上訴人朱德財與被上訴人中國兵器工業第五二研究所寧波分所土地使用權租賃賠償糾紛一案，不服寧波市中級人民法院甬民初字第３８號民事判決，向本院提起上訴，本院于２０００年１１月２４日受理后，依法組成合議庭，２０００年１２月２２日第一次公開開庭進行審理，后于２００１年４月２０日第二次公開開庭審理并當庭宣判。關于朱德財與中國兵器工業第五二研究所寧波分所土地使用權租賃賠償糾的法律問題，大律網小編為大家整理了建筑工程律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

（２０００）浙法民終字第１８２號

上訴人（原審原告）朱德財，男，１９５７年８月１８日出生，漢族，寧波美屋建材裝潢市場有限公司工作，住寧波市江東區白鶴新村２３幢４０５室。

委托代理人敖天勝，海軍金誠法律服務中心（北京）律師。

委托代理人陳昌明，寧波美屋建材裝潢市場有限公司工作，住寧波市江東區白鶴新村１６１幢４０１室。

被上訴人（原審被告）中國兵器工業第五二研究所寧波分所，住所地寧波市百丈東路８８１號。

法定代表人李廣維，副所長。

委托代理人梅志成，導司律師事務所（浙江•寧波）律師。

委托代理人童全康，和義律師事務所（浙江•寧波）律師。

上訴人朱德財與被上訴人中國兵器工業第五二研究所寧波分所土地使用權租賃賠償糾紛一案，不服寧波市中級人民法院（２０００）甬民初字第３８號民事判決，向本院提起上訴，本院于２０００年１１月２４日受理后，依法組成合議庭，２０００年１２月２２日第一次公開開庭進行審理，后于２００１年４月２０日第二次公開開庭審理并當庭宣判。上訴人委托代理人敖天勝、陳昌明，被上訴人委托代理人梅志成、童全康等到庭參加訴訟。本院于２０００年１２月２９日至２００１年３月２６日間委托本院法醫技術處對寧波美屋木材地板市場（以下簡稱美屋市場）造價、現值及拆除后的余值進行了鑒定。本案現已審理終結。

原審判決認定，１９９７年５月６日，鄞縣企口地板裝潢廠與被告中國兵器工業第五二研究所寧波分所簽訂了一份土地租賃合同。合同約定：鄞縣企口地板裝潢廠承租中國兵器工業第五二研究所寧波分所院內發展用地之一號地塊（此地塊系國有行政劃撥土地，坐落于寧波市江東區百丈東路８８１號），用于開設美屋市場，租賃期限為１０年，從１９９７年５月５日至２００６年５月４日；承租方因規劃要求須拆遷該地塊上的店面房，后退五米重新建造二層店面房，為彌補出租方的損失，承租方每年向其上交人民幣３０萬元，建造費用由承租方承擔，該補償費于每年度的第三個月前一次性付清；店面房的財產所有權歸承租方所有，合同到期后承租方有權自行處理。另外，雙方對各自責任、合同終止條件及違約責任等作了約定。合同簽訂后，被告按約定提供了場地并拆除了原臨時店面房，鄞縣企口地板裝潢廠進行了相應投資，開辦了美屋市場。后鄞縣企口地板裝潢廠被申請注銷，其權利義務為原告朱德財所承受。被告出租場地時未依法辦理出讓及批準手續。被告曾于１９９９年向本院起訴要求原告支付土地租金及店面房補償金，本院以（１９９９）甬民初字第９０號民事判決認定雙方簽訂的土地租賃合同無效，并作出判決：一、朱德財返還承租的土地給中國兵器工業第五二研究所寧波分所；二、朱德財賠償中國兵器工業第五二研究所寧波分所拆除店面房損失１７５８７４元。該判決已發生法律效力。原告依據合同所建造的臨時建筑，由被告在１９９７年４月向寧波市規劃局江東分局申領了（９７）浙規（臨）證０２０２００７號臨時建設工程規劃許可證，許可證的有效期限為２年，到期后未再辦理審批手續?，F原告請求被告賠償其在租賃土地上的投入６３１５５４２．５０元，其中店面房８２萬元、鋁合金辦公室２７００元、鋼架大棚３１８萬元、大棚制作費修理費１３６９４９．９８元、１９９７至１９９９年市場廣告費６７１８９２．６１元、尚未支付的大棚制造費１５０４１００元。[page]

原審法院認為，鄞縣企口地板裝潢廠與中國兵器工業第五二研究所寧波分所之間的土地租賃合同已由本院確認無效，并認定應由朱德財承擔鄞縣企口地板裝潢廠在該合同中的權利義務，故依照無效合同的處理原則，應由雙方當事人按照各自的過錯承擔相應的民事賠償責任。現原告所訴稱的損失，系因開辦美屋市場所引起，雖由雙方當事人約定土地的使用年限為１０年，但在該土地上的用以開辦美屋市場的臨時建筑使用年限為２年，到期后未曾辦理延長手續，故該臨時建筑已失去其存在的法律依據，故原告要求賠償損失，依據不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：駁回原告朱德財的訴訟請求。本案受理費４１５８８元，財產保全費７０２０元由原告朱德財負擔。

朱德財不服該判決，向本院提起上訴稱：被上訴人在出租土地時隱瞞了該地塊屬國有劃撥土地等事實真相，有明顯的欺詐性；因被上訴人違法出租劃撥土地導致合同無效，使上訴人投入巨額資金建立的市場失去經營可能而遭受損失，對此被上訴人應承擔全部的過錯責任；美屋市場臨時建筑并不違法，只要被上訴人不以欺詐的方式隱瞞事實真相，依法辦妥土地使用權出讓手續，每二年辦理一次臨時建筑許可手續，上訴人完全可以按約使用承租土地１０年；我國法律對土地承租人并無禁止性規定，對于上訴人因合同被確認為無效的巨額損失，應由被上訴人承擔全部的賠償責任。故請求本院依法撤銷原審判決，并判令被上訴人賠償經濟損失６３１５５４２．５０元，負擔一、二審訴訟費和本案保全費共計９０１９６元。

被上訴人辯稱，第一，在１９９７年５月６日訂立《土地租賃合同》時，上訴人已明知土地系國有行政劃撥土地，被上訴人并不存在任何隱瞞真相的欺詐行為，對合同無效，雙方均有過錯，此事實為寧波市中級人民法院（１９９９）甬民初字第９０號民事判決所確認。第二，上訴人主張的損失并不存在。上訴人前后三次提出不同的損失額，可見其對自身所謂的損失也弄不清楚；上訴人實際上不僅沒有損失，反而在２年多的使用過程中有收益，而且上訴人至今仍在利用該地塊收益。第三，真正受有損失的是被上訴人。其從上訴人處獲得的租金已部分被土地行政管理部門沒收；因土地出租而拆掉了原有的店面房；自１９９７年５月５日至今，不能使用該塊土地，相反支付了有關規費。第四，美屋市場臨時建筑因到期后未辦理延長手續，已為違章建筑，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，不應保護。原審判決是完全正確的，上訴人應自行承擔其所稱的損失，故請求依法維持原判。

經本院審理，雙方當事人對原審法院認定的事實并無異議，本院依法予以確認。

另查明，寧波市土地管理局先后分別以甬土行罰（２０００）２０號行政處罰決定沒收被上訴人違法收入１０１２０００元、以甬土行罰（２０００）２５號行政處罰決定沒收上訴人朱德財非法收８６．５萬元。本案所涉的土地仍由上訴人占有使用。

雙方當事人提出了新的證據，并進行了質證，本院一一認證如下：

其中上訴人提出７份證據：

證據一，１９９７年度寧波市規劃局工作例會紀要一份，證明本案訟爭建筑物是得到規劃部門同意的。被上訴人對該證據內容并無異議。因與本案處理無關，本院不予采信。

證據二，上訴人在１９９７年３月４日向被上訴人交付５萬元租金的發票及銀行轉帳支票各一份，證明在正式簽訂合同之前，雙方已就合同訂立達成一定的意向，并先行部分履行。對此證據被上訴人沒有發表意見。經與原件核對無異，本院予以確認。

證據三，寧波市政府秘書長的批文一份，證明政府要求各部門協調處理好本案所涉土地規劃一事。被上訴人對于該證據是否是秘書長所寫表示懷疑，而且認為該批文是很籠統的，不能說明問題。因該證據與本案無關，本院不予采信。[page]

證據四，配套費的發票一份，證明配套費系被上訴人所交，說明辦理土地出租的相關手續是被上訴人一手操辦。被上訴人對此無異議，本院予以確認。

證據五，被上訴人給江東區整治辦的報告一份，證明被上訴人企圖利用拆除違章建筑的方式以阻止對上訴人損失評估的進行。

證據六，被上訴人臨時建設規劃許可申請表一份，證明申請臨時建筑規劃許可證是被上訴人辦理的。被上訴人對證據五、證據六的內容無異議，本院予以確認。

證據七，甬土行罰（２０００）２５號行政處罰決定書一份，證明上訴人被土地行政管理部門處罰８６．５萬元。經本院調查屬實，依法予以確認。

被上訴人提交證據有：

證據一，上訴人在另案提交的答辯狀一份，證明上訴人曾主張其損失為近４８０萬元。證據二，上訴人于２０００年６月１０日發給被上訴人的函一份，證明上訴人改變其損失數額為６０３０５４２．５０元。證據三，本案上訴人起訴狀一份，證明上訴人再次將其損失額改為６３１５５４２．５元。上訴人對證據一、證據二、證據三無異議。本院予以確認。

證據四，抄自寧波市中級人民法院１９９９－２０００年度甬民初甬執３８３號的材料一份，證明上訴人將三分之一的面積出租即可獲益８８６２３３．１元。上訴人認為該計算方法存在問題。證據五，美屋市場的照片９張，證明上訴人仍在利用被上訴人的土地營利。上訴人認為照片的角度沒能反映美屋市場的真實情況。證據四、證據五都是證明市場的收益問題，因本案處理無效合同，并不涉及當事人的履行利益，故本院不予確認。

證據六，甬土行罰（２０００）２０號土地行政處罰決定書一份，證明被上訴人已收租金被部分收繳。上訴人無異議，本院予以確認。

另經上訴人申請，２０００年１２月２９日委托本院法醫技術處對美屋市場的造價、現值及拆除后的余值進行鑒定，２００１年３月２６日法醫技術處作出鑒定結論：美屋市場的工程造價為５１３６５７３元（包括前期費用、建筑安裝造價、利息，不含廣告費）；現有評估值為４１１９４１７元（不包括廣告費）；拆除后余值為２２０２５５元。雙方當事人對該結論進行了質證，上訴人除要求增加廣告費外，無其他異議。被上訴人提出以下異議：１．該鑒定結論是建立在上訴人提供的材料的基礎上的，缺乏中立性。鑒定過程中將上訴人提供的未經我方質證的補充材料作為鑒定的主要依據，這在程序上不合法。２．鑒定結論中工程造價過高，不真實。建筑物總造價為５００多萬，而建安費占了４００多萬，這不符合一般建筑常識。３．鑒定結論中的會計評估使用推算和估算的方式不妥。４．訟爭臨時建筑的折舊率與事實狀況不符。對此，本院法醫技術處稱：本鑒定主要是通過實地調查測量，再根據建筑材料的當時市場價，結合經雙方質證過的會計憑證計算出來的，未經質證的補充材料并未作為鑒定依據，該鑒定結論是符合國家有關鑒定的技術規則和要求的。本院法醫技術處是具有相應資格的鑒定機構，其鑒定依據的是經過雙方質證的材料，其鑒定過程也并無不當之處，故該鑒定結論能作為本案的證據，本院予以確認。

本院認為，民事行為被確認為無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條第一款之規定，劃撥土地使用權出租須辦理出讓及批準手續，被上訴人作為土地的實際支配者，明知未辦理出讓及批準手續，仍向上訴人出租該塊土地，存在明顯過錯，而且依雙方約定，該批準手續為被上訴人的義務。至于判斷上訴人有無過錯，關鍵在于認定上訴人在承租土地時，有無審查該土地產權性質和相關手續是否齊全等情況的注意義務，以及上訴人能否依賴雙方的約定。因我國法律明文規定行政劃撥土地未經出讓且由有關部門批準不得出租，作為交易一方的上訴人在承租土地時，應有適當的謹慎，不能單純依賴被上訴人的承諾，而應自行審查土地的產權性質和相關手續是否齊全，故本案中上訴人對合同無效亦有一定的過錯?，F有已生效的（１９９９）甬民初字第９０號民事判決對雙方當事人的過錯進行了認定，即雙方當事人各有５０％的過錯，此認定可直接作為本案處理依據。故對于雙方當事人認為全部過錯在對方的主張，本院不予支持。被上訴人辯稱，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十九條第二款之規定，上訴人所稱的損失因違章建筑引起，不應賠償。因該法規適用于調整城市房屋拆遷中拆遷人與被拆遷人之間因房屋拆遷而產生的法律關系，而本案爭議的是上訴人因合同無效是否受有損失及如何賠償的問題，故本案不能適用此法條。而且本案中雖然美屋市場現已為違章建筑，但違章建筑與違章建筑的投入是兩個不同的概念，違章建筑遭法律否定的只是其存在的合法性，但這并不能否定建造違章建筑所投入財產的價值。本案要解決的并非違章建筑問題，而是因合同無效當事人是否有實際損失之問題。何況本案所涉建筑物在臨時規劃許可的兩年有效期限內曾為合法建筑，導致建筑物成為違章建筑的原因在于被上訴人未能辦理規劃許可證的延長手續。故被上訴人該主張，本院不予支持。被上訴人又辯稱，上訴人明知臨時規劃許可證僅為兩年，而依假想按十年的計劃投入，故應自負其責。雖然臨時規劃許可證為兩年，但依雙方約定，被上訴人保證上訴人使用十年，故被上訴人對上訴人的損失是有一定過失的，被上訴人該主張，本院不予支持。[page]

對于上訴人主張的廣告費損失，因廣告費支出純粹為上訴人自身利益，它與土地租賃合同是否有效無直接的因果關系，故本院不予支持。對于上訴人主張的美屋市場建筑投入損失，因其與合同無效有直接的因果關系，本院予以支持，但應扣除其應支出的有關費用及美屋市場拆除后余值，再根據過錯比例減輕被上訴人的責任。

一、計算基數。因上訴人一直在使用美屋市場，故不宜以其造價５１３６５１３元為損失的基數，而應扣除折舊，以現有評估值４１１９４１７元作為計算上訴人損失的基數。

二、應予以扣除的項目：（一）土地使用費。因上訴人事實上一直在使用土地，故應支付相應的土地使用費。該塊土地面積依雙方約定為１萬平方米，后雙方改為１２９２５平方米，但經鑒定為１２８１０平方米，本案應根據實際占用面積即１２８１０平方米來確定。作為不動產的土地，由于地段或時間不同，其價值上存在著較大的差異，故本案所涉地塊合理的土地使用費不易確定。根據雙方的約定，該土地租金為７．５元／每月每平方米，以后每年遞增５％。雖然該約定無效，但租金的約定畢竟曾是雙方的合意，而且比較上訴人在經營美屋市場時與第三人簽訂的合同中有關租金的約定，該約定具有相當的合理性，因此，本院認為，可以將該租金約定作為計算該塊土地使用費的參照。計算土地使用費的起點應為上訴人開始使用土地之日（即１９９７年５月５日），由于上訴人至今仍在使用該塊土地，計算截止日本院確定為２００１年４月４日。此間上訴人應支付的各年土地使用費分別為：１９９７年５月５日至１９９８年５月４日間為１１５２９００元；１９９８年５月５日至１９９９年５月４日間為１２１０５４５元；１９９９年５月５日至２０００年５月４日間為１２７１０７２元；２０００年５月５日至２００１年４月４日間為１２２３４０７元。共計４８５７９２４元。由于上訴人向被上訴人實際已付租金１６０萬元，雖部分被土管局依法沒收，但應從應支付的土地使用費中扣除。另外，土管局對上訴人也作出沒收８６．５萬元的處罰，此項支出也應從上訴人應支付的土地使用費中扣除。另外，上訴人辯稱自２０００年６月１０日向被上訴人發出移交土地的函后，因被上訴人未予配合，因此其是在保管土地，而非使用土地的。由于土地為不動產，其返還得以拋棄的方式來完成，況且，因合同無效，上訴人理應自行拆除其建造在土地上的建筑物，為上訴人騰讓土地，但事實是上訴人一直未拆除其建筑物，應視為其仍在繼續使用該土地。（二）美屋市場拆除后余值。鑒定結論中拆除后余值為２２０２５５元，其中已扣除拆除人工費２６７５５５元。由于雙方當事人各有５０％的過錯，對拆除該建筑的人工費上訴人也應承擔一半。

綜上所述，上訴人朱德財的實際損失共有４１１９４１７－（２３９２９２４＋２２０２５５＋２６７５５５），即１２３８６８３元，但因雙方各有５０％的過錯，應根據過錯比例減免被上訴人的賠償責任。另根據（１９９９）甬民初字第９０號判決，上訴人應向被上訴人返還土地，故上訴人現仍占有使用土地無法律依據，應自行撤除美屋市場。據此，根據《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項之規定，判決如下：

（一）撤銷原判決。

（二）被上訴人應自本判決生效之日起十五日內向上訴人支付賠償金６１９３４１．５０元。

（三）上訴人應自本判決生效之日起三個月內自行撤除美屋市場。

本案一、二審案件受理費各４１５８８元、財產保全費７０２０元、鑒定費４００００元，合計１３０１９６元，雙方當事人各承擔一半。[page]

本判決為終審判決。