2000年，原告以大潘鎮(zhèn)企業(yè)公司活性炭廠的名義取得該地《國(guó)有土地使用證》，使用權(quán)類(lèi)型為劃撥。租賃物出賣(mài)并不必然解除租賃合同，原告解除合同的要求顯屬不當(dāng)。上訴人的上訴請(qǐng)求及被上訴人的答辯理由宣判后，沈陽(yáng)某信號(hào)廠以原審法院未查清事實(shí)，適用法律不當(dāng)為由提起上訴。被上訴人卜某認(rèn)為，原審法院判決認(rèn)定上訴人未盡到通知義務(wù)，判決合同繼續(xù)履行是正確的，要求維持原判。二審法院的認(rèn)定與判決二審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人于2001年11月21日簽訂的《租賃協(xié)議》合同有效。關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

導(dǎo)讀：《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定，損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

[案情]

經(jīng)審理查明，原告投資設(shè)立了活性炭分廠。2000年，原告以大潘鎮(zhèn)企業(yè)公司活性炭廠的名義取得該地《國(guó)有土地使用證》，使用權(quán)類(lèi)型為劃撥。2001年11月21日，原、被告雙方簽訂了《租賃協(xié)議》，約定將活性炭分廠整個(gè)廠區(qū)廠房租給卜某，租期為3年，即從2002年1月1日到2004年12月31日，年租金25,000元，合同第五條規(guī)定“上訴人如出賣(mài)房屋需在2個(gè)月前通知被上訴人，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進(jìn)行，上訴人在承租期內(nèi)出賣(mài)房屋要給予被上訴人動(dòng)遷損失費(fèi)4萬(wàn)元。”2002年2月1日，上訴人廠長(zhǎng)辦公會(huì)議決定出售位于馬貝村的活性炭分廠。4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開(kāi)拍賣(mài)馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無(wú)法參加競(jìng)買(mǎi)，表示委托他人參加競(jìng)買(mǎi)。同月27日在拍賣(mài)會(huì)上，被上訴人內(nèi)弟吳某以被上訴人名義參加了競(jìng)買(mǎi)。經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)拍，沈陽(yáng)市中天生物柴油加工試驗(yàn)廠以131萬(wàn)元獲勝。被上訴人內(nèi)弟吳某以被上訴人名義最高報(bào)價(jià)為127萬(wàn)元。同日上訴人給被上訴人發(fā)出《通知》，告之活性炭分廠拍賣(mài)情況，要求被上訴人于同年6月30日前搬走。同月28日，上訴人(稱(chēng)謂甲方)與沈陽(yáng)市中天生物柴油加工試驗(yàn)廠(稱(chēng)謂乙方)簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定甲方將活性炭分廠土地使用權(quán)及地上建筑物轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方于本協(xié)議簽訂后15日內(nèi)將131萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)付給甲方，甲方接到轉(zhuǎn)讓費(fèi)60日內(nèi)將廠區(qū)原承租單位清除出廠，把廠區(qū)完整交給乙方，否則第延期一個(gè)月甲方給付乙方4萬(wàn)元補(bǔ)償。同年4月30日被上訴人給上訴人回函，表示不同意搬遷，如強(qiáng)行搬遷要求補(bǔ)償直接經(jīng)濟(jì)損失人民幣80萬(wàn)元。此后，雙方多次談判協(xié)商，同年6月14日被上訴人要求給付補(bǔ)償費(fèi)降到365,000元，上訴人主張按簽訂的《租賃協(xié)議》執(zhí)行。

[審判]

原審法院的認(rèn)定與判決

一審法院認(rèn)為，原被告簽定的租賃合同合法有效，合同中規(guī)定的原告可以終止合同的條件尚未成就，第五條規(guī)定“出租方的變更”實(shí)質(zhì)為原告應(yīng)履行的義務(wù)，而原告未能適當(dāng)履行，即未在出賣(mài)前兩個(gè)月通知被告，只在出賣(mài)前兩天通知被告，違背了法律規(guī)定的合理期限，又未采取任何補(bǔ)救措施，使原告未能享有合法擁有的權(quán)利。租賃物出賣(mài)并不必然解除租賃合同，原告解除合同的要求顯屬不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百三十條之規(guī)定，判決如下：一、原、被告所簽訂的租賃合同繼續(xù)履行;二、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

上訴人的上訴請(qǐng)求及被上訴人的答辯理由

宣判后，沈陽(yáng)某信號(hào)廠以原審法院未查清事實(shí)，適用法律不當(dāng)為由提起上訴。理由如下：上訴人已經(jīng)履行了通知義務(wù)，符合合同解除條件。2002年4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開(kāi)拍賣(mài)馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無(wú)法參加競(jìng)買(mǎi)，表示委托他人參加競(jìng)買(mǎi)。同月27日在拍賣(mài)會(huì)上，被上訴人內(nèi)弟吳某以被上訴人名義參加了競(jìng)買(mǎi)。因報(bào)價(jià)過(guò)低沒(méi)有竟買(mǎi)成功。之后上訴人有給了被上訴人兩個(gè)月的搬遷時(shí)間，符合合同解除條件。因此，請(qǐng)求二審依法判決解除合同。

被上訴人卜某認(rèn)為，原審法院判決認(rèn)定上訴人未盡到通知義務(wù)，判決合同繼續(xù)履行是正確的，要求維持原判。

二審法院的認(rèn)定與判決

二審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人于2001年11月21日簽訂的《租賃協(xié)議》合同有效。上訴人在轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)廠房時(shí)是根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議的內(nèi)容而實(shí)施的，并及時(shí)通知了被上訴人，被上訴人委托內(nèi)弟參加了該廠區(qū)廠房的竟買(mǎi)，在上訴人與竟買(mǎi)獲勝者簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，給被上訴人留出了2個(gè)月的搬遷時(shí)間，符合雙方約定合同解除的條件，故應(yīng)判決解除雙方簽訂的《租賃協(xié)議》。鑒于雙方當(dāng)事人在《租賃協(xié)議》第5條第1款中約定“甲方出賣(mài)房屋需在2個(gè)月前通知乙方，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進(jìn)行”，主要是因冬季不便進(jìn)行土建施工安裝鍛造機(jī)器設(shè)備，因此，在確定解除時(shí)間應(yīng)遵守雙方這一約定。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第106條第1款、111條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款(3)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下;一、撤銷(xiāo)于洪區(qū)人民法院(2002)于經(jīng)初字第319號(hào)民事判決;二、本判決生效后于2003年4月15日前，被上訴人將雙方爭(zhēng)執(zhí)的位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)大潘鎮(zhèn)馬貝村沈陽(yáng)某信號(hào)廠活性炭分廠廠區(qū)廠房騰空交給上訴人，逾期未搬遷，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第232條和《最高法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)第295條執(zhí)行，并給付廠區(qū)廠房使用費(fèi)(從2002年11月21日起開(kāi)始計(jì)算至將廠區(qū)廠房騰空交付給上訴人止，按年25,000元計(jì)算);三、于本判決生效后15日內(nèi)上訴人給付被上訴人搬遷費(fèi)人民幣4萬(wàn)元;四、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

本案涉及當(dāng)前房地產(chǎn)審判中一個(gè)十分敏感的問(wèn)題——國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓行為的效力問(wèn)題。

過(guò)去我們一直認(rèn)為，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”未經(jīng)審批擅自出租轉(zhuǎn)讓的行為，損害了國(guó)家的利益，應(yīng)為無(wú)效合同。

筆者認(rèn)為，新合同法實(shí)施后，在鼓勵(lì)和保護(hù)交易及交易安全的形勢(shì)下，仍將此類(lèi)合同一概的認(rèn)定為無(wú)效合同，不符合《合同法》保護(hù)當(dāng)事人意識(shí)自治的原則和鼓勵(lì)交易的原則。而應(yīng)實(shí)事求是地結(jié)合不同情況，區(qū)別對(duì)待。

首先，應(yīng)將作為合同生效要件的“批準(zhǔn)、登記”與合同標(biāo)的物發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)的“公示登記”區(qū)別開(kāi)來(lái)。按民法上的物權(quán)行為理論，物權(quán)在法律上屬于支配權(quán)，債權(quán)在法律上屬于請(qǐng)求權(quán)(當(dāng)事人訂立合同后，會(huì)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的約束力)。中國(guó)社科院民法研究室主任孫憲忠 教授認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)設(shè)定成功的表征，登記之后，才能依法取得物權(quán)。當(dāng)事人之間為轉(zhuǎn)移物權(quán)而訂立的合同，在當(dāng)事人之間會(huì)產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的約束力;但是也正是因?yàn)檎?qǐng)求權(quán)只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，所以這一合同成立以及有效不必以不動(dòng)產(chǎn)登記作為必要條件，債權(quán)對(duì)第三人沒(méi)有約束力，所以合同的成立不必要進(jìn)行公示，也就是說(shuō)，合同完全可以因?yàn)楫?dāng)事人之間的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效，不是物權(quán)有效變動(dòng)的充分必要條件，不能因?yàn)楹贤闪⒂行Ь妥匀话l(fā)生的物權(quán)成立或者有效結(jié)果。”可見(jiàn)，作為物權(quán)變動(dòng)公示效力的登記，并不直接影響合同的效力。未進(jìn)行登記，當(dāng)事人之間訂立的合同，只要不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的法定無(wú)效情形，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)為有效合同，受法律保護(hù)。不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，只是不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。 [page]

其次，要結(jié)合享有土地使用權(quán)主體的情況來(lái)確定合同的效力。按照《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)主體進(jìn)行了限定，該法第二十三條規(guī)定，“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”。但是，實(shí)踐中因計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)管理的不規(guī)范，歷史的原因造成享受?chē)?guó)有劃撥土地使用權(quán)的主體已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了上述范圍，很多生產(chǎn)流通領(lǐng)域中經(jīng)營(yíng)性企業(yè)也享有國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。這種使用權(quán)已經(jīng)成為企業(yè)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它的流通，有利于企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)提高效益;有利于提高國(guó)有土地的利用價(jià)值，促進(jìn)城市的綜合改造。因此，如果一概限制其流通，顯然是不切合實(shí)際的。

對(duì)于土地使用權(quán)人是公司、企業(yè)、其他組織的，其出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，“符合下列條件規(guī)定的情況的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)和地上物的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人;(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)說(shuō)明;(四)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條也規(guī)定“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。”可見(jiàn)，對(duì)于上述主體簽定的出租、轉(zhuǎn)讓合同，只要交納了土地出讓金，國(guó)家的利益并沒(méi)有受到損害，就應(yīng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)法院確認(rèn)合同有效，雙方按合同履行時(shí)，受讓方要實(shí)現(xiàn)合同的目的，成為合法的土地使用權(quán)人，辦理有關(guān)批準(zhǔn)、登記手續(xù)，履行物權(quán)轉(zhuǎn)移行為，必然要交納出讓金，從而使國(guó)家的利益得到保護(hù)。最高法院2003年法公布第2號(hào)二審判決，甘肅蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司與甘肅誠(chéng)信電線電纜有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛上訴案，認(rèn)定合同有效，就體現(xiàn)了這一精神。值得借鑒的是，最高法院該案的判決書(shū)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“由于租賃房屋座落的土地為國(guó)有劃撥土地，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定以及建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。據(jù)此，一審判決認(rèn)定《房屋租賃合同》有效是正確的。”顯而易見(jiàn)，最高人民法院在本案判決，認(rèn)定合同有效時(shí)已經(jīng)充分考慮到了行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，在提醒雙方當(dāng)事人履行合同時(shí)，應(yīng)將土地收益上繳國(guó)家。

審判委員會(huì)在討論本案時(shí)，認(rèn)定沈陽(yáng)鐵路信號(hào)廠與樸彪租賃合同合法有效，也是體現(xiàn)了上述法律精神。

對(duì)于土地使用權(quán)人是國(guó)家機(jī)關(guān)以及學(xué)校、醫(yī)院等具有社會(huì)公益性質(zhì)的單位，其享有的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)及地上建筑，屬市政公用設(shè)施，帶有社會(huì)公益性質(zhì)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋵?shí)質(zhì)上改變了土地用途，違反了《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定，損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。最高人民法院2002年公布的“昆明公安消防隊(duì)與重慶墊江復(fù)合保溫材料總廠、昆明小林大酒店有限責(zé)任公司房屋租賃糾紛案”的二審判決，認(rèn)定昆明公安消防隊(duì)將用于市政消防的公共設(shè)施，出租給重慶墊江復(fù)合保溫材料總廠成立昆明小林大酒店的協(xié)議無(wú)效，就體現(xiàn)了這一精神。

[作者]張東波