法庭激辯被告開(kāi)發(fā)公司辯稱，雙方所簽訂的意向書(shū)中，約定的是商品房暫定價(jià)，這是不確定的，雙方并未簽訂商品房預(yù)售合同，故意向書(shū)不能認(rèn)為直接轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且公司員工沈某接收房款的行為未經(jīng)公司同意，故小房要求開(kāi)發(fā)公司按預(yù)訂住宅意向書(shū)所載的價(jià)格交房沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回小房的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方所訂立的意向書(shū)約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的基本情況房屋的位置面積、付款方式、付款時(shí)間。雙方在意向書(shū)中約定了商品房的暫定價(jià)，但開(kāi)發(fā)公司工作人員沈某出具給小房的收條中確認(rèn)預(yù)訂房屋的價(jià)格為每平方米3760元。關(guān)于預(yù)訂意向書(shū)在一定情況下效力等同合同的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

預(yù)定住宅

在這個(gè)城市打拼了數(shù)年，小房也有了一筆積蓄，決定在這個(gè)地方買(mǎi)一個(gè)屬于自己的小天地。2002年11月，小房與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂立預(yù)訂住宅意向書(shū)一份，約定：一、小房向開(kāi)發(fā)公司預(yù)訂一戶型，建筑面積約178.9平方米(以后按房管部門(mén)測(cè)估面積為準(zhǔn))，每平方米暫定價(jià)格為3760元;二、小房自愿支付1萬(wàn)元作為預(yù)訂該戶型的預(yù)約金，開(kāi)發(fā)公司為小房保留所訂戶型;三、開(kāi)發(fā)公司同意小房在簽訂預(yù)售合同前無(wú)條件退房，并退還小房所付預(yù)約金;四、開(kāi)發(fā)公司不得擅自將所訂戶型賣(mài)給他人，否則除預(yù)約金返還小房外，另給予預(yù)約金百分之二十的補(bǔ)償;五、在開(kāi)發(fā)公司通知小房前來(lái)簽訂預(yù)售合同時(shí)，小房應(yīng)在十日內(nèi)前來(lái)簽訂，逾期視為自動(dòng)放棄，預(yù)約金仍全額退還;六、雙方簽訂預(yù)售合同后，預(yù)約金抵作房款，意向書(shū)終止。意向書(shū)訂立后，開(kāi)發(fā)公司收取小房預(yù)約金1萬(wàn)元。

中途變卦

2003年12月，開(kāi)發(fā)公司取得了商品房預(yù)售許可證。2004年5月開(kāi)發(fā)公司書(shū)面通知小房訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同。小房持通知至開(kāi)發(fā)公司處，開(kāi)發(fā)公司工作人員在通知上附注“此房保留，待后處理”。此后，小房于2004年分三次支付購(gòu)房款71萬(wàn)元(含預(yù)約金1萬(wàn)元)。2004年12月，開(kāi)發(fā)公司副總沈某向小房出具收條一份，載明：今收到某大廈某某戶型房款人民幣肆拾捌萬(wàn)整，按每平方米3760元計(jì)算，面積按187.47平方米計(jì)算。

隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，小房所訂的戶型在短期內(nèi)漲了兩三成，開(kāi)發(fā)公司見(jiàn)有利可圖，就拒絕交房，小房認(rèn)為雙方的意向書(shū)已轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，遂訴到法院，要求開(kāi)發(fā)公司交房。

法庭激辯

被告開(kāi)發(fā)公司辯稱，雙方所簽訂的意向書(shū)中，約定的是商品房暫定價(jià)，這是不確定的，雙方并未簽訂商品房預(yù)售合同，故意向書(shū)不能認(rèn)為直接轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且公司員工沈某接收房款的行為未經(jīng)公司同意，故小房要求開(kāi)發(fā)公司按預(yù)訂住宅意向書(shū)所載的價(jià)格交房沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回小房的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方所訂立的意向書(shū)約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的基本情況房屋的位置面積、付款方式、付款時(shí)間。雙方在意向書(shū)中約定了商品房的暫定價(jià)，但開(kāi)發(fā)公司工作人員沈某出具給小房的收條中確認(rèn)預(yù)訂房屋的價(jià)格為每平方米3760元。雙方訂立的意向書(shū)已具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)公司已按意向書(shū)收取小房全部購(gòu)房款，故可認(rèn)定雙方所簽意向書(shū)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。開(kāi)發(fā)公司已于小房起訴前取得訟爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證，故雙方所簽合同合法有效。判決開(kāi)發(fā)公司該房屋交付給小房，同時(shí)將辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由小房辦理登記手續(xù)。[page]

[專家點(diǎn)評(píng)]

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”由以上規(guī)定可看出，預(yù)訂意向書(shū)中約定由購(gòu)房人向房地產(chǎn)商交納一定數(shù)額的預(yù)約金，如果約定該款項(xiàng)具有上述定金擔(dān)保的性質(zhì)，或根據(jù)協(xié)議整體內(nèi)容能明確判斷出具有此擔(dān)保功能，則預(yù)約金具有立約定金的性質(zhì)，適用定金罰則。如未明確約定定金性質(zhì)，應(yīng)視為預(yù)付款，未訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房人，有約定的按約定處理。

另外，雙方訂立預(yù)訂意向書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未取得預(yù)售證，2003年開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證，該預(yù)訂意向書(shū)是否有效呢?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”根據(jù)此規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證前簽訂的預(yù)訂意向書(shū)無(wú)效，但訴前補(bǔ)辦了預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。本案中某開(kāi)發(fā)公司已于2003年12月5日取得了商品房預(yù)售許可證，因此該預(yù)訂意向書(shū)有效。

商品房預(yù)訂意向書(shū)是確認(rèn)準(zhǔn)買(mǎi)受人在將來(lái)某個(gè)確定的時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的預(yù)約。商品房預(yù)訂意向書(shū)本身不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同。商品房預(yù)訂意向書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，商品房預(yù)訂意向書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上講，商品房預(yù)訂意向書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。商品房預(yù)訂協(xié)議簽訂后，只要準(zhǔn)買(mǎi)受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留預(yù)約的房屋，并按照商品房預(yù)訂協(xié)議約定的義務(wù)與準(zhǔn)買(mǎi)受人洽談。但是，雙方仍然保留著就商品房預(yù)訂協(xié)議未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。

本案中，雙方所訂立的意向書(shū)約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的基本情況、房屋的位置面積、付款方式、付款時(shí)間和商品房的暫定價(jià)。其后開(kāi)發(fā)公司分三次向小房以每平方米3760元收取房款，可以確認(rèn)為雙方已就房屋價(jià)格作出了最終的確定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”可以認(rèn)定該預(yù)訂意向書(shū)已轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。[page]

由此可見(jiàn)，起訴前開(kāi)發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)訂意向書(shū)有效，預(yù)訂意向書(shū)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容且出賣(mài)人已按約收受購(gòu)房款，該意向書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。