A與B是否存在其他租賃合同不能作為B不履行本案《房屋租賃合同》的抗辯事由。D是一個人獨資經(jīng)營企業(yè)，B是一自然人，該收據(jù)只能證實A收到過案外人D的款項，無法證實收到過B的，且該收據(jù)沒有體現(xiàn)到本案中的《房屋租賃合同》，該收據(jù)與本案事實無關(guān)。B未依照約定支付租金的行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。關(guān)于房屋租賃合同糾紛代理的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

案情概況：原告A(系河北省保定市一家國有獨資公司)與被告B于2008年X月X日達成口頭《房屋租賃合同》并開始履行，雙方為明確權(quán)利義務(wù)于2008年XX月XX日簽訂書面《房屋租賃合同》，由A將位于保定市XXX大街XXX號三樓辦公室出租給B，租金每月XXXX元，每半年結(jié)算一次，B提前10天預(yù)付租金，如逾期X天未付將加取XXX元/日的滯納金。B于達成口頭時支付租金XXXX元，但是剩余租金雖經(jīng)A多次催要，B一直不予支付。C原為A的經(jīng)理，現(xiàn)A的主管機關(guān)已免去C的職務(wù)，任命E為A的經(jīng)理，D為B的個人獨資經(jīng)營企業(yè)。

當(dāng)庭對主要證據(jù)的質(zhì)證意見：

一、對B提供的A的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

只能證明C曾經(jīng)是A的法定代表人，證明不了C現(xiàn)在還是A的法定代表人。

二、對B提供的D同A之前簽訂的租賃合同

該合同的當(dāng)事人沒有B，B與D在法律上是完全不同的、獨立的民事主體，該合同約定的法律關(guān)系與本案法律關(guān)系無關(guān);該合同的標(biāo)的為三樓XXX-XXX房間，本案法律關(guān)系依據(jù)的合同的標(biāo)的為三樓。該合同與本案無關(guān)聯(lián)性，對其真實性也有異議。

A與B是否存在其他租賃合同不能作為B不履行本案《房屋租賃合同》的抗辯事由。

三、對B提供的收據(jù)

㈠A簽章的收據(jù)。D是一個人獨資經(jīng)營企業(yè)，B是一自然人，該收據(jù)只能證實A收到過案外人D的款項，無法證實收到過B的，且該收據(jù)沒有體現(xiàn)到本案中的《房屋租賃合同》，該收據(jù)與本案事實無關(guān)。收據(jù)中交、收款人均為空白，無經(jīng)手人的簽字，對該證據(jù)的真實性也有異議。

㈡C簽字的收條。C、D、A、B均為完全不同的、獨立的民事主體，該收條體現(xiàn)的收款人是C自然人個人，只能證實案外人C收到了案外人D的房租，無法證實A收到過B的房租，該證據(jù)與A、B均無關(guān)，也沒有體現(xiàn)到本案中的《房屋租賃合同》，與本案事實無任何關(guān)聯(lián)性。

四、案外人D的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證

應(yīng)當(dāng)提交原件;體現(xiàn)主體非本案當(dāng)事人，與本案無關(guān)。案外人D的企業(yè)性質(zhì)為個人獨資企業(yè)，B為公民，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40條“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：(1)依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營獨資企業(yè)、合伙組織;……(9)符合本條規(guī)定條件的其他組織”的規(guī)定，案外人D與B均具有獨立的民事主體資格。

五、C的證言

A是公司，無論其法定代表人是誰均不影響其作為當(dāng)事人的資格，法定代表人只是企業(yè)法人的股東依照企業(yè)章程的規(guī)定選任、委托的代表企業(yè)法人表達意思表示、完成法律行為的管理者，法定代表人無權(quán)左右、決定企業(yè)法人的意志，一個公司并非只有經(jīng)過其法定代表人的授權(quán)才能與他人簽訂合同或者收取租賃費，公司的簽章才是最能體現(xiàn)公司行為的載體、方式。C即使作為A的法定代表人也不能與A等同，在法律上也是兩個主體，A有權(quán)不受C左右獨自決定與他人簽訂合同及收取租賃費。

提供的所謂證言內(nèi)容違反了《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十七條“出庭作證的證人應(yīng)當(dāng)客觀陳述其親身感知的事實。……證人作證時，不得使用猜測、推斷或者評論性的語言”的規(guī)定，也不能證實A訴訟主體存在瑕疵。

核心代理意見：

一、原被告間訂立的《房屋租賃合同》合法有效，B應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

B未依照約定支付租金的行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

二、本案的A是河北省保定市XXXXXX公司，其法定代表人是C還是E，均不影響其民事主體地位，也不影響其依法享受權(quán)利;C無論是否A的法定代表人，均無權(quán)左右、決定、替代A的意志，B未能提供證據(jù)證實C在《房屋租賃合同》訂立、履行時為A的法定代表人，作為自然人的C與A是根本不同的、獨立的民事主體。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第三十八條“依照法律或者法人組織章程規(guī)定，代表法人行使職權(quán)的負責(zé)人，是法人的法定代表人”、第四十三條“企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定以及《中華人民共和國公司法》第三條“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任;股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任”、第四條“公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利”，參照《中華人民共和國合同法》第七十六條“合同生效后，當(dāng)事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責(zé)人、承辦人的變動而不履行合同義務(wù)”的規(guī)定，企業(yè)法人的法定代表人與企業(yè)法人是完全不同的法律概念，法定代表人只是企業(yè)法人的股東依照企業(yè)章程的規(guī)定選任、委托代表企業(yè)法人表達意思表示、完成法律行為的管理者，法定代表人無權(quán)左右、決定、替代企業(yè)法人的意志，法定代表人的職務(wù)行為才由企業(yè)法人承擔(dān)法律后果。

三、本案《房屋租賃合同》的對方當(dāng)事人、本案的被告是自然人，而非D。D、C均非本案《房屋租賃合同》的當(dāng)事人，也非本案的當(dāng)事人;D是否向C支付了租金與本案無關(guān)，即使D確實向C支付了租金也不能替代、抵消、免除其向A依照合同約定支付租金的義務(wù)。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條第一款“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40條“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：(1)依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營獨資企業(yè)、合伙組織;……(9)符合本條規(guī)定條件的其他組織”、《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》第十四條第三款“分支機構(gòu)的民事責(zé)任由設(shè)立該分支機構(gòu)的個人獨資企業(yè)承擔(dān)”以及第三十一條“個人獨資企業(yè)財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，投資人應(yīng)當(dāng)以其個人的其他財產(chǎn)予以清償”的規(guī)定，B作為公民、D作為個人獨資企業(yè)均具有獨立的當(dāng)事人地位，二者是完全不同的、獨立的民事主體，應(yīng)當(dāng)分別依法享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。[page]

四、本案B提供的主體為D的證據(jù)與本案無關(guān)、真實性不足。

五、本案B提供的C的證言因無法證實C在證言中的行為代表A、屬于職務(wù)行為，也與A及本案事實無關(guān)。C的有關(guān)行為應(yīng)當(dāng)認定為只代表其自然人個人的行為，應(yīng)當(dāng)由其自己承擔(dān)責(zé)任。

六、本案A提供了確實、充分的證據(jù)證實了與B間的房屋租賃合同關(guān)系以及B違約的事實。

評議：

一、公司變更登記事項，應(yīng)當(dāng)向原公司登記機關(guān)申請變更登記;每年3月1日至6月30日應(yīng)當(dāng)按照公司登記機關(guān)的要求，接受年度檢驗。如果公司自身不守法，在尋求法律救濟的時候就難免會授人以柄。

《中華人民共和國公司登記管理條例(2005修訂)》第三十條規(guī)定，公司變更法定代表人的，應(yīng)當(dāng)自變更決議或者決定作出之日起30日內(nèi)申請變更登記。第五十九條規(guī)定，每年3月1日至6月30日，公司登記機關(guān)對公司進行年度檢驗。第七十三條第一款規(guī)定，公司登記事項發(fā)生變更時，未依照本條例規(guī)定辦理有關(guān)變更登記的，由公司登記機關(guān)責(zé)令限期登記;逾期不登記的，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。其中，變更經(jīng)營范圍涉及法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定須經(jīng)批準(zhǔn)的項目而未取得批準(zhǔn)，擅自從事相關(guān)經(jīng)營活動，情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。第七十六條規(guī)定，公司不按照規(guī)定接受年度檢驗的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗;逾期仍不接受年度檢驗的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗中隱瞞真實情況、弄虛作假的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上5萬元以下的罰款，并限期改正;情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。

《中華人民共和國公司法(2005修訂)》第一百八十一條規(guī)定，公司因下列原因解散：(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);(二)股東會或者股東大會決議解散;(三)因公司合并或者分立需要解散;(四)依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷;(五)人民法院依照本法第一百八十三條的規(guī)定予以解散。

《中華人民共和國民法通則》第三十六條規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力，從法人成立時產(chǎn)生，到法人終止時消滅。

公司作為法律上的民事主體，應(yīng)該理解為依法擬制設(shè)立的人，如果本身就不合法，有被公司登記機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險，則其民事權(quán)利能力和民事行為能力也將隨時消滅。本案中的A是歷史遺留下來的行政機關(guān)所屬的公司，其營業(yè)執(zhí)照沒有按照要求進行年檢、沒有辦理法定代表人變更的情況確實影響了其部分訴訟請求的實現(xiàn)。

二、當(dāng)事人在簽訂、履行租賃合同過程中應(yīng)當(dāng)注意如下問題：

㈠租賃期限不得超過二十年;超過二十年的，超過部分無效。

㈡租賃期限六個月以上的，要采用書面形式;否則，視為不定期租賃。

㈢除非當(dāng)事人另有約定，租賃物的維修義務(wù)屬于出租人。在租賃物需要維修時承租人有權(quán)要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人如不履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

㈣如果租賃合同中沒有約定承租人有權(quán)轉(zhuǎn)租，承租人是沒有轉(zhuǎn)租權(quán)的。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人;承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人有義務(wù)賠償損失。

㈤租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。租賃物是房屋的，出租人出賣房屋前應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人有權(quán)按照原租賃合同租賃該房屋。

㈥租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限視為不定期。