銀行風險的防范措施(一)加強對購房者的調查工作銀行在提供按揭貸款之前，要調查了解借款人(購房者)的個人信用情況、收入來源，要制定適用的個人資信評定標準和評定工作程序，對借款人(購房者)的個人素質、實際收入、財產狀況、付款能力等信用狀況進行調查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩定性，逐步實現對個人住房貸款申請人的資信調查工作的科學化、標準化和程序化。關于銀行風險的防范措施的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

銀行風險的防范措施

(一)加強對購房者的調查工作

銀行在提供按揭貸款之前，要調查了解借款人(購房者)的個人信用情況、收入來源，要制定適用的個人資信評定標準和評定工作程序，對借款人(購房者)的個人素質、實際收入、財產狀況、付款能力等信用狀況進行調查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩定性，逐步實現對個人住房貸款申請人的資信調查工作的科學化、標準化和程序化。

(二)強化對開發商的審查和監管

1、強開發商的按揭申請審查

主要包括：(1)資信審查，如開發商是否依法設立，是否具有相應的資質等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經營業績等;(2)開發項目的審查，如要求開發商提供按揭開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的工程進度等。

2、化開發商的擔保責任

開發商在按揭貸款中作為擔保人可以說是我國內地商品房按揭的一大特色。目前，我國商品房按揭實務中，開發商的保證責任主要有兩種：(1)保證將《房屋產權證》和《土地使用證》交給按揭權人(即銀行);(2)代位償付責任。這種保證責任看起來似乎對開發商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預售中還是很有必要的。理由是：(1)從商品房按揭貸款設定來看，在將取得的商品房上設定擔保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應自然轉化為現房抵押，開發商在商品房竣工辦理有關手續后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現房抵押，按揭權真正得到實現，可以說是按揭人設立按揭的自然結果。(2)從商品經濟發展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求，為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國，也出現了“押上加保”的方式。所以，要求開發商提供保證，不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢，而且符合我國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面實際情況。

(三)加強銀行自身對貸款風險的監控和管理

銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系，加強對抵押物的資產評估，加強對房地產市場的研究分析，以保證房地產金融市場的良性運作。

1、學評估抵押房產

在評估方面，銀行最好要培養自己的房地產估價員，進行科學的估價，以防范價格高估。對預售商品房的估計要尤為慎重，要把自己的估價與現行市價進行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務成分。

2、好商品房按揭貸款合同的簽訂工作

首先，對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃，開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開發商為購房者能按期還款付息提供擔保，直到回購。另外，還要明確借款人與房產商之間的買賣合同關系，確保其自愿性和合法性。

3、寬融資渠道

房地產開發是周期長、風險高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產業有信托投資基金、企業上市融資、企業債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國房地產開發融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風險防范還在于開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨自支撐整個市場的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場的經營，并獲取收益，分散金融風險。

(四)引入保險介入機制

利用保險轉移銀行風險是各國、各地區發展商品房按揭的經驗。基于銀行資產的安全性的保障和抵押貸款風險分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地區都引進了保險機制。在此項業務中，保險機構主要經營兩個方面業務：(1)為按揭房地產辦理抵押保險，在抵押房地產遭到意外風險而毀損、滅失時提供保險;(2)為房地產金融機構發放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

此外，在國外還有一種新的按揭保險機制，即購房者人壽保險。

最有代表性的國家是荷蘭。“荷蘭模式”的核心是要求購房者購買相應年限和金額的人壽保險(如養老保險)，作為借款的另一種擔保。購房者只需支付全部房價15%～20%的首期房價，即可購房。一方面，購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后，其保險金恰好可還貸款的本金，經濟負擔可大大減輕;另一方面，又可確保銀行債權不會因購房者中途意外而喪失。

(五)積極發揮律師的參與作用

商品房按揭貸款，其突出特點是強調信用。鑒于我國目前個人誠信體系尚未建立，對個人資信狀況較難把握，對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，而對于信用程度的認定往往需要專門法律技能，因此律師的參與將能很好地預防商品房按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險。一般而言，律師在商品房按揭貸款中主要可以發揮以下作用：(1)對開發商及商品房產權及相關情況進行調查;(2)負責起草、簽訂合同等相關法律文件;(3)對預售商品房相關資金進行法律監管;(4)協助辦理相關法律文件的登記備案。由此可以看出，律師的充分介入可給商品房市場帶來許多明顯好處：(1)減輕了銀行負擔，使銀行只專注于放貸與收款以及市場經營風險的防范上，而且律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件，確保了銀行的權益;(2)律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突，由于是律師而不是銀行承擔資金監管之責，一旦發生開發商轉移資金的風險，銀行就不會因為受到借款人的監控資金不力的指控而使債權受到影響;(3)律師對資金的監管使開發商逃資困難，保證專款專用，確保了了房屋的按時完工;(4)律師負責大量法律文件的審查，既免除了借款人的麻煩，又增強了借款人參與按揭的信心，也促進了商品房按揭貸款的進一步發展。