銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施(一)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查工作銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人(購(gòu)房者)的個(gè)人信用情況、收入來源，要制定適用的個(gè)人資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定工作程序，對(duì)借款人(購(gòu)房者)的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。關(guān)于銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查工作

銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人(購(gòu)房者)的個(gè)人信用情況、收入來源，要制定適用的個(gè)人資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定工作程序，對(duì)借款人(購(gòu)房者)的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。

(二)強(qiáng)化對(duì)開發(fā)商的審查和監(jiān)管

1、強(qiáng)開發(fā)商的按揭申請(qǐng)審查

主要包括：(1)資信審查，如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)、公司的注冊(cè)資金是否到位、公司以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等;(2)開發(fā)項(xiàng)目的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度等。

2、化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說是我國(guó)內(nèi)地商品房按揭的一大特色。目前，我國(guó)商品房按揭實(shí)務(wù)中，開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：(1)保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人(即銀行);(2)代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來似乎對(duì)開發(fā)商過于苛刻，但就我國(guó)目前的商品房銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：(1)從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購(gòu)房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。(2)從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求，為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國(guó)，也出現(xiàn)了“押上加保”的方式。所以，要求開發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢(shì)，而且符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況。

(三)加強(qiáng)銀行自身對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理

銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作。

1、學(xué)評(píng)估抵押房產(chǎn)

在評(píng)估方面，銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)，以防范價(jià)格高估。對(duì)預(yù)售商品房的估計(jì)要尤為慎重，要把自己的估價(jià)與現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。

2、好商品房按揭貸款合同的簽訂工作

首先，對(duì)開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。其次，在與購(gòu)房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動(dòng)的，同時(shí)要求開發(fā)商為購(gòu)房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購(gòu)。另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。

3、寬融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在國(guó)際市場(chǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長(zhǎng)，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于開放金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨(dú)自支撐整個(gè)市場(chǎng)的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，并獲取收益，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)引入保險(xiǎn)介入機(jī)制

利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗(yàn)。基于銀行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國(guó)家和地區(qū)都引進(jìn)了保險(xiǎn)機(jī)制。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面業(yè)務(wù)：(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)而毀損、滅失時(shí)提供保險(xiǎn);(2)為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)，主要是在借款人無力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

此外，在國(guó)外還有一種新的按揭保險(xiǎn)機(jī)制，即購(gòu)房者人壽保險(xiǎn)。

最有代表性的國(guó)家是荷蘭。“荷蘭模式”的核心是要求購(gòu)房者購(gòu)買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)(如養(yǎng)老保險(xiǎn))，作為借款的另一種擔(dān)保。購(gòu)房者只需支付全部房?jī)r(jià)15%～20%的首期房?jī)r(jià)，即可購(gòu)房。一方面，購(gòu)房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后，其保險(xiǎn)金恰好可還貸款的本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)可大大減輕;另一方面，又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購(gòu)房者中途意外而喪失。

(五)積極發(fā)揮律師的參與作用

商品房按揭貸款，其突出特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)信用。鑒于我國(guó)目前個(gè)人誠(chéng)信體系尚未建立，對(duì)個(gè)人資信狀況較難把握，對(duì)個(gè)人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能，因此律師的參與將能很好地預(yù)防商品房按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：(1)對(duì)開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查;(2)負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件;(3)對(duì)預(yù)售商品房相關(guān)資金進(jìn)行法律監(jiān)管;(4)協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。由此可以看出，律師的充分介入可給商品房市場(chǎng)帶來許多明顯好處：(1)減輕了銀行負(fù)擔(dān)，使銀行只專注于放貸與收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上，而且律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件，確保了銀行的權(quán)益;(2)律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突，由于是律師而不是銀行承擔(dān)資金監(jiān)管之責(zé)，一旦發(fā)生開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險(xiǎn)，銀行就不會(huì)因?yàn)槭艿浇杩钊说谋O(jiān)控資金不力的指控而使債權(quán)受到影響;(3)律師對(duì)資金的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難，保證專款專用，確保了了房屋的按時(shí)完工;(4)律師負(fù)責(zé)大量法律文件的審查，既免除了借款人的麻煩，又增強(qiáng)了借款人參與按揭的信心，也促進(jìn)了商品房按揭貸款的進(jìn)一步發(fā)展。