“一房二賣”是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？

前言

孔某將拆遷安置房賣給李某，后又將房賣給梁某，其“一房二賣”的行為是民事欺詐還是刑事詐騙？且看高淳法院的判決。

案件回放

2017年1月，被告人孔某將自己位于古柏街道的拆遷安置房（2017年11月滿5年）以34.8612萬元的價格出售給李某，李某先行支付房款人民幣25萬元，雙方約定尾款待房產(chǎn)過戶后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋鑰匙的過程中，私自保留其中一把鑰匙。

2018年4月，被告人孔某為償還高額債務，利用之前保留的鑰匙，私自更換該房屋門鎖，將該房屋以人民幣35萬元的價格再次出售給被害人梁某。梁某先行支付房款人民幣25萬元并約定房屋過戶后再行支付尾款，被告人孔某取得25萬元后用于償還個人債務。后梁某取得該房屋的新鑰匙并告知孔某進行了裝修。裝修期間，梁某電話告知孔某，李某阻止其裝修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管裝修，剩下的事他與李某進行協(xié)商。后孔某多次出具承諾書，承諾按期返還李某25萬元購房款，但分文未履行。

一審法院認為，被告人孔某以非法占有為目的，在履行房屋買賣合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大，其行為已觸犯刑律，構(gòu)成合同詐騙罪。依法判處有期徒刑一年三個月，并處罰金三萬元。

法官觀點

Q：“一房二賣”如何認定是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？

A：“一房二賣”是指房屋所有人將同一房屋先后出賣給不同的買受人。出賣人往往已經(jīng)收取了二個買受人部分或者全部購房款，而事實上卻不可能同時滿足所有買受人的購房需要。在判斷“一房二賣”是否為合同詐騙時，要滿足詐騙犯罪的構(gòu)成要件，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產(chǎn)生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產(chǎn)——行為人或第三者處分財產(chǎn)——被害人遭受財產(chǎn)損害。

Q：日常生活中如果遇到“一房二賣”時，買房人應如何處理？

A：“一房二賣”應依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

步驟一：溝通解決。可以首先與賣房者嘗試著溝通，運用法律規(guī)定維護自己的權(quán)益。如談判不成功后，應果斷選擇走司法途徑。步驟二：申請財產(chǎn)保全。

步驟三：提起訴訟。買房人應積極收集有關(guān)證據(jù)，向法院提起訴訟。如果涉及合同詐騙可以向公安機關(guān)報警。

法官提醒

“一房二賣”多出現(xiàn)在二手房交易中，二手房易出現(xiàn)“一套房源多個中介在賣”“房東和購房者信息不對稱”等問題，這就使部分不法分子有機可趁。房產(chǎn)買賣動輒數(shù)百萬，購房者在購房前需審核中介資格、買賣標的權(quán)屬等情況，并簽訂正規(guī)、完備的房屋買賣合同并在房管局進行備案，及時辦理房產(chǎn)變更登記。

一房二賣，兩份合同是否都有效？

上海一位房主眼見房價大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬元價格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬元賣給后來的出高價者，結(jié)果惹來兩個買家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結(jié)了這系列因“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同成立，房主需向第二位買家返還定金20萬元，并賠償房屋差價損失76萬元，同時需支付兩家中介公司居間服務費、違約金近10萬元。李某與妻子于2013年協(xié)議離婚，雙方約定位于蘇州高新區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2015年11月，買家朱女士與李某在A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣給朱女士，價格375萬元。

合同簽訂后，房地產(chǎn)市場可謂一日一價，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房價基礎(chǔ)上漲50萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構(gòu)成違約，要求在7日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過戶，但李某未作理會，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，李某將不動產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

法院審理期間二賣，賠償差價損失76萬元

然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬元的價格交易，楊某當即支付定金20萬元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了朱女士，還欺騙其說案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過戶，也沒有告知楊某其存在違約情形。嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買賣合同糾紛案件已結(jié)案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時，該房屋價格已經(jīng)上漲至620萬元左右，楊某也一紙訴狀將李某訴至法院，要求其承擔違約責任并賠償損失130余萬元。案件審理期間，法院委托第三方公司進行評估，于2017年12月出具報告認定案涉房屋市場總價值為580余萬元。另查明，楊某在得知終審判決認定案涉房屋歸屬后，故于2017年10月另行購房，房屋總價480萬元左右。

法院認為，本案中，李某一房二賣的這一行為系導致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導致雙方之間的合同目的無法實現(xiàn)，對此楊某作為守約方有權(quán)要求李某承擔相應的賠償責任。

“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購置房屋，彼時楊某在本案中的損失已經(jīng)形成。”承辦法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價款為375萬元，不到五個月之后的2016年4月出售給楊某的價格即已上漲了110萬元，達到了485萬元，雙方對于案涉房屋價格的上漲著實可見。而根據(jù)評估報告，案涉房屋2017年8月的估價為580萬元，與雙方合同約定的房價相比上漲了95萬余元，因此在本案中，楊某實際損失確為95萬元。關(guān)于房屋差價損失的賠償比例，法院認為，在案涉合同的簽訂時，楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對此楊某確實有些許的過錯，但鑒于合同簽訂時，李某展示的離婚協(xié)議書中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時，已取得其他共有人同意，并有權(quán)代表其他共有人簽訂本協(xié)議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過錯確實較為微小。

綜上，案涉合同最終無法履行的根本原因在于李某的一房二賣，故認定李某應對于楊某的損失承擔80%的賠償責任，即賠償76萬元，同時退還購房定金20萬元。

法院認定兩份買賣合同均有效

兩位買家之外，兩家中介公司也將李某訴至法院。“這兩份合同均系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效，各方均應按照合同約定履行各自的義務。”

承辦法官特別補充指出，對于第二份合同，雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買賣居間合同之前，被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買賣合同，確屬“一房兩賣情形”，但是法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并沒有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人，因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導致合同無效之情形。綜上，兩份合同均是有效的，李某應支付兩家中介公司居間服務費用及違約金共計約10萬元。

據(jù)了解，目前案涉房屋經(jīng)朱女士申請強制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價值達七百余萬元，而因為原房主咎由自取，最終以三百余萬元成交，還得支付賠償金近百萬元，可謂得不償失。

法官說法

“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。