，對成為被告表示不解。此外，由于對于物管利益是屬于公共利益還是業主個體利益的劃分有時比較困難，使得在有關的侵權訴訟中對于原告的訴訟主體資格難以確定。其中，尤以對于業主委員會能否作為原告獨立對物管公司提起訴訟的爭議最為激烈。2003年，杭州市中山花園業主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務而向法院提起訴訟，法院經審查后認為，因業主委員會不是獨立的自然人或法人，本身也并無承擔民事責任所需具備的組織機構或財產，不具備當事人的民事權利能力，不享有民事主體資格，因而該業主委員會的起訴被裁定駁回。而在某些地區，對于經房地產行政主管部門備案登記的業主委員會，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料，未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛，以及全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛，則許可由業主委員會以自己名義自行提起訴訟。

（二）對物管法律關系中各個民事主體的法律地位的論證

在物業管理法律關系中，雖然物業管理合同一般是由業主委員會或物業開發商和物業管理公司簽訂的，然而從我國目前物管活動的內容與運轉程序加以分析，物管活動中的權利與義務主體并不是物業管理合同的訂約雙方，而是業主和物業管理公司，業主自購得物業后即應承擔繳納物管費用的義務，而物業管理公司則根據合同約定以及相關法律規定承擔物管義務，雙方彼此享受合同權利并承擔合同義務。

在物管法律關系中，業主委員會或物業開發商與物管公司簽訂物管合同，但他們簽約的后果最終歸至全體業主，與業主委員會或開發商并無關系。對于業主不履行合同義務的，違約責任人為業主本人，而非業主委員會或物業開發商。對業主委員會或物業開發商而言，他們在物管合同中的法律地位既不是合同當事人，也不是全體業主的代理人，因為他們并未接受過全體業主的委托、它們也更不可能是全體業主的法定或指定的代理人，因為它也不符合這兩種代理的法定要件。有學者認為，在物管合同關系中，物業開發商依據了法律規定而承擔了代表業主聘請物管公司的責任，而業主委員會則是業主大會的執行機構，根據業主大會的推舉而承擔了代表業主聘請物管公司的責任，其法律地位比較符合代表人的性質，該代表根據法律規定或業主推選而產生，代表了現在與將來的全體業主。

（三）統一對物管糾紛訴訟主體的認識

在明確了物管合同當事人的基礎上，我們就可以對物業管理合同糾紛的訴訟主體進行正確的認識。由于業主根據物管合同所享有的利益分為公共利益與業主個體利益，因而要追究物管公司的責任，還應以判斷被侵害的是公共利益還是業主個體利益為區分標準。如果是出于公共物管事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應為“某小區全體業主”，因為該訴訟是為維護全體業主的利益而提出的。此外我們還應當認識到，物管服務的性質特殊，由于每個業主對于公共物管服務標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務的訴權歸于全體業主，也可以盡量使物管服務標準符合公眾標準，而避免公眾服務的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務上的無所適從。這樣對于促進與保護物管行業的正常發展是必要與有益的。

鑒于全體業主人數眾多，在由小區全體業主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業主委員會在全體業主書面授權或經業主大會的決議確定后，在提交相關的文件證明其資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。如業主委員會在全體業主書面授權后怠于提起訴訟的，經一定比例的業主決議決定，也可以另行選派訴訟代表人，對涉及業主公共利益的事項提起訴訟。

當然，如果物管公司在物管服務過程中，違背了對業主個人的義務，侵害了業主個人的利益，如車輛保管義務、安全保障義務等，那么訴訟主體就應為業主個人。這里區別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務還是可劃分為個體的服務，被侵害的利益是屬于全體業主的還是個體業主的。

此外，我們還應注意到目前業主在維權方式和途徑上尚存在困難與阻礙：業主需要怎樣的途徑才能夠贏得業主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權程序，對于業主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序，降低維權成本，對于保障業主權利、監督物管活動非常重要。