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該購(gòu)房合同是否應(yīng)該終止
李楠楠律師2021.12.2339人閱讀
導(dǎo)讀：
原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒絕。該案在審理中存在兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該合同應(yīng)當(dāng)解除。因此，劉某變更合同條款的行為是有效行為，其所變更的合同條款是有效條款。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。因此，原、被告開(kāi)始所簽訂的合同的付款方式“一次性付款”是有效條款，原、被告應(yīng)履行該合同條款確定的義務(wù)。那么該購(gòu)房合同是否應(yīng)該終止。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒絕。該案在審理中存在兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該合同應(yīng)當(dāng)解除。因此，劉某變更合同條款的行為是有效行為，其所變更的合同條款是有效條款。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。因此，原、被告開(kāi)始所簽訂的合同的付款方式“一次性付款”是有效條款，原、被告應(yīng)履行該合同條款確定的義務(wù)。關(guān)于該購(gòu)房合同是否應(yīng)該終止的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
(案情)：
2004年4月12日，原告鐘xx(70多歲)與被告xx房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同一式三份，買(mǎi)賣(mài)雙方及房產(chǎn)局各執(zhí)一份。雙方約定所售房屋總價(jià)款為228000元，付款方式為一次性付款。當(dāng)時(shí)，原告在合同上簽署了姓名，被告方由授權(quán)的代理人王某簽名，并加蓋了公司的公章。2004年7月某日，被告公司的會(huì)計(jì)劉某(無(wú)證據(jù)證明李某被公司授予了簽約權(quán)或事后追認(rèn))應(yīng)原告的要求對(duì)合同中付款方式的條款“一次性付款”變更為“買(mǎi)受人在支付首期購(gòu)房款108000元后，余款由出賣(mài)人按銀行有關(guān)規(guī)定為買(mǎi)受人辦理按揭貸款手續(xù)”。此后，由于原告已超過(guò)銀行規(guī)定的辦理按揭貸款手續(xù)的年齡，不能辦理按揭貸款手續(xù)，導(dǎo)致辦理按揭貸款的合同條款無(wú)法履行。原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒絕。原告于2004年12月底以被告未按約履行為原告辦理按揭貸款手續(xù)為由，訴請(qǐng)法院解除該合同。
該案在審理中存在兩種不同意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該合同應(yīng)當(dāng)解除。理由是被告公司的會(huì)計(jì)劉某應(yīng)原告之約將合同中的付款方式“一次性付款”變更為“買(mǎi)受人在支付首期購(gòu)房款108000元后，余款由出賣(mài)人按銀行有關(guān)規(guī)定為買(mǎi)受人辦理按揭貸款手續(xù)”，雖被告無(wú)證據(jù)證明劉某被公司授予該合同的簽約權(quán)，但劉某身為該公司的會(huì)計(jì)，其在與客戶(hù)就公司的業(yè)務(wù)達(dá)成的協(xié)議應(yīng)視為公司的業(yè)務(wù)行為，應(yīng)適用合同法關(guān)于表見(jiàn)代理的規(guī)定。被告有理由相信身為公司會(huì)計(jì)的劉某有代理權(quán)，該代理行為有效。因此，劉某變更合同條款的行為是有效行為，其所變更的合同條款是有效條款。現(xiàn)因合同目的(按揭貸款)不能實(shí)現(xiàn)，按照合同法規(guī)定故原告要求解除合同應(yīng)予支持。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。因公司會(huì)計(jì)劉某即非公司的法定代表人，也非授權(quán)的代理人，而原告在簽訂合同時(shí)，已明知被告的代理人是王某，原告沒(méi)有理由相信劉某有代理權(quán)。此后，原告找公司會(huì)計(jì)劉某為其變更合同付款方式條款的行為不符合合同法表見(jiàn)代理的規(guī)定，所變更的合同條款屬無(wú)效條款，故原告訴請(qǐng)解除合同不應(yīng)支持。原、被告雙方應(yīng)按一次性付款方式履行合同。
筆者贊成第二種意見(jiàn)。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)合同法規(guī)定，無(wú)權(quán)代理行為所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力。相對(duì)人可以在一個(gè)月內(nèi)催告被代理人予以追認(rèn)，被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。本案被告既未將簽約權(quán)授予公司會(huì)計(jì)劉某，對(duì)劉某無(wú)權(quán)代理的行為事后也未追認(rèn)，并且原告在一個(gè)月內(nèi)也未催告被告對(duì)其公司會(huì)計(jì)無(wú)權(quán)代理的行為予以追認(rèn)，故劉某變更合同條款的行為應(yīng)為無(wú)效行為，對(duì)被告不產(chǎn)生法律效力。因此，原、被告開(kāi)始所簽訂的合同的付款方式“一次性付款”是有效條款，原、被告應(yīng)履行該合同條款確定的義務(wù)。所以原告所提出的解除合同的理由不能成立。肖光海
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