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該購房合同是否應該終止
李楠楠律師2021.12.2339人閱讀
導讀：
原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒絕。該案在審理中存在兩種不同意見：第一種意見認為，該合同應當解除。因此，劉某變更合同條款的行為是有效行為，其所變更的合同條款是有效條款。第二種意見認為，該合同有效，雙方應繼續履行合同。因此，原、被告開始所簽訂的合同的付款方式“一次性付款”是有效條款，原、被告應履行該合同條款確定的義務。那么該購房合同是否應該終止。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒絕。該案在審理中存在兩種不同意見：第一種意見認為，該合同應當解除。因此，劉某變更合同條款的行為是有效行為，其所變更的合同條款是有效條款。第二種意見認為，該合同有效，雙方應繼續履行合同。因此，原、被告開始所簽訂的合同的付款方式“一次性付款”是有效條款，原、被告應履行該合同條款確定的義務。關于該購房合同是否應該終止的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
(案情)：
2004年4月12日，原告鐘xx(70多歲)與被告xx房地產公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同一式三份，買賣雙方及房產局各執一份。雙方約定所售房屋總價款為228000元，付款方式為一次性付款。當時，原告在合同上簽署了姓名，被告方由授權的代理人王某簽名，并加蓋了公司的公章。2004年7月某日，被告公司的會計劉某(無證據證明李某被公司授予了簽約權或事后追認)應原告的要求對合同中付款方式的條款“一次性付款”變更為“買受人在支付首期購房款108000元后，余款由出賣人按銀行有關規定為買受人辦理按揭貸款手續”。此后，由于原告已超過銀行規定的辦理按揭貸款手續的年齡，不能辦理按揭貸款手續，導致辦理按揭貸款的合同條款無法履行。原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒絕。原告于2004年12月底以被告未按約履行為原告辦理按揭貸款手續為由，訴請法院解除該合同。
該案在審理中存在兩種不同意見：
第一種意見認為，該合同應當解除。理由是被告公司的會計劉某應原告之約將合同中的付款方式“一次性付款”變更為“買受人在支付首期購房款108000元后，余款由出賣人按銀行有關規定為買受人辦理按揭貸款手續”，雖被告無證據證明劉某被公司授予該合同的簽約權，但劉某身為該公司的會計，其在與客戶就公司的業務達成的協議應視為公司的業務行為，應適用合同法關于表見代理的規定。被告有理由相信身為公司會計的劉某有代理權，該代理行為有效。因此，劉某變更合同條款的行為是有效行為，其所變更的合同條款是有效條款。現因合同目的(按揭貸款)不能實現，按照合同法規定故原告要求解除合同應予支持。
第二種意見認為，該合同有效，雙方應繼續履行合同。因公司會計劉某即非公司的法定代表人，也非授權的代理人，而原告在簽訂合同時，已明知被告的代理人是王某，原告沒有理由相信劉某有代理權。此后，原告找公司會計劉某為其變更合同付款方式條款的行為不符合合同法表見代理的規定，所變更的合同條款屬無效條款，故原告訴請解除合同不應支持。原、被告雙方應按一次性付款方式履行合同。
筆者贊成第二種意見。因為按照我國合同法規定，無權代理行為所訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生法律效力。相對人可以在一個月內催告被代理人予以追認，被代理人未作表示的，視為拒絕追認。本案被告既未將簽約權授予公司會計劉某，對劉某無權代理的行為事后也未追認，并且原告在一個月內也未催告被告對其公司會計無權代理的行為予以追認，故劉某變更合同條款的行為應為無效行為，對被告不產生法律效力。因此，原、被告開始所簽訂的合同的付款方式“一次性付款”是有效條款，原、被告應履行該合同條款確定的義務。所以原告所提出的解除合同的理由不能成立。肖光海
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